CA Nancy, 6 févr. 2025, RG 24/00869

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 06 FEVRIER 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 24/00869 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FLJT

Décision déférée à la cour :

Jugement du Tribunal de Proximité de SAINT-DIE-DES-VOSGES, R.G. n° 1123000198, en date du 13 février 2024,

APPELANTE :

S.A. LE TOIT VOSGIEN

société anonyme d'[Adresse 6] inscrite au RCS d'[Localité 3] sous le numéro B 505 580 092 ayant son siège social ' [Adresse 9], représenté par son Directeur Général en exercice Monsieur [R] [U] - domicilié en cette qualité audit siège social

Représentée par Me Aurélie PIZZATO de la SELARL LORRAINE DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau d'EPINAL

INTIMÉ :

Monsieur [Z] [K],

domicilié1B [Adresse 8]

Non représenté bien que la déclaration d'appel lui ait été régulièrement signifiée à étude par acte de Me [M] [T], commissaire de justice à [Localité 10], en date du 25 juin 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 16 Janvier 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, chargé du rapport,

Madame Nathalie ABEL, conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET ;

A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le 06 Février 2025, par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 27 août 2021, la SA HLM Le Toit Vosgien a donné à bail à M. [Z] [K] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 365,70 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 7] a fait signifier à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 février 2023, pour la somme en principal de 1 930,38 euros.

Par acte du 22 septembre 2023, la SA HLM Le Toit Vosgien a assigné M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Dié-des-Vosges.

La SA [Adresse 7] a demandé au tribunal de constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de M. [K], de le condamner au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 2 858,52 euros, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 150,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

M. [K] n'était ni présent ni représenté devant le tribunal.

Par jugement en date du 13 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Dié-des-Vosges a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2021 entre la SA HLM Le Toit Vosgien et M. [K] concernant le logement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 21 avril 2023,

- débouté la SA [Adresse 7] de sa demande en paiement de l'arriéré locatif,

- débouté la SA HLM Le Toit Vosgien de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,

- autorisé M. [K] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en une mensualité de 00,00 euros qui soldera la dette en principal et intérêts,

- précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

- 'suspendu les majorations d'intérêts encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés' (sic),

- dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

- constaté, compte tenu de l'absence de dette, que les délais sont respectés,

- constaté que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2021 entre la SA [Adresse 7] et M. [K] concernant le logement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] n'est pas acquise,

- rejeté la demande d'expulsion,

- rejeté la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charge de la SA HLM Le Toit Vosgien,

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

- dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture des Vosges en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Pour motiver sa décision, le juge des contentieux de la protection a relevé que depuis la date à laquelle avait joué la clause de résiliation automatique du bail, le compte locatif de M. [Z] [K] n'était plus débiteur mais au contraire créditeur de 345,12 euros une fois déduits les frais de poursuite, les suppléments de loyer et pénalités d'enquête indus. Le juge des contentieux de la protection a donc décidé d'accorder à M. [Z] [K] le bénéfice des dispositions de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui permettent d'écarter les effets de la clause résolutoire si le locataire s'est libéré de sa dette dans les délais qui lui ont été impartis pour ce faire.

Par déclaration au greffe en date du 30 avril 2024, la SA [Adresse 7] a interjeté appel en sollicitant l'infirmation du jugement rendu le 13 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Dié-des-Vosges en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de l'arriéré locatif, de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation, en ce qu'il a autorisé M. [K] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité de 00,00 euros qui soldera la dette en principal et intérêts, en ce qu'il a précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, a 'suspendu les majorations d'intérêts encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés' (sic), en ce qu'il a dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, constaté, compte tenu de l'absence de dette, que les délais sont respectés, constaté que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2021 entre elle et M. [K] concernant le logement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à Gérardmer n'est pas acquise, en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion ainsi que la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il a laissé les dépens à sa charge, rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision, et dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture des Vosges en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par conclusions déposées le 26 juin 2024, la SA HLM Le Toit Vosgien demande à la cour d' infirmer le jugement prononcé le 13 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Dié-des-Vosges et, statuant à nouveau, de :

- constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location signé le 27 août 2021 entre la SA [Adresse 7] et M. [K] sont réunies,

- dire que le contrat de location est résilié à compter du 22 avril 2023,

- ordonner l'expulsion de M. [K] des lieux occupés sis [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que tous occupants de son chef, sans délai, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est,

- condamner M. [K] à payer la somme de 2 858,52 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 avril 2023, avec intérêts au taux légal, à compter de cette date,

- condamner M. [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant et des charges avec revalorisation à

compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à libération complète et effective des lieux,

- condamner M. [K] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer,

- condamner M. [K] à verser à la SA HLM Le Toit Vosgien la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

- condamner M. [K] à verser la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 'dont distraction au profit de Me Aurélie Pizzato' (sic),

- rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

La SA [Adresse 7] a fait assigner M. [K] devant la cour d'appel par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024 (signification à étude). Néanmoins, M. [K] n'a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu entre les parties le 27 août 2021 comporte une clause résolutoire stipulant qu'en cas de non-paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance et deux mois après un commandement de payer cet arriéré resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

En l'espèce, SA HLM Le Toit Vosgien a fait délivrer à M. [Z] [K] le 21 février 2023 un commandement de payer la somme de 1 930,38 euros, correspondant à des loyers et appels de charges échus, en rappelant au locataire les termes de la clause résolutoire. Toutefois, entre le 21 février 2023 et le 21 avril 2023, M. [Z] [K] n'a fait aucun règlement (de sorte que sa dette s'est encore accrue des loyers courant au cours de cette période).

Par conséquent, il convient de constater que le bail a été résilié de plein droit à la date du 21 avril 2023 et d'en tirer toutes les conséquences en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [Z] [K] à compter du 22 avril 2023 au montant du loyer et des charges et en autorisant son expulsion. Le jugement déféré sera donc infirmé sur tous ces points.

Sur le montant de l'arriéré locatif

A compter du mois de mai 2023, SA [Adresse 7] a facturé mensuellement à M. [Z] [K], au titre du supplément de loyer de solidarité, une somme de 289,66 euros, avec effet rétroactif au 1er janvier 2023.

En effet, l'article L. 441-3 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation dispose :

'Les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements'.

L'article L. 441-9 du même code précise :

'L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (...). Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois (...). A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'État' (soit 25 euros selon les dispositions de l'article R. 441-26 du même code et de l'arrêté ministériel du 22 octobre 2008).

En l'occurrence, SA HLM Le Toit Vosgien produit la lettre recommandée avec AR qu'elle a adressée le 20 avril 2023 à M. [Z] [K], portant 'mise en demeure suite à non-réponse à l'enquête obligatoire sur les ressources au 1er janvier 2023".

Il n'est nullement justifié que M. [Z] [K] a répondu à cette mise en demeure, ni dans le délai de quinze jours, ni même postérieurement.

Dès lors, c'est à juste titre que SA [Adresse 7] a facturé, pour la première fois le 31 mai 2023, mais avec effet rétroactif au 1er janvier 2023, un supplément de loyer de solidarité provisionnel de 289,66 euros par mois, outre une somme de 25 euros au titre des frais d'enquête.

Au vu du décompte actualisé à la date du 15 avril 2024 produit par SA HLM Le Toit Vosgien (décompte prenant en compte les loyers, les indemnités d'occupation, les charges, les suppléments de loyer de solidarité et la somme de 25 euros au titre de la pénalité enquête), M. [Z] [K] restait devoir la somme 9 395,20 euros, ce solde tenant compte du versement de 2 500 euros qu'il a fait le 15 avril 2024.

Toutefois, SA [Adresse 7] se borne à solliciter la condamnation de M. [Z] [K] à lui payer la somme de 2 858,52 euros, au titre des loyers et charges impayés au 22 avril 2023.

Il ressort du décompte précité que M. [Z] [K] était effectivement débiteur de cet arriéré de loyers et de charges à la date du 22 avril 2023, mais il a effectué depuis lors un règlement de 2 500 euros le 15 avril 2024 et son compte locatif a été crédité le 30 septembre 2023 d'une somme de 68,42 euros au titre de la régularisation des charges. Sa dette locative à la date du 22 avril 2023 ne s'établit donc plus qu'à : 2 858,52 euros - 2 500 euros - 68,42 euros = 290,10 euros.

Par conséquent, M. [Z] [K] sera condamné à payer à SA HLM Le Toit Vosgien la somme de 290,10 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de cette date.

M. [Z] [K] sera également condamné à payer à SA [Adresse 7] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer courant et des charges avec revalorisation à compter du 22 avril 2023, et ce jusqu'à libération complète et effective des lieux.

Le jugement déféré sera infirmé sur tous ces points.

Sur l'octroi de délais de paiement

L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 janvier 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, M. [Z] [K] n'a pas constitué avocat et n'a donc pu ni conclure ni produire aucune pièce, de sorte que la cour est dans l'incapacité de savoir si M. [Z] [K] est en situation de règler sa dette locative. La cour constate, au contraire, que la dette de M. [Z] [K] n'a cessé d'empirer depuis la résiliation du bail en avril 2023, puisque la dette qui était alors de 2 858,52 euros est passée à 9 395,20 euros au 15 avril 2024.

Au vu de ces éléments, les conditions ne sont pas réunies pour accorder d'office des délais de paiement à M. [Z] [K]. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

M. [Z] [K], qui est la partie perdante, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, il est équitable qu'il soit condamné à payer à SA HLM Le Toit Vosgien, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 150 euros au titre des frais de procédure irrépétibles exposés en première instance et celle de 1 500 euros pour ceux qui sont exposés en appel.

PAR CES MOTIFS :