CA Aix Provence, 6 févr. 2025, RG 24/04898

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 FEVRIER 2025

N° 2025/ 65

Rôle N° RG 24/04898 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BM4PD

[A] [D] épouse [Y]

[X] [Y]

C/

[U] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Geneviève ADER-REINAUD

Me Joseph FALBO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en date du 28 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-1016.

APPELANTS

Madame [A] [D] épouse [Y]

née le 10 Août 1986 à [Localité 6] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Geneviève ADER-REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Charles REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [X] [Y]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000421 du 09/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

né le 16 Mars 1974 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Geneviève ADER-REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Charles REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [U] [B]

née le 22 Septembre 1932 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 8]

représentée par Me Joseph FALBO, avocat au barreau de MARSEILLE

et assistée par Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025,

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [B] a consenti à M. [X] [O] [J] et Mme [A] [D], suivant acte sous seing privé à effet au 3 janvier 2013, un bail d'habitation portant sur un bien situé [Adresse 7], à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros, outre 100 euros de provisions sur charges.

Par acte d'huissier en date du 7 avril 2023, Mme [B] a délivré à M. [O] [J] et Mme [D] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 2 113,10 euros au titre d'un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Soutenant que ledit acte est resté infructueux, Mme [B] a fait assigner M. [O] [J] et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les voir condamner à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance contradictoire en date du 28 novembre 2023, ce magistrat a :

- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 8 juin 2023 et déclaré, en conséquence, les locataires sans droit ni titre ;

- rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

- ordonné, dès lors, l'expulsion de Mme [F] et M. [O] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, laquelle ne pourrait intervenir que dans le délai d'un mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux prévus par les articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec au besoin le concours de la force publique ;

- dit qu'il serait procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, qu'à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer ;

- fixé provisoirement au dernier loyer augmenté de la provision pour charges et révisable aux conditions du bail l'indemnité mensuelle d'occupation des lieux, soit à la somme actuelle de 960,07 euros, et condamné solidairement Mme [F] et M. [O] [J] au paiement de ladite indemnité jusqu'à leur départ effectif des lieux ;

- condamné solidairement Mme [F] et M. [O] [J] à payer à Mme [B] la somme de 2 741,92 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation dus au 8 septembre 2023, terme de septembre compris ;

- débouté Mme [B] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum Mme [F] et M. [O] [J] aux dépens.

Suivant déclaration transmise au greffe le 16 avril 2024, Mme [F] épouse [O] [J] et M. [O] [J] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes leurs dispositions dûment reprises.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 3 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, Mme et M. [O] [J] sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu'elle :

- déboute Mme [B] de ses demandes ;

- leur accorde les plus larges délais de paiement pour régler l'arriéré locatif ;

- suspende les effets de la clause résolutoire ;

- statue ce que de droit sur les dépens comme en matière d'aide juridictionnelle.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, Mme [B] sollicite de la cour qu'elle :

- confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- déboute les appelants de leurs demandes ;

- les condamne in solidum à lui verser au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 550 euros pour les frais exposés en première instance et celle de 850 eurs pour ceux exposés en appel ;

- les condamne in solidum aux dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile par Me Joseph Falbo, avocat qui en fait la demande.

La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que si les appelants critiquent l'ensemble des chefs de l'ordonnance entreprise, ils ne contestent pas, dans leurs dernières conclusions, le principe même de la constatation de la résiliation du bail à effet au 8 juin 2023, pas plus que les sommes provisionnelles et les dépens de première instance, auxquels ils ont été condamnés.

Il s'ensuit que l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a :

- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 8 juin 2023 et déclaré, en conséquence, les locataires sans droit ni titre ;

- condamné solidairement Mme [F] et M. [O] [J] à payer à Mme [B] la somme de 2 741,92 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation dus au 8 septembre 2023, terme de septembre compris ;

- condamné in solidum Mme [F] et M. [O] [J] aux dépens de première instance.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il n'est pas contesté que les appelants ont repris le paiement de leurs loyers et charges courants depuis le mois d'octobre 2023 sans pour autant apurer leur arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2023, en tout ou partie, de sorte qu'ils sont toujours redevables de la somme de 2 741,02 euros à laquelle ils été condamnés, à titre provisionnel, par le premier juge.

Afin d'établir leurs capacités financières à apurer leur dette locative en des mensualités de 100 euros par mois, ce qui suppose de leur octroyer des délais de paiement sur 27 mois, en plus de régler leurs loyers et charges courants d'un montant de 987,04 euros (799,04 euros de loyer + 188 euros de provisions sur charges) réclamé en mai 2024, en l'absence de décompte actualisé, ce qui porteraient les versements mensuels à près de 1 100 euros par mois pendant 27 mois, les appelants, bénéficiaires de l'aide juridictionnelle totale, versent aux débats un avis d'imposition sur les revenus de 2022 mentionnant un revenu fiscal de référence de 9 422 euros, soit des revenus mensuels de 785 euros par mois. Par ailleurs, ayant deux enfants à charge, nés les 7 septembre 2014 et 29 janvier 2022, ils justifient avoir perçu 326,80 euros d'allocations familiales en juillet 2023, outre 763,48 euros de revenu de solidarité active et 455 euros d'allocations de logement. S'il résulte de ces éléments que les ressources des appelants s'établissaient en 2022 et/ou 2023, en toute vraisemblance, à la somme mensuelle d'environ 1 874 euros, sans compter l'allocation pour le logement de 455 euros perçue en juillet 2023, il convient de relever l'ancienneté de ces pièces. Dès lors, elles ne peuvent venir établir les capacités financières actuelles des appelants à régler, tous les mois, pendant 27 mois, près de 1 100 euros, voire même de 645 euros, déduction faite de l'allocation pour le logement perçue en juillet 2023.

En outre, en tant que gérant de la société Ecolojia, spécialisée dans la vente de produits biologiques, d'alimentation générale et de fruits et légumes, dont l'activité a commencé en mars 1994, M. [O] [J] verse aux débats des bilans comptables provisionnels faisant état d'un résultat prévisionnel net d'exploitation en augmentation passant de 5 221 euros en 2023 à 16 867 euros en 2024 et 21 425 euros en 2025. Dès lors que l'année 2024 vient de s'achever, il ne peut être fait grief aux appelants de ne pas avoir produit le bilan comptable de l'exercice 2024. En revanche, alors même que ces prévisionnels pouvaient laisser espérer une augmentation des revenus perçus par M. [O] [J] au cours de l'année 2024, il convient de relever que les appelants n'allèguent ni ne démontrent avoir procédé au remboursement, même partiel, de l'arriéré locatif échu depuis le mois de septembre 2023, soit depuis plus d'un an. Cet absence de paiement révèle que les résultats attendus en 2024 de la société Ecolojia n'ont, à l'évidence, pas été atteints. Dans ces conditions, les appelants ne justifient toujours pas être en mesure de régler 100 euros par mois, comme ils le demandent, en plus de régler leurs loyers et provisions sur charges courants qui s'élèvent à près de 1 000 euros.

Or, si la cour doit tenir compte des difficultés personnelles et financières rencontrées par les locataires, elle doit également tenir compte des intérêts et des besoins des bailleurs, en particulier lorsqu'il s'agit d'un bailleur privé, comme en l'espèce. En effet, Mme [B], née le 22 septembre 1932, ne peut pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par ses locataires qui, bien qu'ayant repris le paiement de leurs loyers et charges courants depuis le mois de septembre 2023, ne justifient pas de leurs capacités financières à apurer, même en leur accordant les plus larges délais de paiement, un arriéré locatif de plus de 2 700 euros échu depuis 16 mois. Cela est d'autant plus vrai que les appelants versent aux débats des mails démontrant qu'ils ont entrepris des démarches en 2023 pour obtenir une aide du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL). Si les appelants affirment qu'aucune suite n'a été donnée à leur demande en raison du refus de la bailleresse de signer un plan FSL, la preuve n'est aucunement rapportée que leur demande d'aide FSL était conditionnée à l'accord de leur bailleresse.

En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a débouté les appelants de leur demande de délais de paiement. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- rejeté les demandes de délais de paiement et suspension de la clause résolutoire ;

- ordonné, dès lors, l'expulsion de Mme [F] et M. [O] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, laquelle ne pourrait intervenir que dans le délai d'un mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux prévus par les articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec au besoin le concours de la force publique ;

- dit qu'il serait procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, qu'à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer ;

- fixé provisoirement au dernier loyer augmenté de la provision pour charges et révisable aux conditions du bail l'indemnité mensuelle d'occupation des lieux, soit à la somme actuelle de 960,07 euros,et condamné solidairement Mme [F] et M. [O] [J] au paiement de ladite indemnité jusqu'à leur départ effectif des lieux.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Dès lors que les appelants n'obtiennent pas gain de cause en appel et que la procédure en référé-expulsion initiée par Mme [B] était justifiée, il y a lieu de les condamner in solidum aux entiers dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Joseph Falbo, avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

En revanche, l'équité commandait d'allouer à Mme [B] des frais irrépétibles pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise sur ce point.

L'équité commande de condamner in solidum Mme et M. [O] [J] à verser à Mme [B] la somme globale de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS