TJ Paris, 7 févr. 2025, RG 21/10667

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me [R]
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me TAGZIRT

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 21/10667
N° Portalis 352J-W-B7F-CVASR

N° MINUTE :

Assignation du :
23 août 2021

JUGEMENT

rendu le 07 février 2025
DEMANDEURS

Monsieur [O] [S]
[Adresse 2]
[Localité 4]

S.C.I. LNJH
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentés par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole Madame [T] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Katia TAGZIRT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2306

Décision du 07 février 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/10667 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVASR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 03 décembre 2024 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

M. [O] [S] et la société LNJH, dont M. [F] [Z] est le gérant, sont propriétaires chacun de divers lots au sein de l'immeuble du [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété et dont les fonctions de syndic bénévole sont assurées par Mme [P].

Par courriel en date du 29 mai 2021, cette dernière a indiqué aux copropriétaires que la convocation pour la prochaine assemblée générale, prévue le 24 juin 2021, allait leur être transmise dans les jours à venir et les a informés que le point n°7 sur l'ordre du jour concernait « un vote sur le principe. Le vote concernant la construction sera pour plus tard. »

La convocation, en date du 29 mai 2020, a ainsi informé les copropriétaires de la date de tenue de l'assemblée générale, le 24 juin 2021, et de l'ordre du jour dont le point n°7 est libellé de la façon suivante : « vote de principe de la copropriété concernant le rachat de droit de surélever auprès de la copropriété de [I] [H]. ».

Lors de l'assemblée générale du 24 juin 2021, cette résolution n°7, à laquelle M. [S] et M. [Z], représentant la société LNJH, se sont opposés, a été adoptée.

Par assignation délivrée le 23 août 2021, ils ont fait assigner, devant la présente juridiction, le syndicat des copropriétaires afin d'obtenir l'annulation de cette résolution.

Aux termes de leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 03 octobre 2022, M. [S] et la société LNJH demandent au tribunal, au visa des article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 9 et 13 du décret du 17 mars 1967 de :
« DIRE ET JUGER les demandeurs recevables et bien fondés en toutes leurs demandes,
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,
ANNULER la résolution n°7 de l’assemblée générale du 24 juin 2021,
DISPENSER Monsieur [S] ainsi que la société LNJH de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le Syndicat des Copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] à verser à Monsieur [S] ainsi qu’à la société LNJH la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, Avocat aux offres de droit, par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 03 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de son article 42 de :
« DECLARER IRRECEVABLES Monsieur [S] et la Société LNIH en leurs demandes.
DEBOUTER Monsieur [S] et la Société LNJH de .leurs demandes.
CONDAMNER Monsieur [S] et la Société LNJH à payer la somme de 3 000 Euros chacun au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre des dispositions de l'article 700 CPC
Les condamner solidairement aux entiers dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de la procédure est intervenue le 06 novembre 2024 et la plaidoirie a été fixée au 03 décembre 2024, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 07 février 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande liée au caractère définitif de l'assemblée générale du 27 juin 2022

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention. »

L'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile dispose pour sa part que « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. »

Au visa de l'article 31 précité, le syndicat des copropriétaires indique que les demandeurs poursuivent, à tort, l'annulation de l'ensemble des résolutions votées au cours de l'assemblée générale du 27 janvier 2022.
Il soutient que le tribunal ne pourra que constater l'irrecevabilité de ces demandes, faute d'intérêt à agir, puisque l'assemblée du 27 juin 2022 a valablement délibéré sur l'ensemble des résolutions adoptées le 27 janvier 2022 et qu'elle est devenue définitive.
Il considère donc que les demandes de M. [S] et de la société LNJH sont irrecevables.

Les demandeurs ne disent mot sur cette demande.

Outre le fait que le défaut d'intérêt à agir constitue une exception de procédure, qui aurait donc dû être soulevée devant le juge de la mise en état, le tribunal n'étant pas compétent pour en connaître, il convient de relever que les demandeurs ne sollicitent nullement, au terme du dispositif de leurs conclusions dont seul le tribunal est tenu, l'annulation de l'assemblée générale du 24 janvier 2022.
Par conséquent, les développements du syndicat des copropriétaires sont sans objet et il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur la recevabilité de la demande d'annulation de la résolution n°7 adoptée lors de l'assemblée générale du 24 juin 2021

Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes ».

La résolution attaquée est ainsi rédigée :

« Vote de principe de la copropriété pour le rachat du droit à surélever auprès de la copropriété de [I] [H].

La loi qui régit notre cas est la loi du 10 juillet 1965, l'article 35 alinéas 2 et 3, cette loi prévoit la possibilité pour le syndicat « d'aliéner » le droit de surélever à un copropriétaire.
Depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, lorsque l'immeuble est situé dans un périmètre du droit de préemption urbain (DPU), ce qui est notre cas, la décision est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (50% +1 vote).

Après débat :
L'assemblée générale décide de céder le droit de surélever au prix de 44 996,50 (quarante quatre mille neuf cent quatre vingt seize euros et cinquante centimes) à [I] [H] ;

Ce prix sera payé en partie en numéraire, soit 17 000€ HT à partager entre les copropriétaires dans la manière suivante :
Mme [P], 6.9 tantièmes 1173€ HT (mille cent soixante treize euros)
Mr [Z] 12.3 tantièmes 2091€ HT (deux mille quatre vingt onze euros)
Mr [S] 33.8 tantièmes 5746€ HT (cinq mille sept cent quarante six euros)
Mme [G] 35.6 tantièmes 6052€ HT (six mille cinquante deux euros)

et en partie par des travaux de rénovation de la cage d'escalier à hauteur de 27 996,50 € TTC (vingt sept mille neuf cent quatre vingt seize euros et cinquante centimes)
NB le devis n°0142020 de l'entreprise LBM n'est qu'un exemple de travaux envisageable et les travaux finaux seront à décider ensemble entre copropriétaires. Pour Mr [S], propriétaire du RDC et qui de ce fait ne pourra bénéficier pleinement de la rénovation des parties communes (cage d'escalier), la copropriété prévoit la possibilité de réutiliser une partie du montant de sa quote-part dans d'autres rénovations (du jardin intérieur par exemple). »

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'une simple résolution de principe n'est pas susceptible de contestation puisqu'elle n'emporte pas d'effets juridiques à l'égard des copropriétaires.
Il indique ainsi qu'une délibération portant simplement sur le principe d'une opération n'a pas valeur de véritable décision dès lors qu'elle se limite à enregistrer un simple projet, sans que les modalités techniques et financières ne soient encore connues, et qu'une nouvelle assemblée doit nécessairement être réunie pour prendre position sur le projet défini dans ses éléments essentiels.
Il soutient ainsi qu'en l'espèce, il n'est pas contestable que la résolution attaquée ne constitue pas une décision au sens de l'article précité mais simplement une décision « préparatoire », tel que cela ressort des termes de la résolution, des courriers des demandeurs faisant référence à des délibérations d'exécution et de la tenue d'une assemblée générale postérieure statuant sur la cession du droit à construire et de la surélévation ainsi que de ses modalités financières et techniques.
Il considère donc que les demandeurs sont irrecevables en leurs demandes.

M. [S] et la société LNJH soutiennent pour leur part que la résolution attaquée ne constitue nullement une décision de principe mais qu'elle comporte des éléments substantiels permettant sa mise en application et qu'elle serait, en l'absence de contestation, susceptible de produire des effets juridiques, s'agissant d'une vente parfaite puisqu'un accord sur la chose et le prix est ainsi formalisé.

Il appartient au juge de vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée, en l'espèce l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et ainsi de vérifier que la résolution attaquée constitue bien une « décision », l'article précité n'offrant en effet aux copropriétaires que la possibilité de contester une « décision ».

Or, le syndicat des copropriétaires soutient qu'il ne s'agit que d'une décision de principe, insusceptible de produire des effets juridiques et ne constituant donc pas une décision au sens de l'article précité.

Constitue en effet une véritable décision d’assemblée générale et non un simple accord de principe, une résolution produisant à elle seule des effets juridiques.

Une décision d’assemblée générale se distingue ainsi de simples mesures préparatoires ou d' accords de principe en ce qu’elle revêt en elle-même une efficacité juridique alors qu'une résolution de principe nécessite qu’une nouvelle décision d’assemblée générale intervienne pour la rendre effective.

Une décision de principe ne lie donc pas le syndicat des copropriétaires et n’est pas susceptible de recours puisqu’elle reste dépourvue de portée juridique tant qu’une décision ultérieure d’assemblée générale n’en a pas fixé les modalités d’application.

En l'espèce, la résolution n°7 a décidé de céder à M. [H] le droit de surélever au prix de 44 996,50 euros, dont elle a détaillé précisément les modalités de versement.
Il y a donc eu, comme le soutiennent à juste titre les demandeurs, un accord sur le prix et la chose rendant de ce fait la vente parfaite.
La résolution produit ainsi à elle seule des effets juridiques, sans être subordonnée à une prise de décision ultérieure pour la rendre effective.
Elle ne constitue donc ni une position de principe ni une mesure préparatoire.

Il n'y a donc pas lieu de déclarer M. [S] et la société LNJH irrecevables en leur demande et le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande formée en ce sens.

Sur la demande d'annulation de la résolution n°7

Aux termes de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, « l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour. »

Les demandeurs font valoir qu'alors que l'ordre du jour prévoyait, à la résolution n°7, un vote de principe sur le rachat du droit de surélever, la résolution adoptée a en réalité porté sur une autorisation de cession de ce droit, de telle sorte qu'il n'existe aucune concordance entre l'ordre du jour et la résolution adoptée.
Ils soutiennent que l'ordre du jour a ainsi été totalement travesti puisqu'alors que le projet de résolution laissait penser qu'il ne s'agissait que d'une décision de principe, la résolution votée aboutit en réalité à céder le droit de surélever, sur la base d'un projet non abouti puisque les documents joints en annexe de l'ordre du jour spécifiaient que l'architecture, les couleurs ainsi que la taille du projet seraient notamment susceptibles de modifications, et qu'aucun projet modificatif, de travaux précis ou de prix n'ont été spécifiés dans l'ordre du jour.
Ils indiquent également que cette résolution constitue un vote bloqué en ce qu'elle a abouti à faire voter, dans une même résolution, la cession et le prix de cette vente.

En réponse à l'argumentation du syndicat des copropriétaires, ils font tout d'abord valoir que la résolution n°7 de l’assemblée générale du 24 juin 2021 n’a fait l’objet d’aucune annulation et qu'elle demeure donc susceptible de produire ses effets, de telle sorte qu'ils conservent un intérêt manifeste à maintenir la présente procédure.

Ils considèrent ensuite que la résolution n°3, censée annuler et remplacer la résolution contestée ne peut toutefois s'y substituer puisqu'elle n’est pas strictement identique.

Ils font également valoir que la régularisation d’une décision par une résolution ultérieure n’empêche pas la contestation de la décision initiale tant que la décision de régularisation n’est pas définitive. Or, ils indiquent ainsi qu'ils ont introduit un recours en annulation contre la résolution n°3 de l’assemblée générale du 27 janvier 2022, l'affaire étant actuellement pendante devant la présente juridiction (RG 22/04471).
Décision du 07 février 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/10667 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVASR

Enfin, en dernier lieu, ils soutiennent que l’argument du syndicat des copropriétaires suivant lequel les résolutions d’assemblée générales s’imposeraient aux copropriétaires tant qu’elles ne sont pas annulées ne présentent aucune pertinence, ce principe de copropriété n’étant pas contestable et ne faisant pas débat et, ne les privant pas, en tout état de cause, de leur droit de solliciter l’annulation d’une résolution d’assemblée générale leur faisant grief.

Le syndicat des copropriétaires soutient en effet, pour sa part, que la demande en annulation est devenue sans objet dans la mesure où une assemblée générale extraordinaire postérieure, tenue le 27 janvier 2022, a approuvé le rachat du droit de surélever.
Il rappelle ainsi que si une nouvelle décision régulièrement adoptée est destinée à se substituer à une précédente entachée d'irrégularité, attaquée, l'instance en nullité ne présente plus d'intérêt et devient donc sans objet.
Il indique enfin que l'instance en annulation introduite par les demandeurs à l'encontre de cette assemblée de 2022 n'affecte toutefois pas sa validité, les décisions d'une assemblée générale demeurant valables tant qu'elles n'ont pas été annulées par une décision de justice.

Aux termes de l'article 13 précité, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les points inscrits à l’ordre du jour et l'adoption d’une résolution non inscrite est donc nulle.
Il en va de même d'une résolution adoptée alors que son contenu diffère de celui figurant dans l'ordre du jour.

En l'espèce, le titre de la résolution n°7 « vote de principe de la copropriété concernant le rachat de droit de surélever auprès de la copropriété de [I] [H]. » laisse légitimement entendre que l'assemblée ne se prononcera que sur le principe de la cession du droit de suréléver à M. [H] et qu'une autre décision sera nécessaire pour prendre position sur les modalités de réalisation de cette opération, soit notamment le prix et le projet de travaux.

Or, la résolution n°7, telle qu'elle a été adoptée, porte non seulement sur la cession du droit de surélever mais en fixe également le prix, de manière détaillée puisqu'elle prévoit un versement d'une part en numéraires et d'autre part par la prise en charge de travaux de rénovation de la cage d'escalier.

Ainsi, bien que l'intitulé de la résolution mentionné à l'ordre du jour est identique à celui figurant dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 juin 2021, il ne peut toutefois qu'être constaté que le contenu de cette résolution n'est pas en adéquation avec son intitulé et ce, alors que l'ordre du jour se contente d'énoncer l'intitulé des résolutions sans faire figurer leur contenu, de telle sorte que les copropriétaires ne pouvaient légitimement s'attendre à se prononcer sur le principe de la cession et sur la fixation de son prix.

En outre, comme le relèvent à juste titre les demandeurs, les copropriétaires ont été amenés à se prononcer, au terme d'une même résolution, à la fois sur le principe de la vente et sur le prix fixé.
Ils n'étaient donc pas en mesure d’accepter la vente tout en refusant le prix de vente proposé.
La résolution apparaît ainsi constitutive d'un vote groupé.

Décision du 07 février 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/10667 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVASR

Enfin, s'agissant de la tenue d'une assemblée postérieure ayant approuvé le rachat du droit de surélever, il convient de rappeler que la régularisation d'une décision par une résolution ultérieure n'empêche pas la contestation de la décision initiale, du moins tant que la décision de régularisation n'est pas définitive.
En effet, lorsque la décision initiale a été confirmée par une décision postérieure, contre laquelle le copropriétaire n'a pas formé de recours, il n'a plus d'intérêt à agir.

En l'espèce, les demandeurs justifiant que cette assemblée du 27 janvier 2022 a été attaquée, il s'ensuit que la décision de régularisation n'est pas définitive, de telle sorte qu'il ne peut être considéré que la demande d'annulation, objet du présent litige, est sans objet.

L'ensemble des raisons ainsi exposées conduit par conséquent à annuler la résolution n°7 adoptée lors de l'assemblée générale du 24 juin 2021.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens de l'instance.

Maître Eric Audineau, membre de l'AARPI Audineau-Guitton, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est également condamné à régler à M. [S] et à la société LNJH, ensemble, la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles et est débouté de sa demande formulée à ce titre.

En application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [O] [S] et à la société LNJH sont dispensés de toute participation aux frais de procédure.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,