TJ Paris, 6 févr. 2025, RG 23/07335

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Maître Hervé CASSEL

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/07335
N° Portalis 352J-W-B7H-CZWSV

N° MINUTE :

Assignation du :
27 Avril 2023

JUGEMENT
rendu le 06 Février 2025
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAINT DIDIER sise [Adresse 1], , réprésenté par syndic, le Cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT (Agence [Adresse 5] ), S.A
[Adresse 2] à
[Localité 3]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDERESSE

SARL DOM
Siège social : RODOM CENTRE COMMERCIAL CREOLIS
[Adresse 7]
[Localité 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 06 Février 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/07335 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWSV

DÉBATS

A l’audience publique du 28 Novembre 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SARL Dom est propriétaire des lots de copropriété n°194, 234, 342, 756, 1909, 2015 et 2016 au sein de la Résidence le Saint Didier sise [Adresse 1].

Par exploit d'huissier signifié le 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Saint Didier sise [Adresse 1] a fait assigner la SARL Dom en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 13 décembre 2023.

Par ses dernières conclusions signifiées au défendeur non constitué le 14 décembre 2023, il demande au tribunal de :

“Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967,1240 du code civil, 15, 16, 132, 514 et suivants, 696, 700 et 784 du CPC, la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

Juger recevables et bien fondées les présentes conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT ;

En conséquence,

Condamner la SARL DOM au paiement des sommes suivantes :

23.666,40 € au titre des charges de copropriété échues du 23 juin 2022 au 1er octobre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 14.542,96 € et des présentes conclusions pour le surplus ;

2.500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Condamner la SARL DOM aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Hervé CASSEL conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile »

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la SARL Dom n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 avril 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 28 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 6 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
Décision du 06 Février 2025
Charges de copropriété
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SARL Dom est propriétaire des lots 194, 234, 342, 756, 1909, 2015 et 2016 de l’immeuble en copropriété sis Résidence le Saint Didier sise [Adresse 1] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 octobre 2021, 23 juin 2022 et 15 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SARL Dom, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 23.666,40 euros.

La SARL Dom ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation en date du 27 avril 2023 sur la somme de 14.542,96 euros, et à compter du 14 décembre 2023, date de la signification des conclusions actualisées, pour le surplus.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SARL Dom de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SARL Dom a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant chroniquement débiteur à l'égard de la copropriété.

Il ressort en effet des pièces communiquées que la SARL Dom a d’ores et déjà été condamnée, par jugements du tribunal judiciaire de Paris en date des 7 novembre 2018, 1er avril 2021 et 7 juillet 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues, la dernière condamnation par jugement du 7 juillet 2022 faisant état d’un arriéré de charges de 25.397, 86 euros, ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SARL Dom comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SARL Dom à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SARL Dom, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

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- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SARL Dom sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,