TJ Rennes, 7 févr. 2025, RG 24/05519

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 07 Février 2025

N° RG 24/05519 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LD3C

Jugement du 07 Février 2025
N° : 25/159

[T] [K]
Mme [V] épouse [K]

C/

[C] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me ARNOUX
COPIE à la PREFECURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Février 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 29 Novembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Janvier 2025, délibéré qui a été prorogé au 07 Février 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [T] [K]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

Mme [V] épouse [K]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [C] [U]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2022, Monsieur et Madame [T] [K], représentés par leur mandataire la société LEMOTTE GESTION – TRANSACTION, ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [U] sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 620 € et d’une provision pour charges de 60 €.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.783,47 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [C] [U] le 26 mars 2024.

Par assignation du 9 juillet 2024, Monsieur et Madame [K] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
• Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Autoriser Monsieur et Madame [K], en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement et de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais de l’expulsé,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 2.502,08 € au titre de l’arriéré locatif arrêté fin mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 250,20 € au titre de la clause pénale,
o 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2024. Le CDAS de la Couronne Rennaise Nord-Ouest a indiqué ne pas être en mesure de transmettre une enquête sociale concernant la situation du locataire, Monsieur [U] ne s’étant pas présenté aux deux rendez-vous proposés par le service social.

À l'audience du 29 novembre 2024, Monsieur et Madame [K], représentés par leur conseil Maître ARNOUX, ont maintenu l'intégralité de leurs demandes, et ont précisé que la dette locative, actualisée au 13 novembre 2024, s'élève désormais à 7.033,04 €. Les demandeurs ont indiqué qu'il n'y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [C] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Les bailleurs ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur et Madame [K] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [C] [U].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, délibéré prorogé au 7 février 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur et Madame [K] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 mars 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.783,47 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur et Madame [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur et Madame [K] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 novembre 2024, Monsieur [C] [U] leur devait la somme de 7.033,04 €, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [C] [U] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause le principe de sa dette locative.
Il sera donc condamné à payer à Monsieur et Madame [T] [K] la somme de 2.502,08 € au titre de l’arriéré locatif arrêté fin mai 2024, somme réclamée par les bailleurs aux termes de l’assignation.
Cette somme de 2.502,08 euros produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 724,16 €, date du montant du loyer actualisé au mois de novembre 2024.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 21 mai 2024, date de la résiliation du bail. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Monsieur [C] [U] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes des époux [K] tendant à son application seront donc rejetées.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [C] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande présentée par Monsieur et Madame [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,