CA Douai, 6 févr. 2025, RG 24/04509

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 3

ARRÊT DU 06/02/2025

N° de MINUTE : 25/107

N° RG 24/04509 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VY5B

Jugement (N° 24/00036) rendu le 04 Septembre 2024 par le Juge de l'exécution de [Localité 11]

APPELANTE

SA Crédit Foncier de France

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Me Patrick Dupont Thieffry, avocat au barreau de Lille, avocat constitué assisté de Me Florent Bacle, avocat au barreau de Poitiers, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [J] [F] [E] [Z]

né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 13] - de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [V] [U] [Z]

née le [Date naissance 5] 1983 à [Localité 12] - de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par Me Alexandra Baptista, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 09 janvier 2025 tenue par Sylvie Collière magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Ismérie Capiez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Collière, président de chambre

Catherine Convain, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Catherine Ménegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 22 août 2016, la SA Crédit foncier de France a consenti à M. [J] [Z] et Mme [V] [Y] épouse [Z] :

- un prêt n°153119A à taux zéro d'un montant de 88 000 euros remboursable en 120 mensualités après un préfinancement de 12 mois et un différé de 180 mois ;

- un prêt n°249119A d'un montant de 163 102 euros remboursable en 30 ans, après un préfinancement de 24 mois, au taux de 2,95 % l'an.

Le remboursement de ces prêts était garanti par l'inscription de deux hypothèques conventionnelles sur un terrain à bâtir destiné à la construction d'une maison d'habitation, situé lieudit '[Localité 9] [Adresse 14]', formant le lot n°7 du lotissement [Adresse 10] à [Localité 16] cadastré section ZB n° [Cadastre 7] pour une contenance totale de 4 a 81 ca. Ces hypothèques ont été publiées le 8 septembre 2016 au service de la publicité foncière de [Localité 11] 2ème bureau sous les références volume 2016 V n°4331 et 4332.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, la société Crédit foncier de France a fait signifier aux époux [Z] une mise en demeure de régulariser l'arriéré des deux prêts soit 5 357,52 euros au titre du prêt n°249119A et 56,32 euros au titre du prêt n°153119A, sous trente jours, à défaut de quoi les prêts seraient déchus du terme et deviendraient intégralement exigibles 'sans qu'il soit besoin d'autres formalités'.

Par acte du 23 février 2024, la société Crédit foncier de France a fait signifier aux époux [Z], en vertu de l'acte notarié du 22 août 2016, un commandement de payer la somme totale de 233 365,23 euros en principal, intérêts et accessoires, selon compte arrêté au 15 février 2024, soit la somme de 88 563,20 euros au titre du prêt n°153119A et celle de 144 802,03 euros au titre du prêt n°249119A, valant saisie de l'immeuble situé [Adresse 4] [Localité 15].

Ce commandement a été publié le 18 mars 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 11] 3 sous les références volume 2024 S n° 44.

Par actes du 25 avril 2024, la société Crédit foncier de France a fait assigner les époux [Z] à l'audience d'orientation devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lille.

Par jugement contradictoire du 4 septembre 2024, le juge de l'exécution a :

- rejeté la demande de vente forcée de l'immeuble saisi ;

- dit que les dépens et l'ensemble des frais de saisie immobilière sont à la charge du Crédit foncier de France.

Par déclaration du 20 septembre 2024, le Crédit foncier de France a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Après avoir été autorisé à assigner à jour fixe par ordonnance de la présidente de chambre rendue le 24 septembre 2024 sur la requête qu'il avait présentée le même jour, le Crédit foncier de France a, par acte du 27 septembre 2024, fait assigner les époux [Z] pour le jour fixé.

Aux termes de ses dernières conclusions du 8 janvier 2025, le Crédit foncier de France demande à la cour de déclarer les débiteurs irrecevables en leurs contestations sur le fondement de l'article R. 311-5 du code des procédures civiles d'exécution, d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

- dire et juger qu'il a valablement prononcé la déchéance du terme ;

- ordonner la vente forcée du bien saisi, dans les conditions prévues au cahier des conditions de vente ;

- mentionner sa créance à la somme de 233 365,23 euros se composant comme

suit :

* pour le prêt n° 1531 19A : la somme de 88 563,20 euros due au 15 février 2024, en principal et accessoires, et toutes sommes échues ou à échoir jusqu'à apurement du compte, sous réserve de tous autres dus, droits et actions, notamment des frais des présentes, ceux antérieurs, ceux faits et à faire pour parvenir au règlement ou à la vente ;

* pour le prêt n° 249119A : la somme de 144 802,03 euros due au 15 février 2024, en principal, frais et intérêts échus, et toutes sommes échues ou à échoir et outre les intérêts et accessoires courus et à courir jusqu'à apurement du compte notamment les intérêts moratoires postérieurs au 15 février 2024 au taux de 2,95% l'an sur la somme de 132 239,39 euros et, sous réserve de tous autres dus, droits et actions, notamment des frais des présentes, ceux antérieurs, ceux faits et à faire pour parvenir au règlement ou à la vente ;

- renvoyer l'affaire pour la poursuite de la procédure de saisie immobilière devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lille qui fixera la date de l'audience d'adjudication et déterminera les modalités de la vente ;

Au besoin,

- déterminer les modalités de poursuite de la procédure et fixer la date et fixer la mise à prix à la somme de 128 000 euros ;

- désigner, conformément à l'article R. 322-26 du code des procédures civiles d'exécution, la SAS Waterlot et associés, commissaires de justice associés à [Localité 11], qui a établi le procès-verbal de description du bien, pour assurer deux visites du bien saisi, en se faisant assister si besoin est d'un serrurier, de la force publique, et à défaut faire application de l'article L. 322-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- dire que le commissaire de justice désigné pourra au besoin faire procéder au changement des serrures ;

- dire que le commissaire de justice se fera assister lors des visites d'un expert à l'effet d'établir ou de réactualiser les diagnostics amiante, plomb, énergétique, état de l'installation intérieure électrique, et au besoin d'effectuer toutes recherches encore nécessaires pour parvenir à la vente;

- dire que la décision désignant le commissaire de justice pour assurer les visites devra être notifiée trois jours au moins avant les visites aux occupants du bien

saisi ;

- dire que si le bien est loué, le locataire est tenu de fournir à l'avocat poursuivant le bail qui lui a été consenti ;

- ordonner les dépens en frais privilégiés de vente qui comprendront le coût des visites et divers diagnostics.

Aux termes de leurs conclusions du 8 janvier 2025, les époux [Z] demandent à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, L. 311-2, R. 322-15 et R. 311-5 du code des procédures civiles d'exécution, de :

- juger irrecevables les demandes du Crédit foncier de France en ce qu'il n'a pas répondu à l'irrégularité de la procédure de saisie immobilière soulevée lors de l'audience d'orientation du 19 juin 2024, contestation uniquement et tardivement développée en cause d'appel, soit bien postérieurement à l'audience du 19 juin 2024 ;

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

- débouter la SA Crédit foncier de France de l'ensemble de ses demandes ;

- dire n'y avoir lieu à poursuite de la saisie immobilière initiée par le commandement de payer aux fins de saisie immobilière de l'immeuble leur appartenant, pour cause de vente amiable de l'immeuble précité suivant promesse de vente en date du 27 novembre 2024 pour un prix fixé à hauteur de 335 000

euros ;

- au besoin, renvoyer l'affaire devant le juge de l'exécution du tribunal Judiciaire de Lille, à l'audience d'orientation, afin de les autoriser, conformément à leur demande, à vendre amiablement leur immeuble, suivant promesse de vente en date du 27 novembre 2024 pour un prix fixé à hauteur de 335 000 euros ;

- condamner la SA Crédit foncier de France à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner la SA Crédit foncier de France au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance, précision étant faite que les frais de saisie immobilière resteront à la charge du Crédit foncier de France.

MOTIFS

Selon l'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la créance du Crédit foncier de France :

A l'audience d'orientation du 19 juin 2024, le juge de l'exécution a mis dans les débats la possible irrégularité de la déchéance du terme en l'absence de notification de la déchéance du terme.

Aucune des parties n'a fait d'observations sur le moyen ainsi soulevé et le jugement déféré a débouté le Crédit foncier de France de sa demande de vente forcée au motif qu'il n'avait pas valablement prononcé la déchéance du terme et ne pouvait dès lors se prévaloir d'une créance liquide et exigible.

Les dispositions de l'article R. 311-5 du code des procédures civiles d'exécution ne sauraient faire obstacle à ce que le Crédit foncier de France critique devant la cour la motivation du premier juge, ni à ce que les époux [Z] s'approprient cette motivation. Les moyens relatifs à la régularité de la déchéance du terme développés par les parties devant la cour sont donc recevables.

En tout état de cause, en matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l'article R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l'article R. 322-15 du même code, même en l'absence de contestation, et la cour statuant sur appel de la décision du juge de l'exécution a la même obligation.

Selon l'article L. 311-2 du même code, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Selon l'article R. 322-18 du même code, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Les conditions générales de l'offre de prêts, jointes à l'acte de prêts du 22 août 2016, et auxquelles cet acte renvoie stipulent page 14, dans une clause intitulée 'exigibilité anticipée - déchéance du terme' :

Le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite à l'emprunteur dans l'un ou l'autre des cas suivants : (...)

- défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure'.

Il en résulte que les parties étaient convenues que la déchéance du terme interviendrait après d'une part qu'une mise en demeure de régulariser l'arriéré sous quinze jours adressée aux emprunteurs soit restée infructueuse et d'autre part que la déchéance du terme soit notifiée aux emprunteurs.

Le Crédit Foncier de France fait valoir, se fondant sur un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 10 novembre 2021 (n°19-24386), que lorsque le débiteur a été mis en demeure d'exécuter et a été informé qu'à défaut d'exécution la déchéance du terme interviendrait, il n'est pas nécessaire de procéder à une seconde notification de la déchéance du terme elle-même.

S'il est exact que lorsqu'une mise en demeure, adressée par la banque à l'emprunteur et précisant qu'en l'absence de reprise du paiement des échéances dans un certain délai la déchéance du terme serait prononcée, est demeurée sans effet, la déchéance du terme est acquise à l'expiration de ce délai sans obligation pour la banque de procéder à sa notification, le prêteur ne peut toutefois se dispenser d'une notification de la déchéance du terme quand ce sont les stipulations mêmes du contrat de prêt qui, comme en l'espèce, imposent cette notification.

En mentionnant dans la mise en demeure de régulariser l'arriéré des prêts, signifiée aux emprunteurs le 16 juin 2023 qu' 'à défaut de règlement dans le délai imparti, conformément aux articles L. 313-51 et L. 312-29 du code de la consommation ainsi qu'aux conditions générales des prêts susvisés, les prêts susvisés seront déchus du terme et deviendront intégralement exigibles, sans qu'il soit besoin d'autres formalités', le Crédit foncier de France a dénaturé les termes du contrat signé avec les époux [Z].

C'est donc à juste titre que le premier juge constatant que la déchéance du terme n'avait pas été notifiée aux emprunteurs, a retenu qu'elle n'avait pas été valablement prononcée par le Crédit foncier de France.

En revanche c'est à tort qu'il en a déduit que le créancier poursuivant ne pouvait se prévaloir d'aucune créance liquide et exigible et a rejeté la demande de vente forcée. En effet, si l'irrégularité du prononcé de la déchéance du terme ne permet pas au Crédit foncier de France de se prévaloir d'une créance exigible au titre du capital restant dû de chacun des prêts et de l'indemnité d'exigibilité de 7 % réclamée au titre du prêt n°249119A, il dispose d'une créance exigible au titre

de :

S'agissant du prêt n°249119A :

- mensualités échues et impayées au 10 mai 2023 visées dans le commandement du 23 février 2024 : 5 357,52 euros ;

- intérêts au taux contractuel de 2,95% sur cette somme du 10 mai 2023 au 10 août 2023 : 39,51 euros ;

- cotisations d'assurance de juin, juillet et août 2023 (135,60 x 3) : 406,80 euros

- à déduire versement du 10 août 2023 : 1 030,11 euros

Solde dû : 4 773,72 euros

- intérêts au taux contractuel de 2,95% sur cette somme du 10 août 2023 au 15 février 2024 : 73,31 euros ;

- cotisations d'assurance de septembre 2023 à février 2024 (135,60 x 6) : 813,60 euros

Total : 5 660,63 euros, outre intérêts au taux de 2,95 % sur la somme de 4 773,72 euros à compter du 16 février 2024.

S'agissant du prêt n°153119A

- mensualité échue et impayée au 10 mai 2023 visée dans le commandement du 23 février 2024: 56,32 euros ;

- cotisations d'assurance de juin 2023 à février 2024 (56,32 x 9) : 506,88 euros

Total : 563,20 euros.

Sur l'orientation de la procédure :

En matière de saisie immobilière, l'article L. 322-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit, en son premier alinéa, que le bien saisi est vendu soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

Selon l'article R. 322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Selon l'article R. 322-21 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

En première instance, les époux [Z] avaient demandé à être autorisés à vendre le bien saisi à l'amiable. Ils formulent à nouveau cette demande devant la cour et versent aux débats une promesse de vente notariée de leur immeuble en date du 27 novembre 2024, pour un prix de 323 000 euros (335 000 euros en ajoutant les meubles évalués à 12 000 euros).

Cette somme dépasse largement le montant des créances du Crédit foncier de France tel qu'il a été arrêté ci-dessus.

Il convient donc d'autoriser la vente amiable en fixant à 323 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu et de renvoyer le dossier devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lille pour la poursuite de la procédure de vente amiable.

Sur les frais du procès :

Il convient de débouter les époux [Z] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et de dire que les dépens de première instance et d'appel seront compris dans les frais soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS