TJ Paris, 6 févr. 2025, RG 24/06932

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [G] [F]
LE PREFET DE [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06932 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5N64

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le 06 février 2025

DEMANDERESSE
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516

DÉFENDEUR
Monsieur [G] [F], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 février 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 06 février 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/06932 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5N64

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 mars 2021 avec prise d’effet au 30 mars 2021, Madame [Z] [U] et Monsieur [O] [H] ont donné à bail à Monsieur [G] [F] un appartement situé [Adresse 2], 4ème étage, pour un loyer mensuel de 540,60 euros, et 100 euros de provisions sur charges.

En parallèle, par acte sous seing privé séparé du 29 mars 2021, Monsieur [O] [H] a souscrit un contrat de cautionnement avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour les dettes locatives au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation, pour 36 loyers maximum sur la durée totale du bail renouvellement éventuel inclus.

Des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [G] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2085 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 10 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; condamner Monsieur [G] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2 527,61 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024 ; une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 3] le 26 juin 2024.

À l'audience du 25 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintiennent ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et actualisent la créance locative à la hausse pour la somme de 6 265,66 euros arrêtée au 21 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [G] [F], bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 juin 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 mars 2021 avec prise d’effet au 30 mars 2021, du commandement de payer délivré le 8 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 novembre 2024 que la SAS ACTIONS LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Concernant la caution, par acte sous seing privé du 27 mars 2021 avec prise d’effet au 30 mars 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire de Monsieur [G] [F] envers le bailleur pour les dettes locatives au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation, pour 36 loyers maximum sur la durée totale du bail renouvellement éventuel inclus. L’article 8 de l’acte de cautionnement prévoit par ailleurs que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, après paiement, sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur à l’encontre du locataire, afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative n° 2402548432 au titre des loyers et charges impayées par le locataire pour 9 mensualités relatives à la période s’étalant de janvier à septembre 2024, et un montant total de 6 265,66 euros, auquel il convient de déduire 1000 euros correspondant à la somme remboursée sur la garantie des loyers, soit la somme de 6265,66 euros, confirmée à l’audience.

Monsieur [G] [F], non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative.

Aussi, Monsieur [G] [F] sera condamné à payer à la caution la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 265,66 au titre des loyers et charges impayés, au 13 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024 pour la somme de 2 085 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 8 avril 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de 6 semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 20 mai 2024 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 mars 2021, avec prise d’effet au 30 mars 2021 à compter du 20 mai 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [G] [F] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 mai 2024, Monsieur [G] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation jusqu'à la libération effective des lieux, sous réserve de justification des paiements par une quittance subrogative de la demanderesse.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [F] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [G] [F] à payer à la LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS