TJ Versailles, 6 févr. 2025, RG 23/05479

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
06 FÉVRIER 2025

N° RG 23/05479 - N° Portalis DB22-W-B7H-RQFZ
Code NAC : 70A
LCD

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA ROSERAIE sis [Adresse 8] [Localité 11] représenté par son syndic, MAVILLE IMMOBILIER ADB OUEST, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro
823 628 532 dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 7]et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Armelle DE CARNE DE CARNAVALET, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Gilles ROUMENS de la SCPA COURTEAUD-PELISSIER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La COMMUNE DE [Localité 11] agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice, dûment habilité, domicilié en cette qualité en l’Hôtel de Ville situé [Adresse 2] [Localité 11],

représentée par Maître Nadia CHEHAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 11 Septembre 2023 reçu au greffe le 21 Septembre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 03 Décembre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président et Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES
DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré
au 06 Février 2025.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La Résidence la ROSERAIE, située au [Adresse 8] [Localité 11], a été créée en 1970. (Règlement de copropriété en date du 08 juillet 1970).

Elle est représentée par son syndic, le cabinet MAVILLE Immobilier ADB Ouest.

La commune de [Localité 11] est propriétaire de trois parcelles, cadastrées D[Cadastre 9], D[Cadastre 6], D[Cadastre 5], situées lieudit « [Localité 10] », situées en bordure de la [Adresse 12], où se trouve la Résidence LA ROSERAIE. Ces parcelles constituent des bandes de terrain nu, qui peuvent être qualifiées d’espaces verts.

La commune, dans le cadre d’un projet de construction de 25 logements dont 50% de logements sociaux sur ces parcelles, a déposé une demande de permis de construire le 9 juin 2023, et obtenu un permis de construire le 20 février 2024.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du
11 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence LA ROSERAIE » (ci-après le syndicat des copropriétaires), a fait assigner la commune de [Localité 11] devant le tribunal de céans aux fins de voir juger qu’il est propriétaire des parcelles D[Cadastre 9], D[Cadastre 6] et D[Cadastre 5] par l’effet de la prescription acquisitive.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence la ROSERAIE demande au tribunal de :

- juger la Résidence la ROSERAIE recevable et bien fondée en sa demande,

Y faisant droit,

- juger que la Résidence la ROSERAIE est propriétaire des parcelles D[Cadastre 9], D[Cadastre 6], D[Cadastre 5] par l’effet de la prescription acquisitive,

- condamner la commune de [Localité 11] à payer à la Résidence la ROSERAIE la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la commune de [Localité 11] aux dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Armelle de CARNE conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les parcelles litigieuses ont toujours été utilisées par les copropriétaires depuis les années 1970 pour diverses activités, notamment comme espace de jeu pour les enfants ; que la copropriété de la ROSERAIE a fait entretenir ces parcelles par ses prestataires “espaces verts” depuis l’origine de la résidence et que l’usage de cette bande de terrain par les habitants de la résidence n’a jamais été contesté, notamment par les propriétaires des parcelles agricoles juxtaposées. Il ajoute que le document de promotion de la Résidence inclut dans celle-ci la bande de terrain en cause, de sorte que les acquéreurs ont pu raisonnablement se considérer comme propriétaires de la parcelle dès l’achat de leurs biens.

Il soutient que la connaissance de ce que la commune était propriétaire des parcelles ne l’empêche en rien de faire jouer la prescription acquisitive en concurrence des titres détenus par la personne publique ; que les démarches qu’il a menées auprès de la mairie pour acquérir le terrain ne font pas non plus obstacle à l’application de la prescription acquisitive à son profit, ces démarches ne conduisant aucunement à déduire qu’il ne s’est pas comporté comme propriétaire du bien.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 mai 2024, la commune de [Localité 11], au visa des articles 2261 et suivants du code civil, demande au tribunal de céans de :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence LA ROSERAIE », sis [Adresse 8] à [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence LA ROSERAIE », sis [Adresse 8] à [Localité 11] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, la commune soutient détenir les titres de propriété relatifs aux parcelles revendiquées par le syndicat des copropriétaires ; que ce dernier sait parfaitement qu’elle en a la propriété puisqu’il s’était positionné pour faire l’acquisition des parcelles litigieuses en septembre 2000, mai 2003 puis février 2019, aucune suite favorable n’ayant été donnée à ces demandes.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne démontre en rien avoir accompli des actes matériels ou juridiques sur ces parcelles, comme l’aurait fait un véritable propriétaire ; que l’entretien des espaces verts sur ces parcelles par la résidence résulte d’un simple accord verbal entre la commune et le syndicat des copropriétaires aux termes duquel la commune entretient pour le compte de la résidence la parcelle D[Cadastre 4] appartenant à la résidence et la résidence entretient les parcelles D [Cadastre 9], D [Cadastre 6] et D [Cadastre 5] appartenant à la Mairie ; que l’intention de se comporter en propriétaire ne ressort d’aucun acte matériel véritablement établi et est démentie par le fait que le syndicat des copropriétaires ait manifesté l’intention d’acquérir les parcelles auprès de la commune ; que les parcelles litigieuses sont accessibles depuis la voie publique et donc à tout public, et sont dépourvues d’équipements et d’aménagements de sorte que le syndicat des copropriétaires ne saurait invoquer l’existence d’une possession publique et non-équivoque.

S’agissant de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la commune de [Localité 11] indique que celle-ci est justifiée par le préjudice causé par le retard de la cession des parcelles litigieuses au promoteur, du fait de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la propriété du bien immobilier et la prescription acquisitive des parcelles

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L'article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.

L'article 2261 du même code prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Aux termes du premier alinéa de l’article 2272 du code civil, en l'absence de juste titre, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Il appartient au juge d’apprécier les faits de possession invoqués en vue de la prescription, la possession devant cependant être caractérisée par des actes matériels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires affirme que les parcelles litigieuses ont toujours été entretenues par la Résidence, et produit pour le démontrer :
- des photographies aériennes prises entre 1971 et 2022 montrant que lesdites parcelles ont toujours été entretenues,
- une attestation du chargé d’affaires de la société les Jardins de Gally en date du 22 mai 2023, indiquant que les parcelles litigieuses font “partie de [son] contrat d’entretien depuis le 2018 (sic) et dans la continuité des entretiens effectués par les sociétés précédentes” et que “par le passé, la société GALLY a déjà entretenu les espaces verts de la copropriété de 2004 à 2012",
- un document relatif à l’entretien des parcelles en date du 27 juin 1989.
- un devis pour contrat d’entretien des espaces verts signé et effectif à compter du 1er janvier 1995,
- diverses attestations de copropriétaires ou anciens copropriétaires faisant état de ce que la copropriété a toujours assumé les frais d’entretien des parcelles litigieuses, certaines de ces attestations mentionnant des acquisitions d’appartements au sein de la résidence la ROSERAIE il y a plus de trente ans (1977 s’agissant de M. [G], 1984 s’agissant de Mme [U], 1988 s’agissant de Mme [E]).

Le syndicat des copropriétaires expose par ailleurs que les parcelles litigieuses ont toujours été utilisées par les copropriétaires pour diverses activités, notamment comme espace de jeu pour les enfants, et produit au soutien de cette affirmation :
- huit photographies montrant des individus, notamment des enfants, jouer sur la bande de terrain litigieuse, sept d’entre elles ayant été prises par temps de neige,
- 23 attestations de copropriétaires ou anciens copropriétaires de la Résidence indiquant avoir toujours considéré que la bande de terrain litigieuse faisait partie de la copropriété et qu’elle est un lieu de jeux pour les enfants et un lieu de promenade et de repos pour les résidents.

La commune de [Localité 11] reconnaît que les parcelles litigieuses sont en effet entretenues par la Résidence la ROSERAIE, mais indique, sans être contestée, que cela résulte d’un accord verbal entre la commune et le syndicat des copropriétaires, aux termes duquel la commune entretient pour le compte de la résidence la parcelle D[Cadastre 4] appartenant à la résidence (et contigu à la parcelle D[Cadastre 3] appartenant à la commune) et la résidence entretient les parcelles D [Cadastre 9], D [Cadastre 6] et D [Cadastre 5] appartenant à la Mairie.

En tout état de cause, l’entretien à ses frais des parcelles litigieuses par la Résidence depuis de nombreuses années ne saurait à lui seul constituer un acte matériel manifestant l’existence d’une possession au sens des dispositions du code civil précitées par les habitants de la Résidence.

De même, la simple jouissance du terrain par les résidents aux fins de promenade ou de terrain de jeux pour les enfants, en l’absence de toute construction ou aménagement effectué sur ledit terrain, est insuffisante à caractériser la possession.

Il sera à cet égard relevé qu’il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023 versé aux débats par la commune qu’il n’existe aucune clôture sur les parcelles revendiquées qui sont dépourvues de tout équipement et tout aménagement et sont librement accessibles depuis la voie publique.

Le fait que les parcelles litigieuses aient pu apparaître sur le plan promotionnel de la Résidence en 1972 est inopérant, la totalité du lieudit “[Localité 10]” y étant représenté, y compris les parcelles agricoles qui ne sont pas revendiquées par le syndicat des copropriétaires.

Enfin, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires a cherché à plusieurs reprises à acquérir les parcelles D[Cadastre 5], D[Cadastre 6] et D[Cadastre 9] auprès de la commune,ou à les échanger contre des parcelles appartenant à la Résidence. Comme le soutient la commune de [Localité 11], ces demandes formulées auprès de la mairie, la dernière étant datée du 9 février 2019, démontrent que le syndicat des copropriétaires n’entendait pas se comporter comme le propriétaire desdites parcelles mais entendait au contraire en devenir propriétaire par titre.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les pièces versées au débat ne suffisent pas à caractériser une possession continue, ininterrompue, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires de la résidence la ROSERAIE, qui succombe, sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, il sera condamné à payer une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS