TJ Rennes, 7 févr. 2025, RG 24/07553

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 07 Février 2025

N° RG 24/07553 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LHVG

Jugement du 07 Février 2025
N° : 25/165

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[E] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à S.A AIGUILLON CONSTRUCTION
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Février 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 29 Novembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Janvier 2025, le délibéré a été prorogé au 07 Février 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [T] [I], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [E] [L]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2012, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [L] et Madame [W] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 516,11 € et d’une provision initiale pour charges de 39,76 €.

Par courrier reçu par AIGUILLON CONSTRUCTION le 24 octobre 2016, Madame [W] [V] a donné congé du logement.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, la société bailleresse a fait délivrer à Monsieur [E] [L] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 1.239,64 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2024 échéance de janvier 2024 non incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [E] [L] le 9 janvier 2024.

Par assignation du 30 septembre 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 3.449,86 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 29 novembre 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 28 novembre 2024, s'élève désormais à 4.105,22 €. Le bailleur social a ajouté qu’il ignorait si le logement était réellement occupé par Monsieur [L], les impayés remontant au mois de septembre 2023.
La société AIGUILLON CONSTRUCTION considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [E] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [E] [L].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, le délibéré a été prorogé au 07 février 2025, jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 janvier 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de
1.239,64 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 novembre 2024, Monsieur [E] [L] lui devait la somme de 4.105,22 €, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [E] [L] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause sa dette à l’égard de la bailleresse.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit la somme de 3.449,86 €, suivant décompte arrêté au 10 septembre 2024, échéance de septembre 2024 non incluse. Ce montant comprend l’arriéré locatif arrêté au 9 mars 2024, date de la résiliation du bail, ainsi que les indemnités d’occupation ayant couru entre le 9 mars 2024 et le 10 septembre 2024.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, il convient de constater que le montant actualisé au mois de septembre 2024 s’élève à la somme mensuelle de 620,89 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 9 mars 2024, date de la résiliation du bail, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 9 mars 2024 au 10 septembre 2024 est comprise dans la somme réclamée par le bailleur social aux termes de son assignation.
Cette indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Monsieur [E] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,