TJ Montpellier, 6 févr. 2025, RG 23/00861

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 23/00861 - N° Portalis DBYB-W-B7H-ODO2
Pôle Civil section 2

Date : 06 Février 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [X] [S] épouse [I]
née le 20 Février 1983 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [P] [I]
né le 21 Janvier 1985 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Madame [Z] [R]
née le 16 Février 1989 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [O] [M]
né le 29 Septembre 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE
Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 05 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 06 Février 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 06 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte notarié du 28 octobre 2021, Monsieur [O] [M] et Madame [Z] [R], ont vendu à Monsieur [P] [I] et Madame [X] [S] une maison individuelle à usage d’habitation, élevée d’un étage sur rez de chaussée avec terrain située [Adresse 1] à [Localité 8] (34) pour un montant de 530.000 euros en ce compris les meubles pour un montant de 17.359 euros.

Le 20 décembre 2021, les acheteurs déclaraient à leur assurance protection juridique un sinistre s’agissant de la présence d’humidité dans les combles non détectée avant la vente.

En date du 31 janvier 2022, un rapport d’expertise amiable contradictoire était établi à la demande de la protection juridique des acheteurs.

Par décision de référés du 20 octobre 2022, à la demande de Monsieur [P] [I] et Madame [X] [S] épouse [I], une expertise judiciaire était ordonnée. L’expert a rendu son rapport en date du 26 janvier 2023.

C’est dans ce contexte et à défaut d’accord entre les parties que Madame [S] épouse [I] [X] et Monsieur [I] [P] ont assigné devant la présente juridiction Madame [R] [Z] et Monsieur [M] [O] par actes du 14 février 2023 aux fins de voir
Condamner conjointement et solidairement les consorts [M] [R] à payer aux époux [I] la somme de 12.354,65 € TTC au titre des travaux de reprise des infiltrations, Condamner conjointement et solidairement les consorts [M] [R] à payer aux époux [I] la somme de 3.150,00 € au titre de leur préjudice de jouissance afférent à la période du 1er novembre 2021 au 31 janvier 2023, outre la somme mensuelle de 210,00 € à compter du 1er février 2023 et jusqu’au jour où ils auront perçu les fonds pour leur permettre d’effectuer les travaux préconisés par l’expert Monsieur [Y], Condamner conjointement et solidairement les consorts [M] [R] au paiement de la somme de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile en remboursement des frais irrépétibles exposés, Les condamner aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [S] épouse [I] [X] et Monsieur [I] [P], maintiennent les demandes de leur assignation

Au soutien de leurs prétentions,

Au visa de l’article 1643 du code civil, ils estiment que le rapport d’expertise démontre que des infiltrations affectent les combles aménagés et le placard de l’étage, qu’elles étaient apparentes et ne pouvaient être inconnues des vendeurs.

Ils indiquent ne pas avoir visité ces lieux, vides, et ne pas avoir eu connaissance des désordres, les avoir déclarés le surlendemain de la vente.

Ils estiment que les attestations produites en défense ne sont pas impartiales.

Ils sollicitent le remboursement des travaux de reprise tels qu’estimés par l’expert, indiquent être en accord avec le pourcentage de 10% retenu par l’expert pour la détermination du préjudice de jouissance, mais contestent le montant de la valeur locative qu’ils estiment à 2100 euros par mois.

*
Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 novembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [R] [Z] et Monsieur [M] [O], demandent au tribunal de :

DEBOUTER les demandeurs,
A DEFAUT RAMENER à plus juste proportions leurs demandes,

RECONVENTIONNELLEMENT,
CONDAMNER les époux [I] à verser à Madame [Z] [R] et Monsieur [O] [M] la somme de 3000 euros au titre de la résistance abusive,
CONDAMNER les époux [I] aux entiers dépens et à verser à Madame [Z] [R] et Monsieur [O] [M] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

EN TOUTE ETAT DE CAUSE,
DIRE N’Y AVOIR LIEU à exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions et pour l’essentiel,

Ils ne contestent pas le point d’infiltration, mais indiquent qu’ils l’ignoraient, que les combles n’étaient pas habitables et occupés, que le sol était recouvert de mousse isolante, que le placard servait de stockage.

Au visa des articles 1641 et 1642 du code civil, sur les infiltrations dans les combles et la salle de bains, ils indiquent que ces combles ne constituent pas une surface habitable, ont été qualifiés de grenier dans le diagnostic, étaient encombrés et recouverts d’une mousse sur plancher et sous toiture ne permettant pas de détecter de traces d’infiltrations.

Ils expliquent qu’ils n’avaient pas connaissance de ces infiltrations, que l’expert en a convenu, n’a pu se positionner, que la clause élusive de l’acte notarié doit s’appliquer.

Ils précisent que la fuite d’eau est tombée sur la laine isolante qui a été supprimée par les acheteurs. Ils expliquent que le bien a été visité à plusieurs reprises, que les désordres étaient apparents et connus des acquéreurs.

Ils estiment que l’indemnisation ne doit pas porter sur la réparation, que le préjudice de jouissance est inexistant ou doit être limité à 15 jours maximum pendant la période de travaux, et que l’expert a orienté les vendeurs vers la sollicitation de l’assurance.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 5 décembre 2024.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les «dire et juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu'ils s'analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la responsabilité au titre de la garantie des vices cachés

L'article 1641 du Code Civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison, des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'acquéreur doit établir la réunion des diverses conditions découlant de l'article 1641 du code civil :
- existence d'un vice
- antériorité du vice par rapport à la vente
- caractère caché du vice
- gravité du vice

Pour satisfaire à l'exigence d'antériorité, il suffit que le vice soit simplement en germe au moment de la vente.

En l’espèce,

Ils convient de constater que les demandes se limitent aux désordres affectant les combles et un placard à l’étage de la maison d’habitation.

Les parties s’accordent s’agissant de la présence d’infiltrations dans les combles prééxistantes à la vente, soit sur l’existence du vice, et sur son antériorité par rapport à la vente.

S’agissant du caractère caché du vice

Sur la connaissance du vice par les vendeurs

L’expert judiciaire a constaté dans le placard des « traces d’écoulement marquées sur le panneau vertical séparatif des combles. La trace se poursuit en combles dans lesquels on note la dégradation du contreplaqué mis en œuvre en rampant de toiture »
S’agissant de la connaissance de ces infiltrations par les vendeurs au moment de la vente, l’expert indique que « les dégradations constatées, n’ont pu se produire qu’en plusieurs semaines ou mois », et que « les dégradations ne laissent aucun doute sur leurs origines »

Ainsi, il apparait que si les infiltrations ont commencé dans les combles recouverts d’isolant, leurs conséquences sont devenues visibles dans le placard de l’étage, contiguë aux combles.

Si les vendeurs indiquent que ce placard n’était que très peu utilisé, d’accès peu aisé, dans lequel étaient stockés des effets et des valises, il apparait des photographies de l’expertise amiable, qu’il est accessible depuis le palier du premier étage, desservant les chambres, est ouvert sur la partie habitable de la maison, de sorte qu’il ne peut être considéré que ces dégradations étaient inconnues des vendeurs, qui ont vécu dans les lieux pendant trois ans.

Par ailleurs, les dégradations sur le panneau de contreplaqué du placard, permettaient comme l’ont indiqué les deux experts, pour en connaitre la cause, de se rendre dans les combles facilement accessibles par une porte présente dans une des chambres (cf page 4 de l’expertise amiable), et de constater l’état dégradé des panneaux sous toiture et de l’isolant, correspondant aux photographies de Monsieur [I] dans sa déclaration du 20 décembre 2021.

Enfin, il convient de constater, en page 8 de l’expertise amiable, que Monsieur [R] [T], père de Madame [R] [Z] a indiqué avoir vidé le placard lors du déménagement, et avoir constaté la présence des traces d’infiltrations sur les plaques agglomérées.

Ainsi, il est établi que les infiltrations affectant combles et un placard à l’étage étaient connues des vendeurs avant la vente.

Sur la connaissance du vice par les acheteurs

Les vendeurs indiquent que les infiltrations étaient apparentes lors des différentes visites du bien par les acheteurs.

L’expert judiciaire conclut que les « entrées d’eau » « étaient parfaitement visibles à la fois par les vendeurs lorsqu’ils ont vidé les lieux dans le cadre du déménagement ou par l’acquéreur s’il les avait visités juste avant la signature »

Les désordres n’ont pas été masqués par des travaux réalisés peu avant la vente.

Les vendeurs produisent deux attestations, de Monsieur [R] [T] et d’un voisin, indiquant que le jour de la vente, Monsieur [I] a procédé à une nouvelle visite des lieux, alors vides.
Cela ne démontre cependant pas que les traces du placard, et celles sur les plaques de contreplaqués et sur l’isolant des combles ont été constatées ou portées à sa connaissance.

Il n’est pas contesté que le placard était utilisé pour du stockage par les vendeurs, de sorte que cela confirme les propos des acheteurs qui indiquent que la penderie était utilisée lors de la visite des lieux, et que les traces d’infiltrations n’étaient pas visibles.

Par ailleurs, la photographie des combles produite par les vendeurs, réalisée lors de la visite en juin 2021, permet de constater que l’accès nécessitait un désencombrement. Il n’est pas démontré que ces lieux ont été visités par les acquéreurs avec prise de connaissance des dégradations .

En conséquence, les désordres affectant les combles et le placard contigüe à l’étage, n’étaient pas connus des acheteurs lors de la vente, alors qu’ils étaient connus des vendeurs. Le caractère caché du vice est constitué.

S’agissant du caractère impropre à l’usage, il ressort du rapport de l’expert judiciaire que la cause des infiltrations provient de défauts du toit affectant le clos et le couvert, de sorte que, s’agissant d’une maison d’habitation, ce caractère est démontré.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce,

Etant donné que la garantie des vices cachés s’applique, il conviendra de retenir la restitution de la partie du prix de vente correspondant au cout des travaux nécessaires à la réparation des désordres.

Il apparait que l’expert judiciaire a validé l’estimation établie par la société CLINIQUE DU TOIT, après déduction de la réfection d’une rive, ne comportant pas de désordres, soit un montant de 5842,65 euros TTC, qui sera retenu.

Il sera également pris en considération le remplacement des plaques de contreplaqué dégradées, soit la somme de 1782 euros TTC.

En revanche, s’agissant du chiffrage du poste «remise en état des embellissements » en page 10 de l’expertise, il est mentionné qu’il comprend la remise en peinture des plafonds et murs des chambres enfants à l’étage.
Les traces présentes sur les plafonds étaient apparentes lors de la visite du bien par les acheteurs, de sorte qu’elles ne constituent pas un vice caché, leur remise en peinture ne sera pas retenue.

Il n’y a donc pas lieu de retenir d’indemnisation au titre de l’embellissement car seules les infiltrations dans le placard via les combles constituent un vice caché et le remplacement des plaques de contreplaqué endommagées est déjà chiffré pour un montant de 1782 euros TTC

En conséquence, Monsieur [M] [O] et Madame [R] [Z] seront solidairement condamnés à payer à Madame [I] née [S] [X] et Monsieur [I] [P] la somme de 7.624,65 euros au titre de la garantie des vices cachés.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce,

Le préjudice de jouissance résulte de l’impossibilité d’utiliser partiellement le placard et de la nécessité de gérer les fuites dans les combles au cours des périodes de fortes pluies, depuis novembre 2021, soit pendant quatre périodes automnales et hivernales de cinq mois, de novembre à mars, jusqu’à la présente décision, les acheteurs indiquant que la reprise totale du toit est en cours de réalisation, soit une période totale de 18 mois.

L’expert évalue le préjudice résultant du vice caché (combles et placard) à 10% d’une valeur locative du bien, qu’il estime à 1200 euros.
Les acheteurs produisent une estimation de la valeur locative réalisée par la SARL ID PATRIMOINE en date du 7 février 2023, pour un montant de 2000 euros contesté par les vendeurs, sans production de pièces.

Il y a lieu de retenir le montant de la valeur locative de 2000 euros, soit un préjudice de jouissance de 3600 euros.

En conséquence, Monsieur [M] [O] et Madame [R] [Z] seront condamnés solidairement à payer à Madame [I] née [S] [X] et Monsieur [I] [P] la somme de 3600 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérets au titre de la résistance abusive

Etant donné que la responsabilité au titre des vices cachés de Monsieur [M] [O] et Madame [R] [Z] a été établie, leur demande au titre de la résistance abusive sera rejetée.

Sur les dépens

Madame [R] [Z] et Monsieur [M] [O] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant le cout des opérations de l’expertise judiciaire ordonnée selon décision du 20 octobre 2022.

Sur les frais irrépétibles

L'équité commande de condamner in solidum Madame [R] [Z] et Monsieur [M] [O] à payer à Madame [I] née [S] [X] et Monsieur [I] [P] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter

PAR CES MOTIFS