TJ Paris, 7 févr. 2025, RG 23/05556

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CHEWTCHOUK
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me JAMI

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 23/05556
N° Portalis 352J-W-B7H-CZTC2

N° MINUTE :

Assignation du :
17 avril 2023

JUGEMENT

rendu le 07 février 2025
DEMANDERESSE

S.C.I. VALOCHE
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2358

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet AXIMONIAL
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 07 février 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/05556 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTC2

DÉBATS

A l’audience du 03 décembre 2024 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Valoche est propriétaire du lot n°3 au sein de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], placé sous le régime de la copropriété.

Par acte délivré le 17 avril 2023, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin d'obtenir l'annulation des résolutions n°20 et 21 adoptées lors de l'assemblée générale du 20 février 2023.

Aux termes de son assignation valant conclusions, la SCI Valoche demande au tribunal, au visa des articles 17 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :
« Annuler les résolutions numéros vingt et vingt-et-un (20 et 21) adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] en date du 20 février 2023 .
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] à payer à la SCI Valoche la somme de 2500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et la dispenser de sa participation aux charges de copropriété résultant de la présente procédure.
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] aux entiers dépens.
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Aux termes de ses dernières conclusions, transmises par voie électronique le 05 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :
« DECLARER mal fondée la demande d'annulation de la résolution n°20 dès lors qu'elle ne revêt pas le caractère de décision au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DEBOUTER la SCI VALOCHE de sa demande d'annulation de la résolution n°20 ;
DEBOUTER la SCI VALOCHE de sa demande d'annulation de la résolution n°21 ;
DEBOUTER la SCI VALOCHE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées contre le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2];
CONDAMNER la SCI VALOCHE à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER la même aux entiers dépens ; ».

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de la procédure est intervenue le 27 mars 2024 et la date de plaidoirie fixée au 03 décembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 07 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'annulation de la résolution n°20

La résolution contestée est ainsi rédigée :

« Autorisation ou refus de l'utilisation du local de restauration (lot 3) aux heures définies par le conseil d'administration

L'Assemblée Générale décide de statuer sur l'utilisation du local de restauration sans cuisson ni extraction.
L'Assemblée Générale décide d'autoriser/de refuser l'utilisation du local de restauration (sans cuisson ni extraction) aux heures définies par le Conseil d'Administration du [Adresse 2] à savoir de 09h00 à 20h00 du lundi au vendredi sans ouverture le week-end
En cas de refus, l'Assemblée Générale décide de limiter (nature des activités, lieu de l'exercice, type de nuisances...) l'exercice 7/11 de l'activité commerciale de ce local/décide d'interdire l'exercice d'une activité commerciale au sein de la copropriété.
Par la suite, l'Assemblée Générale devra faire modifier le règlement de copropriété pour acter cette restriction ou interdiction.
L'Assemblée Générale décide de mandater le syndic pour adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au coproprie?taire de ce local commercial afin de lui demander d'agir auprès de son locataire pour faire respecter le règlement de copropriété.
Le syndic se chargera de réclamer auprès du préfet les autorisations délivrées à ce local.
L'Assemblée Générale statuera ultérieurement sur l'autorisation ou refus de cette activité commerciale (alimentation générale). »

Il est précisé que le quorum de l'article 26 n'ayant pas été atteint, il a été procédé au vote selon les modalités de l'article 25 et le procès-verbal mentionne que la résolution est adoptée.

La SCI Valoche explique que cette résolution est difficilement compréhensible en ce qu'elle ne permet pas de savoir ce sur quoi l'assemblée générale s'est prononcée.
Elle relève qu'en tout état de cause, la résolution proposée a manifestement plusieurs objets alors qu'elle ne doit en comporter qu'un seul pour être valable.
Elle ajoute enfin que son lot est à usage commercial sans restriction et que la résolution contestée porte atteinte à ses modalités de jouissance.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part, que la rédaction de cette résolution ne permet pas de déduire le sens du vote et qu'elle n'a donc aucune portée juridique de telle sorte qu'elle n'est pas susceptible de constituer une décision au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Décision du 07 février 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/05556 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZTC2

Il considère ainsi qu'à travers cette résolution l'assemblée générale n'a rien décidé dans la mesure où il n'est pas permis de savoir si l'assemblée s'est prononcée en faveur d'une autorisation ou d'un refus.
Il ajoute que l'objet de l'autorisation voire du refus apparaît difficilement compréhensible puisque la résolution envisage successivement l'autorisation d'utiliser le local commercial aux heures définies par le conseil d'administration et en cas de refus une limitation de l'activité tout en prévoyant une modification du règlement de copropriété en cas de restriction ou interdiction adoptée.
Il demande donc que la demande d'annulation soit déclarée « mal fondée ».

Comme le soutiennent à juste titre les parties, il n'est pas possible, à la lecture de la résolution contestée, de savoir sur quoi a porté précisément le vote des copropriétaires, puisque non seulement différentes demandes sont évoquées dans cette résolution mais elle envisage en plus plusieurs options possibles (autoriser/refuser ; limiter/interdire l'exercice de l'activité commerciale), la résolution se terminant enfin par la mention selon laquelle l'assemblée générale « statuera ultérieurement sur l'autorisation ou refus de cette activité commerciale (alimentation générale). »

Il ne peut toutefois être considéré, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, que cette résolution ne constitue pas une résolution en ce qu'elle ne revêtrait aucune efficacité juridique.
En effet, les copropriétaires ont en réalité été invités à se prononcer sur plusieurs sujets dans le cadre d'une question unique, raison pour laquelle il n'est pas possible de déterminer dans quel sens s'est déterminée l'assemblée générale.

Or, chaque résolution présentée à l'assemblée générale des copropriétaires ne peut avoir qu'un seul objet.
Il convient par conséquent d'annuler la résolution n°20.

Sur la demande d'annulation de la résolution n°21

La résolution attaquée est ainsi rédigée :

« Fermeture des WC dans la cour de l'immeuble
L'assemblée générale décide de fermer définitivement l'accès au WC dans la cour et d'en conserver l'accès uniquement dans le cadre de travaux afin que les sociétés puissent stocker leur matériel et ainsi éviter des frais supplémentaires à la copropriété. »

Il est précisé que le quorum de l'article 26 n'ayant pas été atteint, il a été procédé au vote selon les modalités de l'article 25 et le procès-verbal mentionne que la résolution est adoptée.

La SCI Valoche explique qu'au terme du règlement de copropriété, ces toilettes sont qualifiés de parties communes mais que seuls les propriétaires des lots 1, 2, 3 et 4 ont « droit » à cet équipement avec pour contrepartie d'en assurer par quart l'entretien et les réparations.
Elle précise que ces toilettes sont utilisés quotidiennement par son locataire, qui ne dispose dans le local, que d'un évier.
Elle fait donc valoir que la suppression de cet équipement porte une atteinte aux modalités de jouissance de son lot, qu'elle ne pouvait donc être décidée qu'à l'unanimité, conformément aux dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et que le syndicat des copropriétaires ne peut justifier un vote à la double majorité par le changement d'affectation des toilettes en réserve ou par la recherche d'une économie financière.
Décision du 07 février 2025
8ème chambre 3ème section
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Le syndicat des copropriétaires sollicite le débouté de cette demande en soutenant que l'atteinte aux modalités de jouissance de son lot n'est pas justifiée, l'absence de sanitaires dans le lot n'étant en effet pas démontrée.

Le règlement de copropriété décrit le lot numéro 3, dont est propriétaire la SCI Valoche, de la façon suivante :
« une boutique située au rez-de-chaussée et dont l'accès a lieu par la cour.
Droit aux water-closets communs situés dans la cour. »

Le règlement de copropriété répute parties communes « les water-closets et les postes d'eau communs situés dans la cour et aux différents étages, à charge toutefois par les copropriétaires d'en assurer l'entretien et les réparations ainsi qu'il sera expliqué ci-après sous l'article huitième paragraphe B », l'article visé prévoyant ainsi que les copropriétaires des lots 1 à 4 en assureront l'entretien et les réparations par quart.

Par conséquent, la résolution visant à fermer définitivement l'accès aux WC alors que les lots 1 à 4 disposent d'un droit de jouissance sur cette partie commune porte indéniablement atteinte aux modalités de jouissance de ces lots.

Or, aux termes de l'article 26 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »

Il convient par conséquent d'annuler la résolution n°21.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en ses demandes, est condamné aux dépens de l'instance.

Tenu aux dépens, il est également condamné à régler à la SCI Valoche la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles et est débouté de sa demande formulée à ce titre.

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Valoche est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,