TJ Montpellier, 6 févr. 2025, RG 24/00044

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 3
COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat
1
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

1 COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ 1

N° : N° RG 24/00044 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OT5T
Pôle Civil section 1

Date : 06 Février 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. [5] sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CLEMENCE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 798 538 005 , sise [Adresse 3],

représenté par Maître Pierre andré MERLIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [N] [W]
née le 16 Juillet 1966 à [Localité 7] (TCHAD), demeurant [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 09 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 06 Février 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 06 Février 2025

FAITS et PROCÉDURE

Madame [N] [W] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n°20 de la Résidence en copropriété [5] situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Constatant un dégât des eaux important dans un local en partie commune dont l’origine serait probablement des infiltrations provenant du logement de Madame [W] situé à l’aplomb de ce local, le syndicat des copropriétaires de la résidence a sollicité que celle-ci effectue une déclaration de sinistre auprès de son assurance et que soient réalisés les travaux nécessaires pour remédier à ces infiltrations.

Sans retour de la part de Madame [W], le syndicat des copropriétaires a saisi le 09 octobre 2020 le juge des référés qui, par ordonnance du 03 décembre 2020, a ordonné une expertise judiciaire et désigné Madame [I] [M] pour la réaliser.

Madame [W] ayant refusé l’accès à son logement à l’expert désigné, le syndicat des copropriétaires a effectué une requête le 11 janvier 2022 devant Madame le Président du tribunal judiciaire de Montpellier qui, par ordonnance du 14 janvier 2022, a autorisé Madame [I] [M] en sa qualité d’expert, à pénétrer dans le lot n°20 appartenant à Madame [W] afin de réaliser ses missions d’expertise.

Le rapport d’expertise a été déposé le 1er novembre 2022.

Par acte introductif d’instance délivré le 29 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] pris en la personne de son Syndic la SARL CLEMENCE IMMOBILIER, a assigné Madame [N] [W] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, lui demandant au visa de l’article 1242 du Code civil, de :
« Déclarer la demande du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5] recevable et bien fondée, et en conséquence :
- Condamner Madame [N] [W] à lui payer la somme de 21.765,60 euros en principal au titre des travaux de réfection du local commun ;
- Dire que cette somme sera indexée sur l‘indice BT01 (base 1974) du bâtiment en prenant comme référence l’indice publié en novembre 2022, date de dépôt du rapport d’expertise ;
- Condamner Madame [N] [W] à lui payer la somme de 500 € par mois à titre d’indemnité compensatrice du préjudice de jouissance à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à complet paiement de la somme en principal ;
Condamner Madame [N] [W] à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner Madame [N] [W] aux entiers dépens du référé-expertise, ainsi que les dépens afférents à la présente procédure au fond. »

Il soutient à l’appui de ses demandes que les infiltrations constatées dans le local en partie commune trouvant leurs origines dans l’appartement de Madame [W] et notamment dans sa négligence quant à l’entretien de celui-ci, cette dernière est responsable, en qualité de propriétaire de l’appartement défectueux, des dommages constatés.

Madame [N] [W], bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été différée à la date du 12 novembre 2024. A l’issue de l’audience du 09 décembre 2024 l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
Sur l’engagement de la responsabilité de la copropriétaire

L’article 1242 du Code civil indique, dans son 1er alinéa que « On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. »

Il est constant que la mise en jeu de la responsabilité du copropriétaire implique l'existence d'un fait qui lui est imputable. Il n'en demeure pas moins qu'il est parfois tenu des dommages du fait des choses inertes dont il a la garde. C’est le cas notamment des parties privatives des lots à son usage exclusif puisque celles-ci sont, en vertu de l’article 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sa propriété exclusive.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] invoque la responsabilité de Madame [W], du fait des dommages subis dans les parties communes provenant d’un dégât des eaux trouvant son origine dans son appartement.
Il soutient que si le dommage constaté en partie commune trouve son origine dans la partie privative du lot de Madame [W], notamment du fait d’un manque d’entretien de celle-ci, sa responsabilité devra être engagée au sens de l’article 1242 précité.

Il ressort du rapport d’expertise, en page 35 que « les parties communes de l’immeuble ont été affectées par des dégâts des eaux » et que ces dégradations « sont liées à des infiltrations d’eau ayant engendré la présence d’un fort taux d’humidité sur tous les supports et matériels présents dans le local syndical ».
L’expert ajoute, en page 36 concernant les causes de ces dégâts des eaux que ceux-ci proviennent des « Infiltrations importantes d’eau, au niveau du pilier central présent dans le local syndical, en provenance de l’appartement de Madame [W], liées à la dépose volontaire des systèmes d’évacuation d’eau (siphons) sur tous les appareils sanitaires, et/ou défectueux, permettant à l’eau de se répandre directement au sol au lieu d’être évacuée vers les égouts. » et il précise que l’origine de ces dégradations se trouve dans une partie privative.

Les conclusions d’expertise indiquent, en page 40, que « l’origine des infiltrations émanait d’actes que l’on peut définir comme conscients, puisque toutes les évacuations d’eau ont été démontées et obstruées volontairement, que les quantités importantes d’eau s’échappant du dessous de la baignoire lors de son utilisation, du fait des siphons défectueux, ne pouvait être ignorées par Madame [W].

Nous avons apprécié l’implantation de la baignoire et de son évacuation, qui correspond en tout point à l’origine des infiltrations présentées comme émanant du pilier central du local syndical.

Lors de nos investigations, nous avons constaté que les quantités d’eau déversées au sol du fait de la défectuosité de la vidange de la baignoire, avaient un lien direct avec l’état de dégradation du local syndical situé directement sous les installations sanitaires de Madame [W]. »

L’expert propose de retenir une imputabilité à hauteur de 100% à l’égard de Madame [W] concernant les désordres invoqués.

En conséquence, l’origine des dommages constatés dans les parties communes provenant des parties privatives de Madame [W] et notamment du fait de sa négligence dans l’entretien de celles-ci, le Tribunal retiendra sa responsabilité à leur égard.

Sur l’indemnisation des préjudices subis

Le préjudice matériel

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sollicite la condamnation de Madame [W] à lui verser la somme de 21.765,60 euros au titre des travaux de réfection du local commun, sollicitant que cette somme soit indexée sur l’indice BT01 en prenant en référence l’indice publié en novembre 2022 (date du dépôt du rapport d’expertise).

En l’espèce, le rapport d’expertise indique en page 35 que « l’importance des dégradations est telle que le local syndical est inutilisable en l’état, et nécessite une réfection intégrale. »
A ce titre, le Syndic de copropriété, la société CLEMENCE IMMOBILIER, a fourni à l’expert à sa demande, un devis permettant de chiffrer le montant des travaux nécessaires à la réfection du local syndical. Ce devis émanant de la société SOLUTION EXPERTISE SINISTRES évalue les travaux de réfection pour un montant total de 21.765,60 euros.

Ce devis étant considéré comme conforme par l’expert malgré l’absence d’informations sur la durée des travaux et les assurances de la société, le Tribunal retiendra que l’indemnisation du préjudice matériel concernant la réfection du local syndical est évaluée à 21.765,60 euros.

La responsabilité de Madame [W] ayant été démontrée, elle sera condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires en lui versant la somme de 21.765,60 euros au titre des travaux de réfection du local commun constituant le préjudice matériel subi du fait des dommages dont elle est à l’origine.

Afin de compenser les effets de l’inflation et la variation des coûts des matières premières dans la réalisation de travaux, la somme octroyée au titre du préjudice matériel sera actualisée sur le fondement de l’indice BT01 du coût de la construction, et prendra pour référence en premier indice, celui en vigueur au 1er novembre 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, et en indice de comparaison, celui en vigueur à la date de la présente décision.

Le préjudice immatériel

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sollicite la condamnation de Madame [W] à lui verser la somme de 500 euros par mois à titre d’indemnité compensatrice du préjudice de jouissance à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à complet paiement de la somme en principal.

A l’appui de cette demande le syndicat des copropriétaires présente le calcul suivant : du 1er juillet au 1er avril 2023, 34 mois se sont écoulés ; en conséquence 500 x 34 = 17.000 euros pour cette période à laquelle devrait s’ajouter une indemnisation similaire à partir du 1er avril 2023 et jusqu’au paiement de la somme en principal.

L’expert indique dans son rapport en page 35 que les désordres invoqués ont une date d’apparition pouvant être fixée mi-mai 2020. Ainsi il sera retenu que le préjudice de jouissance doit être indemnisé à partir du mois suivant soit le mois de juin 2020.

Cependant, sans pièces supplémentaires produites permettant d’évaluer le préjudice de jouissance du syndicat des copropriétaires, sans informations concernant la superficie et la récurrence de l’utilisation de ce local par la copropriété, le Tribunal retient une somme forfaitaire fixée à 250 euros par mois.

En conséquence, Madame [W] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 16.750 euros en indemnisation du préjudice de jouissance correspondant à la somme de 250 euros par mois pendant 67 mois (du mois de juin 2020 jusqu’au mois de janvier 2025).
Le surplus de la demande « jusqu’à complet paiement de la somme en principal » doit être rejeté.

SUR LES AUTRES DEMANDES
Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l'écarter en l'espèce.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
En l’espèce, les dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 3 décembre 2020 et les frais d’expertise, seront supportés par Madame [W] succombant au principal.

Madame [N] [W] sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] une indemnité de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS