TJ Paris, 6 févr. 2025, RG 24/05517

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 06/02/2025
à : Maître Stéphanie HOCHART

Copie exécutoire délivrée
le : 06/02/25
à : Maître Johanna ATTAL

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/05517
N° Portalis 352J-W-B7I-C5BGU

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 06 février 2025

DEMANDEURS
Monsieur [I] [Y], demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [W] épouse [Y], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Johanna ATTAL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #29

DÉFENDERESSE
S.A. RATP HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Stéphanie HOCHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L279

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 décembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 février 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 06 février 2025
PCP JCP référé - N° RG 24/05517 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BGU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 août 2008, la société LOGIS TRANSPORT a donné à bail à M. [I] [Y] et Mme [U] [W] épouse [Y] (ci- après les époux [Y]) un local à usage d’habitation principale situé au [Adresse 1] pour un loyer actuel de 1081 € charges comprises.
la société RATP HABITAT ENTREPRISE SOCIALE POUR L'HABITAT (ci-après RATP HABITAT) a repris l'immeuble.

Les locataires ont subi en provenance du 6ème étage un dégât des eaux en 2008, puis en 2010, en 2011, 2012, 2014 et 2018 avec rénovation d'enduit et de peinture.
Après un relogement de la famille pendant une réfection suite au sinistre de 2018, un nouveau dégât des eaux est survenu en 2019 puis 2022 et en octobre 2023.

Par courrier recommandé du 18 décembre 2023, les locataires ont mis en demeure le bailleur de procéder à la réparation des causes inchangées du sinistre.
Suite à rapport d'expertise de janvier 2024, une entreprise est intervenue le 1er mars 2024 à l'initiative du bailleur.

Par acte d’huissier en date du 27 mai 2024, M. [I] [Y] et Mme [U] [W] épouse [Y] ont fait assigner, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et de la loi du 6 juillet 1989, RATP HABITAT devant le juge du contentieux de la protection de PARIS agissant en référé , aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit:
-faire injonction au bailleur avec astreinte de 100€ par jour dès le 8ème jour suivant la signification,de procéder aux réparations nécessaires et dans les régles de l'art relevant de nombreux sinistres mais précisement du sinistre d'octobre 2023, à savoir :
réparation du système électrique des couloirs,traitement du plafond et des murs de la cuisine empreints de moisissures,réfection complète avec peinture adaptée aux pièces humides, du plafond, de la porte, des plinthes et des murs de la cuisine,traitement du plafond et des murs du couloir empreints de moisissures,réfection complète avec peinture adaptée aux pièces humides, du plafond, de la porte, des plinthes et des murs du couloir,traitement du plafond et des murs des deux chambres dans le prolongement de la cuisine, empreints de moisissures,réfection complète avec peinture adaptée aux pièces humides, du plafond, de la porte, des plinthes et des murs des deux chambres dans le prolongement de la cuisine,-condamner RATP HABITAT à 30.000 € de dommages et intérêts pour trouble de jouissance de la famille,
-condamner RATP HABITAT à 10.000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral de la famille,
-autoriser les requérants à séquestrer les loyers jusqu'à réfection complète des désordres,
-condamner RATP HABITAT au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer (sic).

Les requérants indiquent qu'en s'abstenant de procéder correctement aux réparations de l'origine des fuites, RATP HABITAT a manqué à ses obligations de bailleur.
Ils exigent, outre circonscrire les origines des écoulements en provenance de l'appartement [Adresse 3], une véritable réfection de leur appartement et non de simples coups de peinture cache-misère.
Ils rapportent en tout 11 sinistres et une indemnisation qui ne peut être infèrieure à la moitié du loyer sur les cinq dernières années, et allèguent des allergies développées par leurs enfants du fait de la moisissure et de l'humidité constante.
Ils affirment que RATP HABITAT est en faute de n'avoir pasprocédé à l'entretien des parties communes et notamment de la tuyauterie.
Le bailleur n'ayant pas daigné répondre à leur mise en demeure et se désintéressant de leur sort depuis 16 ans, ils réclament le séquestre des loyers afin de l'inciter à exécuter les travaux.

