TJ Paris, 7 févr. 2025, RG 22/08922

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me ELMAM
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me BUNIAK

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 22/08922
N° Portalis 352J-W-B7G-CXKZC

N° MINUTE :

Assignation du :
18 juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 07 février 2025
DEMANDEURS

Monsieur [D] [M]
Madame [I] [X] épouse [M]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Maître Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0240

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet ROUMILHAC, exerçant sous le nom commercial Cabinet JOURDAN
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 07 février 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/08922 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXKZC

DÉBATS

A l’audience du 29 novembre 2024 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [M] et Mme [I] [X] épouse [M], ci-après les époux [M], sont propriétaires d'un appartement au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

M. [D] [M] a été victime d'un vol au sein de la copropriété le 14 mars 2022, vol au cours duquel il s'est fait dérober ses clés laissées sur la porte du local poubelles de la copropriété alors qu'il était entrain d'y jeter ses ordures.

M. [M] a déclaré ce vol auprès de son assureur, la compagnie Axa, qui a pris en charge les frais de remplacement des serrures de l'appartement des époux [M].

Le 15 mars 2022, Mme [M] a écrit au syndic de l'immeuble pour l'inviter à déclarer le sinistre auprès de son assureur afin d'obtenir le remplacement des serrures de l'immeuble. Le syndic a indiqué refuser d'engager des démarches pour solliciter la prise en charge des frais de remplacement des serrures et clés des parties communes par son assureur.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2022, une résolution n°10 imputant la facture de remplacement des serrures de l'immeuble au compte des époux [M] a été adoptée.

C'est dans ces conditions que les époux [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires par acte délivré le 18 juillet 2022 aux fins d'annulation de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 6 juin 2022.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, M. [D] [M] et Mme [I] [X] épouse [M] demandent au tribunal, au visa des articles 1240 du code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ne dispose pas de décision de justice reconnaissant la faute ou la négligence de Monsieur [D] [M] pour justifier de la résolution,

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- PRONONCER l'annulation de la résolution 10 du Procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 6 juin 2022 : « Décision à prendre concernant l'imputation de la facture du 25/04/2022 de la société de serrurerie MDT (jointe à la présente convocation) dans le compte
de M. et Mme [M] (art.24)

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à Monsieur [D] [M] et Madame [I] [M] somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] demande au tribunal, au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- DEBOUTER Monsieur et Madame [M] de leur demande d'annulation de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 6 juin 2022,

- DEBOUTER Monsieur et Madame [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- CONDAMNER Monsieur et Madame [M] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- CONDAMNER Monsieur et Madame [M] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nathalie BUNIAK et ce en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 mars 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 29 novembre 2024 (juge rapporteur), date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'annulation de résolution

A titre liminaire, il convient de constater que la demande d'annulation de la résolution par les époux [M], dont la recevabilité n'est d'ailleurs pas contestée, est recevable pour avoir été formulée dans le délai imparti par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'ils disposent de la qualité d'opposants pour avoir voté contre la résolution querellée, ainsi qu'établi par le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 juin 2022.

La résolution querellée, adoptée par l'assemblée générale du 6 juin 2022, est ainsi rédigée :

« Décision à prendre concernant l'imputation de la facture du 25/04/2022 de la société de serrurerie MDT (jointe à la présente convocation) dans le compte de M. et Mme [M] (art.24)
Décision du 07 février 2025
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Rappel des faits :
M. [M] se rend au local poubelles seul ( local situé en extérieur), il ouvre et laisse ses clefs sur la serrure pendant qu'il rentre dans le local poubelles et va jeter ses poubelles (sur la vidéo on constate que M. [M] reste dans le local poubelle sans visuel possible sur ses clefs pendant quasiment 4 minutes, et c'est pendant ce laps de temps que le voleur passe une première fois dans l'impasse et repère les clefs puis passe une deuxième fois pour les voler quelques dizaines de secondes avant que M. [M] ne ressorte du local poubelle). La sécurité de la résidence étant compromise, il a été décidé de changer les serrures des locaux communs et de la porte SAS et désactiver le badge dérobé. L'assemblée générale, après en avoir délibéré décide d'imputer la facture établie par la société MDT concernant le changement des serrures de la porte SAS, de la porte du local à vélos et du local poubelle, suite à un vol par omission du trousseau de clés de M. [M], sa responsabilité est engagée et le montant de 1.411,85€ incombe à celui-ci, auquel il faudra rajouter le montant correspondant au nombre de clés en circulation qu'il a fallu remplacer. Le montant imputable sera au maximum de 4.681,61 €.
Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :
61218 / 74264 Votes POUR 10/13
13046 / 74264 Votes CONTRE 3/13
0 / 74264. Votes ABSTENTION 0/13
Se sont exprimés : 13 copropriétaires sur 13 copropriétaires présents et représentés, totalisant 74264 tantièmes sur 74264
Se sont opposés à la décision : 3 copropriétaires sur 13, totalisant 13046 tantièmes sur 74264
Liste des opposants : 00073 [M] [D] (7405), 02702 [E] [R] (4064), 05309 [O] [U] (1577)
Ont voté par correspondance : 2 copropriétaires sur 13 totalisant 5641 sur 74264
02702 [E] [R] (4064), 05309 [O] [U] (1577)
Cette résolution est adoptée à la majorité de l'article 24 ».

Les époux [M] soutiennent que le syndicat des copropriétaires a imputé à leur compte les charges liées au remplacement des serrures de l'immeuble sans avoir préalablement engagé une action en responsabilité à leur égard et que la clause d'aggravation des charges figurant dans le règlement de copropriété ne peut recevoir application que dans le cadre des règles générales de la responsabilité civile dont l'appréciation relève des seuls tribunaux. Ils estiment par ailleurs qu'aucune faute ou négligence ne saurait être retenue à l'égard de M. [M] compte tenu de son âge et de sa particulière vulnérabilité.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande d'annulation de la résolution querellée. Il oppose que cette clause d'aggravation de charges est pleinement applicable dès lors que par sa négligence et son manque de prudence, M. [M] a porté atteinte aux droits des autres copropriétaires. Il indique que par l'usage qu'il a fait des parties communes en laissant ses clés sur la porte du local poubelles, M. [M] a ainsi permis à un individu de les subtiliser, contraignant le syndicat des copropriétaires à faire changer l'ensemble des clés permettant d'accéder aux parties communes.

Sur ce,

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L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'article 10-1 du même texte énumère quant à lui, de manière exhaustive, les frais exposés par la copropriété dont celle-ci peut réclamer remboursement auprès d'un copropriétaire.

Pour justifier cette décision de l'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires invoque deux dispositions du règlement de copropriété :

L'article 9-O qui stipule que « Tout copropriétaire restera responsable à l'égard des autres copropriétaires des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle de l'un de ses préposés ou par le fait d'une personne ou d'une chose dont il est légalement responsable ».

L'article 13 prévoit quant à lui que « Les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait ou celui des personnes vivant avec eux, par celui de leurs locataires ou des gens à leur service, supporteraient seuls les frais et dépens ainsi occasionnés. »

La résolution querellée autorise le syndicat des copropriétaires à imputer de plein droit, c'est à dire sans décision judiciaire préalable, les frais exposés par le syndicat des copropriétaires en raison de la faute ou de la négligence d'un copropriétaire, en l'espèce les frais de serrurerie exposés pour sécuriser l'immeuble. Ce faisant, elle donne au syndicat des copropriétaires un pouvoir discrétionnaire d'appréciation du comportement d'un copropriétaire et lui permet d'imputer unilatéralement divers frais à son compte, excédant ainsi les prérogatives qui lui sont conférées par la loi rappelées plus haut.

Une clause d'aggravation des charges est licite mais doit être mise en œuvre suivant les règles générales de la responsabilité civile, son application étant ainsi subordonnée à l'existence d'une faute engageant la responsabilité de son auteur, dont la constatation ne peut émaner que du juge et non de l'assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires ne peut, en effet, en l'absence d'une décision de justice faisant droit à sa demande tendant à la condamnation du copropriétaire à payer les divers frais réclamés à titre de dommages et intérêts et qui constitue le titre exécutoire justifiant leur engagement, les imputer directement sur le compte du copropriétaire du seul fait de l'existence d'une clause d'aggravation de charges au sein du règlement de copropriété.

Or, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires a mis au vote la résolution contestée en l'absence de toute décision de justice préalable retenant la responsabilité des époux [M] et ainsi déterminé unilatéralement l'existence d'une faute et le montant de la réparation exigible.
Décision du 07 février 2025
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Par conséquent, et sans qu'il y ait lieu d'examiner la question de la responsabilité de M. [M], dès lors que le syndicat des copropriétaires ne peut imputer au compte d'un copropriétaire des sommes qu'il a déterminées unilatéralement, il convient de prononcer l'annulation de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 6 juin 2022.

Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les époux [M] et de le débouter de sa demande à ce titre.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard du sens de la présente décision, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS,