TJ Rennes, 7 févr. 2025, RG 24/07049

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 07 Février 2025

N° RG 24/07049 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LGVO

Jugement du 07 Février 2025
N° : 25/162

OPH [T]

C/

[F] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH [T]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Février 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 29 Novembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Janvier 2025, le délibéré a été prorogé au 07 Février 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [T]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Mme [G] [N], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [V]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 août 2018, l'établissement [T] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 354,17 €.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 7.703,53 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024 échéance de juin 2024 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [F] [V] le 15 juillet 2024.

Par assignation du 18 septembre 2024, l'établissement [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 7.415,64 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 29 novembre 2024, l'établissement [T] a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 26 novembre 2024, s'élève désormais à 7.631,55 €. Le bailleur social a indiqué qu’il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, l'établissement [T] donne son accord à l’octroi de délais de paiement, le locataire s’acquittant d’une somme mensuelle de 60 €, en plus du loyer courant, ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [F] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'établissement [T] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [F] [V].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, délibéré prorogé au 7 février 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié au locataire le 12 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 7.703,53 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Monsieur [F] [V] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 60 € par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Monsieur [F] [V] des délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif, selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement, et de faire droit à la demande de l'établissement [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 novembre 2024, échéance de novembre 2024 non incluse, Monsieur [F] [V] lui devait la somme de 7.631,55 €, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [F] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [F] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées dans le dispositif du présent jugement, soit à hauteur de 60 euros par mois, outre le paiement du loyer courant et des charges.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 26 novembre 2024, date du dernier décompte produit à l’audience. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement [T] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [F] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,