***

Dans ses conclusions en réponse n° 1, RATP HABITAT demande de :
dire n' y avoir lieu à référé,débouter les requérants de leurs demandes,les condamner au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens
RATP HABITAT indique que les réparations demandées sont de nature locatives et comme telles à prendre en charge par l'assurance des locataires.
Elle indique avoir malgré tout réalisé des travaux chez ses locataires et entrepris une recherche des causes d'infiltration, toute condamnation étant alors prématurée.
Elle estime que la demande de dommages et intérêts est infondée en référé, les conditions de la responsabilité n'étant au reste pas réunies; le bailleur n'étant pas en faute puisqu'intervenu lors de chaque sinistre alors qu'il n' y était pas tenu, et n'étant pas démontré qu'il a manqué à procéder à l'entretien des parties communes; et aucun lien de causalité n'étant tracé entre la survenance des désordres et une faute du bailleur. Il indique avoir proposé des relogements extra muros aux époux [Y].

***

L'affaire est appelée et examinée à l'audience du 16 décembre 2024.

Les époux [Y], assistés par leur avocat, maintiennent leurs demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance.
Ils exposent que la fuite ne va pas tarder à reprendre et que l'humidité est présente.
Ils demandent en sus une provision de 5.000 € aux fins d'une expertise, également demandée et une injonction de travaux pour les voisins non coopératifs du dessus, des mesure pouvant d'ores et déjà être prises malgré l'expertise.

RATP HABITAT, assistée par son avocat maintient ses écritures et indique qu'un nouveau logement avait été proposé en 2018, refusée par deux fois par les locataires. Il indique que les voisins du sixième sont en grande difficultés mais coopératifs.

Le conseil des défendeurs a été autorisé à envoyer ses pièces en délibéré relativement aux interventions de RATP HABITAT dans l'appartement d'origine de la fuite.
Le conseil des demandeurs a indiqué qu'y prévalaient les opérations de désinsectisation.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 février 2024 date de prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

Par ailleurs, l'article 835 du code de procédure civile dispose que « le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

En application de ces dispositions, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, proche de la voie de fait. 

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse.
La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

I. Sur les travaux

Les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage, de réparation, d'entretenir le logement en effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives, et de lui assurer la jouissance paisible du local loué.
Selon l'article 6 in fine de la loi du 6 juillet 1989 , le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ; ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l'espèce, il ressort des débats et des pièces produites, des documents relatifs à des sinistres de dégât des eaux en 2008, 2010, 2011 (x 3), 2012, 2014, 2018, 2019, 2022, 2023.
Egalement de nombreuses factures de travaux de réfection chez les défendeurs faisant suite à un dégât des eaux en 2018 (« réfection complète  T4»), 2019, 2023, 2024 (complète également), toutes visant à l'application de peintures et émises à destination du bailleur.

Autant d'interventions qui ne sont pas des réparations de nature locative puisqu'elles font suite à une défaillance de l'équipement de plomberie de l'immeuble dont le bailleur, qui se présente comme le propriétaire de l'ensemble, est censé répondre à l'égard de son locataire, peu important que l'assurance du locataire en soit normalement actionné dans un premier temps.

Un compte rendu d'intervention du 31 juillet 2024 à l'adresse litigieuse indique une recherche de fuite avec intervention au 5ème et au 6ème où il est fait état de cafards, de fuite sur joints, de malfaçon sur paillasse baignoire, des photos montrant l'impact des infiltrations sur les lieux de vie (cuvette sous plafond, moisissures, cloques, crevasses de peintures).
Une lettre adressée à la locataire du sixième, Mme [F] (appartement [Adresse 3], sources des infiltrations), évoque la saleté et l'encombrement de son appartement favorisant la prolifération de nuisibles. Là encore un CR de 2023 fait état d'une fuite sous un évier.
RATP HABITAT fournit de nombreuses factures d'intervention sur nuisibles chez Mme [F], ainsi que des rapports GECOP d'interventions de plomberie sur sanitaires en 2023 et 2024, au rythme de 3 interventions par mois d'octobre à décembre 2023 où il est fait état de la persistance de fuite. L'un préconise de revoir toute l'évacuation de la salle de bains, « le conduit d'évacuation arraché des coullier et l'étanchéité de la baignoire très abîmé (2023). Le 05/08/2024, la même entreprise, après intervention, conclut à un essai d'eau sans fuite, un problème demeurant d'absence de plinthes et un manque de carrelage.
Les dernières pièces en date ne font pas état de nouvelles fuites depuis août 2024 où le CR de la société GECOP, non contesté, conclut à l'éradication de la fuite.
Il n'est donc pas démontré de trouble illicite actuel.
Les doutes des époux [Y] quant au sérieux de l'intervention de juillet 2024 sont compréhensibles au vu de ces seize années de sinistres réitérés mais, en l'état actuel, peuvent difficilement se rapporter à ce mauvais passé pour démontrer l'imminence d'une nouvelle fuite ou miser sur les conséquences futures éventuelles d'une réparation dont rien ne prouve qu'elle a été mal effectuée.

Il n' y a donc pas lieu de prescrire en référé une mesure d'expertise s'agissant de la fuite.

De même, les époux [Y] ne produisent aucun constat d'huissier ou avis de professionnel (l'expertise n'étant ici pas demandée) démontrant la nécessité d'un traitement anti-humidité et d'une réfection de leur appartement plus aboutie que la réfection complète, certes superficielle et sans traitement, attestée par la facture du 29 juillet 2024 retraçant des travaux dans l'ensemble de l'appartement. Ces travaux ont été reçus le 11 juillet pour un montant 3.053, 68 € TTC alors que la fuite a été éradiquée le 5 août suivant, sans que, à la connaissance du tribunal, de nouveaux dégâts dus à l'entretemps se soient faits jour à la date de l'audience le 16 décembre suivant.
Il en est de même pour le système électrique, dont aucune pièce ne permet de démontrer le dommage.

Toujours en l'état actuel des choses, il n' y a donc pas lieu à injonction de tels travaux. Il est d'ailleurs permis de s'interroger sur une voie de droit intentée seize ans après emménagement malgré onze dégâts des eaux ayant manifestement tous la même origine.

II. Sur les demandes de provisions indemnitaires

Compte tenu de ce que les requérants limitent, comme de juste, leurs demandes à cinq années de dommages arrières, soit jusqu'en 2019, les pièces fournies démontrent que les désordres évoqués par les requérants sont clairement établis, et il ne saurait être sérieusement contestable qu'ils ont engendré pour eux un désagrément important et évident dans leur vie quotidienne, et ce d'autant plus qu'ils ont du faire face à l'inertie du bailleur depuis toutes ces années qui, s'il démontre être intervenu plusieurs fois à ses frais, a préféré traiter les symptômes que juguler le mal, ce qui ressort d'une attitude gestionnairement douteuse et juridiquement fautive au sens de l'article 6 précité.
On peut à cet égard constater que la frénésie d'intervention de RATP HABITAT chez Mme [F] en quête de l'origine de la fuite ne trouve pas d'équivalent en justificatifs s'agissant des dégâts des eaux survenus chez les défendeurs au cours des années antérieures.
Cette réaction tardive ne fait donc que caractériser l'inertie fautive passée du bailleur, qui devra donc répondre des dommages immatériels qu'il a causé au détriment des époux [Y].

Sur le préjudice de jouissance

Au regard des cinq années considérées, de son caractère répétitif (trois sinistres) mais aussi du fait que ce dernier n'empêchait pas l'occupation totale des lieux, d'autant que le fait que les époux [Y] aient refusé les T 4 de relogement qui leur étaient proposés (certes dans des localisations excentrées et peu amènes), et qu'ils aient accepté d'endurer les différents dégâts des eaux pendant seize ans ne permet pas de conclure au cauchemar qu'ils décrivent, il convient de ramener le préjudice de jouissance à de beaucoup plus justes proportions que la moitié de loyer demandée, d'autant qu'il n'est pas discuté que le trouble de jouissance n'était pas constant mais ponctuel.

RATP HABITAT sera condamnée à payer aux époux [Y] la somme de 2.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Sur le préjudice moral

Il convient de préciser que l'indemnisation des demandeurs, circonscrite dans le temps, doit l'être tout autant au regard des personnes : en effet, les époux [Y] n'agissent qu'en leur nom propre et non, additionnellement, es qualité de représentants de leurs enfants mineurs, étant constaté par ailleurs que leurs enfants majeurs n' agissent pas à leurs côtés. Les problèmes de santé de leurs enfants de 9 à 20 ans, qui ne recoupent d'ailleurs que partiellement un préjudice moral, ne peuvent donc pas être pris en compte.

Par conséquent, leurs demandes concernant l'entièreté de leur famille doivent être ramenés à proportion de leurs strictes personnes, soit deux personnes sur cinq, soit une demande de 2.000 € et non de 10.000 €.

Compte tenu des tracasseries administratives et de l'affliction des demandeurs devant la répétition des dégâts et l'inertie du bailleur sur cinq ans, il leur sera alloué la somme de 1.800 €.

III. Sur les mesures accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, RATP HABITAT , partie qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner RATP HABITAT à payer aux époux [Y] une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS