TJ Paris, 7 févr. 2025, RG 24/05053

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Eric COHEN

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Caroline MESSERLI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05053 - N° Portalis 352J-W-B7I-C44U6

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 07 février 2025

DEMANDEUR

Etablissement public ACOSS,
[Adresse 2] - [Localité 3]

représenté par Me Caroline MESSERLI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS
Monsieur [U] [K],
[Adresse 1] - [Localité 5]

représenté par Me Eric COHEN, avocat au barreau de PARIS,

Madame [L] [B] épouse [K],
[Adresse 1] -

représentée par Me Eric COHEN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 décembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 février 2025 par Anne-Sophie STORELV, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 07 février 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05053 - N° Portalis 352J-W-B7I-C44U6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13septembre 2018, la CAISSE NATIONALE DELEGUEE SSTI (représentée par son mandataire la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT) aux droits de laquelle vient L'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE ci-après dénommée " ACOSS " , a donné à bail à M. [U] [K] et Mme [L] [K] née [B] un appartement à usage d'habitation et une place de parking, situés [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel global de 3 656 euros, outre une provision pour charges de 460 euros.

Un commandement de payer la somme de 30 563,73 euros en principal, correspondant à l'arriéré locatif au 29 janvier 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle a été signifié à M. [U] [K] et Mme [L] [K] née [B] à la requête de la société ACOSS par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024.

La notification du commandement de payer a été réalisée à la CCAPEX le 30 janvier 2024.

Par actes de Commissaire de justice en date du 30 avril 2024, ACOSS a fait assigner M. [U] [K] et Mme [L] [K] née [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris, aux fins de :

Vu les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu l'article 1103 du code civil,
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civil,
- Dire que le bail est résilié de plein droit depuis le 29 mars 2024,
- Ordonner l'expulsion de M. [U] [K] et Mme [L] [K] née [B] et de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, si besoin avec le concours de la force publique,
- Condamner solidairement M. [U] [K] et Mme [L] [K] née [B] au paiement de la somme de 44 012,19 euros arrêtée au 4 avril 2024 sous réserve d'actualisation, échéance d'avril 2024 incluse,
- Condamner solidairement M. [U] [K] et Mme [L] [K] née [B] au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des provisions pour charges jusqu'à complète libération des lieux,
En tout état de cause :
- Condamner solidairement M. [U] [K] et Mme [L] [K] née [B] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, incluant le cout du commandement de payer et les frais d'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

L'assignation a été dénoncée à M. Le Préfet de [Localité 4] le 6 mai 2024.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 décembre 2024.

A l'audience du 2 décembre 2024, M. [U] [K] et Mme [L] [K] née [B] représentés par leur conseil, par conclusions visées par le greffier, ont demandé au tribunal de :

- Condamner l'ACOSS au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l'ensemble des troubles de jouissance,
- Ordonner la remise en état de la chambre de M. [K] et de la chambre d'invités, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8ème jour après signification du jugement à intervenir,
- Ordonner la compensation des loyers avec la créance indemnitaire des époux [K],
Subsidiairement :
Si par extraordinaire, le montant des dommages et intérêts était inférieur au montant de la créance :
- Ordonner la suspension de la clause résolutoire,
- Ordonner le paiement de la dette locative éventuelle en 24 mensualités égales,
- Débouter l'ACOSS de ses autres demandes,
Condamner l'ACOSS au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A cette même audience, l'ACOSS, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes introductives d'instance et par conclusions visées par le greffier a actualisé le montant de la dette à la somme de 76 862,91 euros, échéance de novembre 2024 incluse, et a demandé en outre de:
- Dire irrecevables et prescrites les demandes de dommages et intérêts de M. [U] [K] et Mme [L] [K] ;
- Les débouter de leurs demandes de délais ;
Subsidiairement :
- Les débouter de toutes leurs demandes.

Les parties ont déposés leur dossier respectif.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de renvoyer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale aux fins d'acquisition de la clause résolutoire :

- Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 4] le 6 mai 2024 soit au moins 6 semaines avant la première audience du 30 aout 2024 et la situation a été signalée à la CCAPEX le 30 janvier 2024 soit deux mois avant la délivrance de l'assignation du 30 avril 2024.

En conséquence, l'action introduite par ACOSS est recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande de l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Il est relevé que le bail d'une durée de 6 ans signé par les parties le 12 septembre 2018(et non renouvelé depuis l'entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023) comporte en son article VIII une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement de loyer à son échéance et des charges, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 29 janvier 2024 pour la somme en principal de 30 563.73 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 29 mars 2024.

Sur la demande d'expulsion :

M. [U] [K] et Mme [L] [K] devenant occupants sans droit ni titre à compter du 29 mars 2024, date d'acquisition de la clause résolutoire, il convient d'ordonner leur expulsion, ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, dans les conditions et délais légaux.

Il convient notamment de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de l'indemnité d'occupation,

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due, à compter du lendemain de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de M. [U] [K] et Mme [L] [K], constitué par la remise des clefs ou le procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer et des charges qui aurait été dû pour l'appartement et le parking, si le bail s'était poursuivi.

Ainsi, M. [U] [K] et Mme [L] [K] seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 29 mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges arriérés

Il ressort du dernier décompte fourni actualisé au 28 novembre 2024, que le montant de l'arriéré locatif s'élève à la somme de 76 862,91 euros (terme de novembre 2024 inclus), ce qui n'est pas contesté par M. [U] [K] et Mme [L] [K].

En conséquence, M. [U] [K] et Mme [L] [K] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [U] [K] et Mme [L] [K]

- Sur les dommages et intérêts en réparation de troubles de jouissance :

M. [U] [K] et Mme [L] [K] soutiennent que plusieurs évènements ont entravé la jouissance de l'appartement objet du bail signé le 12 septembre 2018 depuis le mois de mai 2019 et sollicitent des dommages et intérêts en réparation de l'ensemble des troubles de jouissance.

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose d'une action en exécution des travaux accompagnée le cas échéant d'une demande d'indemnisation pour les préjudices subis et d'une demande de consignation des loyers. La charge de la preuve du défaut de délivrance incombe au preneur.

- Sur la présence des punaises de lit et le dégât des eaux dans la chambre n°3 et la présence de salpêtre dans la chambre de M. [K] :

M. [U] [K] et Mme [L] [K] exposent qu'au printemps 2019, Mme [K] présentait des piqures d'origine inexpliquée et qu'à la suite d'un examen médical, son médecin traitant a indiqué qu'il s'agissait de piqures de punaises de lit.

C'est dans ce contexte que M. [U] [K] et Mme [L] [K] ont fait intervenir la société Ô Punaise pour réaliser une visite de détection.

Le compte rendu de visite du 15 mai 2019, confirme qu'il a été détecté des traces de passages de punaises de lit dans la chambre de Mme [K], l'infestation étant estimée à un stade minimal et ayant été contenue du fait que le logement est extrêmement bien entretenu. En revanche, il est précisé qu'il est probable que cette infestation soit installée dans le parquet.

Un traitement écologique thermique a été réalisé le 21 mai 2019 par la société Ô Punaise.

M. [U] [K] et Mme [L] [K], produisent aux débats, le devis relatif à la détection des punaises de lit dans l'appartement, confié à la société Ô Punaise, ainsi que la facture correspondant aux prestations de détection et d'éradication réalisées les 15 et 21 mai 2019, facture émise le 31 mai 2019.

Il est également produit, le courriel adressé le 12 septembre 2019 à la société NEXITY mandataire de la CAISSE NATIONALE DELEGUEE SSTI aux droits de laquelle vient la société ACOSS, par lequel les époux [K] leur signalait avoir réalisé les démarches pour palier à l'infestation constatée au mois de mai 2019.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que l'infestation de punaises de lit alléguée par les époux [K] est démontrée. Mais en l'état aucun élément précis n'est rapporté sur l'origine des punaises, qui en tout cas serait postérieure de plusieurs mois au bail conclu entre les parties.

De plus les époux [K], n'apportent pas la preuve que cette infestation a perduré pendant quatre ans, soit de 2019 au mois de septembre 2023, date à laquelle un revêtement de sol en pvc imitation bois a été posé dans la chambre de Mme [K].

M. [U] [K] et Mme [L] [K] exposent que depuis le printemps 2021, à la suite d'un dégât des eaux lié à la rupture d'une canalisation de l'immeuble, la chambre n°3 a été inondée, que cette chambre est totalement inutilisable et que le syndic n'a procédé à aucune remise en état.

Que de plus, en raison d'une humidité excessive sur le mur mitoyen avec la salle de bains, la chambre de M. [K], présente des traces de salpêtre derrière son lit.

L'ACCOS soutient que les demandes formulées au titre des troubles jouissances apparus il y a plus de trois ans sont prescrites en l'occurrence la présence des punaises de lit et le dégât des eaux dans la chambre n°3.

Et en ce qui concerne, l'humidité anormale du mur jouxtant la salle de bains dans la chambre de M. [K], l'apparition de ce trouble n'est pas datée et il leur appartient d'apporter une preuve à ce titre, à l'appui de leur action.

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : " Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. ".

Ainsi, les actions fondées sur les troubles de jouissance liées " à la présence de punaises de lit " et " au dégât des eaux dans la chambre n°3 ", en application de l'article 7-1 précité sont prescrites, M. [U] [K] et Mme [L] [K] ne justifiant pas avoir exercé leurs droits dans le délai des trois ans à compter du jour de la connaissance des faits.

En ce qui concerne l'action au titre de " l'humidité anormale du mur jouxtant la salle de bains dans la chambre de M. [K] ", à l'appui des pièces versées aux débats, soit quelques photos non datées et non localisées avec certitude, les époux [K] sont défaillants dans l'administration de la preuve.

En conséquence, M. [U] [K] et Mme [L] [K], seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles au titre de la réparation pour troubles de jouissance.

- Sur la demande de délais de paiement de la dette locative :

M. [U] [K] et Mme [L] [K] sollicitent l'octroi de délais de paiement pour s'acquitter de leur dette locative.

En l'espèce, M. [K] expose que depuis le mois d'octobre 2023, il ne perçoit plus de rémunération, que seule la somme de 6 947.43 € doit lui être versée au titre de ses salaires non payés à ce jour du mois d'octobre 2023 à avril 2024 et de plus, depuis le 19 avril 2024 il est en arrêt maladie, et seules des indemnités journalières de la sécurité sociale lui étant versées.

Quant à la situation financière de Mme [K], elle indique qu'elle ne perçoit aucun revenu de son activité de gérante de la société PBT, employeur de son mari.

De tout ce qui précède et en l'absence d'éléments suffisants et permettant au tribunal d'évaluer les capacités financières de M. [U] [K] et Mme [L] [K] de reprendre tant le paiement des loyers en cours que de l'arriéré déjà constitué, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [U] [K] et Mme [L] [K] parties perdantes, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

M. [U] [K] et Mme [L] [K] seront donc condamnés solidairement à verser à ACOSS la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire par application des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure civile.

PAR CES MOTIFS :