CA Aix Provence, 6 févr. 2025, RG 24/04935

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 06 FEVRIER 2025

N°2025/33

Rôle N° RG 24/04935 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BM4TC

[N] [K]

C/

[W] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Geneviève ADER-REINAUD

Me Romain CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection d'Aix-en-Provence en date du 26 Janvier 2024 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-23-0614.

APPELANTE

Madame [N] [K]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002187 du 11/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 27 Décembre 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Geneviève ADER-REINAUD, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [W] [B]

né le 22 Juin 1962 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Marine CHARPENTIER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 mai 2017 à effet à la même date, M.[B] a donné à bail meublé à Mme [K] une chambre située à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 380 euros, pour une durée de trois mois.

Par acte du 08 février 2018, M.[B] a fait délivrer à Mme [K] un congé pour reprise pour le 09 mai 2018.

Par acte d'un commissaire de justice du 27 avril 2023, M. [B] a fait assigner Mme [K] aux fins principalement de valider le congé pour reprise et d'ordonner l'expulsion de cette dernière.

Par jugement contradictoire du 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :

- jugé que le contrat liant les parties doit être qualifié de bail meublé d'une durée d'un an tacitement reconductible avec pour terme initial le 09 mai 2018,

- prononcé la résiliation du bail aux torts de Mme [N] [K],

- condamné Mme [N] [K] à verser à M. [W] [B] :

*2248 euros au titre de la dette locative, selon décompte arrêté au 16 novembre 2023

*une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait dû être acquitté si le bail s'était poursuivi, charges en sus, jusqu'à la libération effective des lieux

*1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- ordonné l'expulsion de Mme [K] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef du logement qu'elle occupe [Adresse 2] à [Localité 3], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- condamné Mme [N] [K] aux dépens, distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE

- rejeté toutes autres et plus amples demandes,

- rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Le premier juge a estimé que le bail, qui ne pouvait avoir une durée inférieure à un an, s'était reconduit tacitement et qu'il avait pour terme initial le 09 mai 2018, le logement constituant la résidence principale de Mme [K].

Il a rejeté la demande de validation du congé pour reprise en notant que l'absence de démarches par M.[B] entre le jour où les lieux auraient dû être restitués et l'acte introductif d'instance, démontrait qu'il n'avait pas l'intention de reprendre le logement.

Il a prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison de la violation, par la locataire, de son obligation de payer les loyers.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sollicitée par M. [B] en notant que celui-ci n'était pas démontré.

Par déclaration du 17 avril 2024, Mme [K] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

M.[B] a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 juillet 2024 auxquelles il convient de se référer, Mme [K] demande à la cour :

- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- de dire n'y avoir lieu à résiliation du bail,

- de rejeter les demandes de M.[B],

- de condamner M.[B] aux dépens.

Elle fait état d'importants problèmes de santé qui l'ont conduite à bénéficier d'une allocation adulte handicapée. Elle relève n'être pas en mesure d'assumer les démarches pour obtenir de sa banque les relevés de compte et donc démontrer qu'elle s'est acquittée des loyers.

Par conclusions notifiées par voie électronique le premier août 2024 auxquelles il convient de se référer, M.[B] demande à la cour :

- de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu'il a :

*rejeté sa demande d'astreinte assortissant l'expulsion,

*condamné Mme [K] à lui verser la somme de 2248 euros au titre de l'arriéré locatif,

*rejeté sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

*fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer qui aurait dû être acquitté si le bail s'était poursuivi, charges en sus,

Statuant à nouveau :

- d'ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux occupés par la locataire et par tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros de retard à compter de la signification du jugement ;

- de condamner Mme [N] [K] à lui payer la somme de :

* 3.228 euros au titre de l'arriéré locatif à la date du 31 juillet 2024

* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts

- de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 550 euros par mois à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution au bailleur avec indexation annuelle sur l'indice de référence des loyers tels que publié par l'INSEE ;

En tout état de cause,

- de débouter Mme [N] [K] de ses demandes,

- de condamner Mme [N] [K] à payer à M. [W] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocats associés aux offres de droit.

Il relève que les parties sont liées par un bail meublé et note avoir renoncé à son congé pour reprise.

Il sollicite la résiliation judiciaire du bail meublé liant les parties en raison de la violation par Mme [K] de son obligation de payer les loyers et d'user paisiblement des lieux loués. Il relève avoir été victime de propos insultants, diffamatoires et injurieux envoyés par sa locataire. Il lui reproche également une sous-location interdite et des nuisances sonores.

Il demande que l'expulsion soit assortie d'une astreinte.

Il fait état d'un arriéré locatif dont il demande le paiement.

Il sollicite une indemnité d'occupation qui répare son préjudice.

Il sollicite également des dommages et intérêts en raison des SMS violents que lui a envoyés Mme [K], de la sous-location illégale des locaux et des nuisances sonores perpétrées par cette dernière et ses locataires.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 décembre 2024.

MOTIVATION

Selon l'article 954 du code de procédure civile dans sa version applicable, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Mme [K] ne discute pas, dans le corps de ses conclusions, la qualification du bail en bail meublé obéissant aux dispositions 25-3 de la loi du 06 juillet 1989. Le bail permet de constater qu'il s'agit d'une chambre meublée avec l'accès à une cuisine, une salle de bains et des WC. Le jugement, qui a dit que le bail liant les parties de bail meublé d'un an avec pour terme initial le 09 mai 2018 sera confirmé sur ce point.

Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer aux termes convenu.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 1217 du code civil énonce que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Il appartient ainsi à Mme [K] de démontrer qu'elle s'est acquittée du paiement de ses loyers, ce qu'elle ne fait pas. Elle ne justifie d'aucun cas de force majeure qui l'empêcherait de procéder à cette démonstration.

Il ressort d'un décompte établi par le bailleur que Mme [K] n'a pas réglé régulièrement ses loyers, si bien que la dette locative s'est élevée à la somme de 2248 euros arrêtée au 16 novembre 2023.

Ces multiples manquements constituent une violation répétée d'une obligation essentielle à laquelle devait se soumettre Mme [K]. Dès lors, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail. Le jugement sera confirmé sur ce point.

La résiliation a donc pris effet à compter du prononcé du jugement de première instance. Dès lors, à compter de cette date, Mme [K] est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle, destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local.

Cette indemnité d'occupation mensuelle sera fixée à la somme de 500 euros qui répare intégralement le préjudice du bailleur lié à la privation de son local et compense la jouissance du bien occupé sans droit ni titre par Mme [K]. Cette dernière sera condamnée au versement de cette somme, à compter du prononcé du jugement de première instance jusqu'à la libération effective des lieux.

Ainsi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [K] à verser la somme de 2248 euros au titre de l'arriéré locatif et infirmé en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [K] au montant du loyer qui aurait dû être acquitté si le bail s'était poursuivi, charges en sus.

Le jugement sera également confirmé s'agissant des modalités d'expulsion de Mme [K] et confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu d'ordonner une astreinte assortissant cette expulsion, le concours de la force publique apparaissant suffisant pour la faire exécuter.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Comme l'indique avec pertinence le premier juge, M. [B] ne démontre pas que la sous-location des lieux par Mme [K], violation contractuelle de cette dernière à ses obligations, aurait entraîné un préjudice moral à son détriment. De la même manière, il ne démontre pas avoir subi un préjudice moral lié aux propos assez incohérents et désagréables proférés à son enctre par cette dernière par le biais de textos en 2017. M. [B] ne démontre pas que Mme [K] continuerait à s'adresser à lui de façon inappropriée. Le jugement déféré qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts sera confirmé.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [K] est succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M.[B] les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné Mme [K] aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

En outre, Mme [K] sera condamnée à verser à M.[B] la somme 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS,