TJ Évry, 7 févr. 2025, RG 24/01115

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 7 février 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01115 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNVY

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 31 décembre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.N.C. URBOX CORBEIL SNC
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme NORMAND de l’ASSOCIATION BRUN - CESSAC Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1452, substitué lors de l’audience par Maître Martin PEYRICHOU, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. ALC [Localité 4]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE et par Maître Thomas OBAJTEK de la SELAS DS AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, la société URBOX CORBEIL SNC, propriétaire de locaux commerciaux situés à [Localité 4] et donnés à bail à la SAS ALC [Localité 4], a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

constater l'acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du bail ;ordonner l'expulsion de la SAS ALC [Localité 4] et celle de tous occupants de son chef du local n°7 dépendant du rez-de-chaussée du centre commercial EXONA désormais DISCOUNT CENTER situé [Adresse 2] à [Localité 4], et cela avec le concours de la force publique et/ou d'un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;dire que les objets laissés dans les lieux par la SAS ALC [Localité 4] au moment de cette expulsion pourront être séquestrés par la SNC URBOX CORBEIL dans tel garde-meuble de son choix le tout aux frais de la SAS ALC [Localité 4] ;dire que les sorts desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;condamner la SAS ALC [Localité 4] à payer par provision à la SNC URBOX CORBEIL : la somme de 161.792,77 euros, sauf à parfaire, toutes taxes comprises en principal au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires ;une pénalité correspondant à 10% des sommes dues à titre de pénalité forfaitaire ;les intérêts de retard calculés sur la base du taux d'intérêt légal majoré de 3 points à compter de la date d'exigibilité de chacune des sommes dont elle est redevable ;une indemnité au titre du préjudice causé du fait de la rupture du bail, ladite indemnité ne pouvant être inférieure à six mois de loyer calculée au jour de la résiliation et indexée au jour de son paiement,une indemnité d'occupation calculée forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50% jusqu'à la libération des locaux, augmenté des charges, impôts, taxes et accessoires,
dire que le dépôt de garantie demeurera acquis à la SNC URBOX CORBEIL à titre de premiers dommages et intérêts ;condamner la SAS ALC [Localité 4] à payer à la SNC URBOX CORBEIL la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer et du commandement de payer délivré, outre celui de la présente assignation.

A l'appui de ses demandes, la société URBOX CORBEIL SNC expose que :

par acte sous seing privé en date du 30 mars 2018, la société CVI CORBEIL aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail à la société CERES 01 un local commercial désigné sous le numéro 7 dépendant du rez-de-chaussée du centre commercial EXONA désormais DISCOUNT CENTER situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de 12 ans à compter du 5 avril 2018, pour l'exploitation d'une activité de boulangerie, pâtisserie, sandwicherie et restauration rapide sous l'enseigne La Mie de Pain, moyennant un loyer annuel de base de 62.000 euros hors charges et hors taxes ;aux termes d'un acte sous seing privé en date du 3 octobre 2023, la société SLB1, depuis lors renommée la SAS ALC [Localité 4], a acquis le fonds de commerce exploité par la société CERES 01 à qui elle a succédé dans les droits et obligations tirés du bail, avec une entrée en jouissance fixée rétroactivement au 29 septembre 2023 ;or, depuis l'acquisition du fonds de commerce, la SAS ALC [Localité 4] ne réglant aucun loyer, charge et accessoire, elle lui a fait délivrer une sommation d'avoir à payer, sous quinzaine, la somme de 137.009,19 euros TTC arrêtée au 28 mai 2024, sans effet, et le 3 juillet 2024, elle lui a fait délivrer un commandement de payer t la somme de 139.190,23 euros au titre de ses appels de loyers, charges et accessoires au 20 juin 2024, qui est demeuré infructueux ;au 4 septembre 2024, l'arriéré locatif s'élève à la somme de 161.792,77 euros TTC.
Initialement appelée le 12 novembre 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 31 décembre 2024 au cours de laquelle, la société URBOX CORBEIL SNC, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

Elle a ajouté s'opposer à la demande de report de paiement et à la demande subsidiaire de délai pour restituer les locaux, et s'en remettre au tribunal quant à la demande de délais de paiement formée par la SAS ALC [Localité 4], tout en sollicitant qu'il soit dit que le non-paiement d'une seule échéance de l'échéancier et/ou d'une échéance courante emporterait l'exigibilité immédiate de la totalité des sommes dues et la reprise immédiate des effets de la clause résolutoire.

La SAS ALC [Localité 4], représentée par avocat, s'est référée à ses conclusions aux termes desquelles, elle sollicite du juge des référés de :

lui accorder un délai de paiement pour régler la somme de 161.792,77 euros TTC correspondant au montant des loyers visés dans le commandement du 3 juillet 2024, ainsi que toutes sommes susceptibles d'être mises à sa charge selon les modalités suivantes ;reporter à 6 mois, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, lesdites sommes ;à l'issue dudit délai de 6 mois, échelonner sur une période de 18 mois, le paiement des sommes mises à sa charge suivant 18 mensualités égales ;prescrire que les sommes mises à sa charge porteront intérêt à taux réduit ;suspendre, en conséquence, sur le fondement de l'article 145-41 du code de commerce, la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail mise en œuvre selon commandement du 3 juillet 2024 ;
débouter en conséquence, la SNC URBOX CORBEIL de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,

lui octroyer un délai de 6 mois, à compter de l'ordonnance à intervenir, pour quitter les lieux et les restituer à la demanderesse ;- dépens comme de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SAS ALC [Localité 4] fait valoir, au visa de l'articles L.145-41 du code de commerce et de l'article 1343-5 du code civil, que les difficultés financières qu'elle rencontre sont dues notamment à :

un écart important, dès le début le démarrage de l'activité, entre le chiffre d'affaires prévisionnel et son chiffre d'affaires effectivement réalisé ;un contexte économique particulièrement tendu pour les commerçants, en général, qui se traduit, par une réduction du panier moyen de ses clients ;une réorganisation opérationnelle qui n'a pas encore pu porter ses fruits, étant également précisé qu'elle a déjà dû ajuster sa masse salariale en se séparant de 2 postes de vente d'un poste pour l'activité traiteur ;
Elle précise qu'elle reconnaît ses impayés et souhaite, en toute bonne foi, régulariser le paiement des loyers et charges dès qu'elle sera en mesure de le faire.

Elle expose, en outre, s'opposer aux demandes de la SNC URBOX CORBEIL au titre de la conservation du dépôt de garantie, de la majoration de 10%, au motif qu'elles ne sont acquises au bailleur qu'en cas de résiliation du bail, de sorte que l'octroi de délais de paiement y ferait obstacle.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion

Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, le bail commercial du 30 mars 2018 liant les parties stipule en son article 22 " Clause résolutoire - sanctions " que " Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer de base, loyer variable additionnel, charges, travaux, impôts, taxes, redevances ou tous accessoires, à son échéance et notamment en cas de défaut de règlement de tout rappel de loyer suite à un renouvellement ou à une révision du prix du bail ainsi qu'à un défaut de paiement de toute somme relative au réajustement du dépôt de garantie, de toute indemnité d'occupation contractuelle ou judiciaire, de tous intérêts et pénalités quels qu'ils soient, de la contribution au budget de fonctionnement ou, plus généralement, en cas d'inexécution ou d'exécution fautive (déclaration inexacte du chiffre d'affaire déclaré) d'une seule des conditions du bail ou de ses annexes, et un (1) mois après un commandement ou une sommation d'exécuter restés infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration des délais ci-dessus. (…) "

La société URBOX CORBEIL SNC a fait délivrer à la SAS ALC [Localité 4], par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, une sommation de payer la somme de 137 392,11 euros au titre des loyers, charges, taxes impayés, outre le coût de l'acte, puis, par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024 un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L145-41 du code de commerce d'avoir à payer la somme, en principal, de 139.190,23 euros au titre des loyers et chargés impayés au 20 juin 2024, lesquels sont demeurés infructueux.

La société ALC CORBEIL-ESONNE ne conteste pas le non-paiement des loyers et que les causes du commandement de payer n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 4 août 2024.

Il convient de considérer la SAS ALC [Localité 4] occupante sans droit ni titre et, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, et par conséquent, dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut la société URBOX CORBEIL SNC sera alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'une astreinte, l'exécution forcée de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

II Sur les demandes en paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d'une indemnité d'occupation

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Sur l'indemnité d'occupation
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

La société URBOX CORBEIL SNC sollicite une indemnité d'occupation à compter du 4 aout 2024, établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50% jusqu'à la libération des locaux, augmentée des charges, impôts, taxes et accessoires.

Or, cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, si elle apparait manifestement excessive.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande de majoration, la société URBOX CORBEIL SNC étant fondée uniquement à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 4 août 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux.

Sur les arriérés de loyers, charges et accessoires
La société URBOX CORBEIL SNC sollicite la condamnation de la SAS ALC [Localité 4] à lui payer la somme provisionnelle de 161.792,77 euros au titre des loyers, charges, accessoires et d'indemnités d'occupation dus au 4 septembre 2024 et produit un décompte actualisé à cette date.

La SAS ALC [Localité 4] ne conteste pas le principe et le quantum de la créance, qui ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse.

Il convient en conséquence de condamner la SAS ALC [Localité 4] à payer à la société URBOX CORBEIL SNC au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés au 4 septembre 2024, la somme provisionnelle non sérieusement contestable et reconnue de 161.792,77 euros, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juillet 2024 sur la somme de 139.190,23 euros et à compter de l'assignation du 9 octobre 2024 pour le surplus.

Conformément à l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

Sur les demandes au titre de la clause pénale, de la conservation du dépôt de garantie, et de la majoration des intérêts
La société URBOX CORBEIL SNC sollicite, en application de l'article 22.1 du titre I du bail commercial, la condamnation de la SAS ALC [Localité 4] à lui payer une pénalité correspondant à 10% des sommes dues, à titre de pénalité forfaitaire, et la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, ainsi que la majoration des intérêts, sur le fondement de l'article 22.2 dudit bail.

Or, ces stipulations contractuelles constituent des clauses pénales ou sont susceptibles de revêtir cette qualification, de sorte qu'elle peuvent être réduite par le juge du fond, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, si elles apparaissent manifestement excessives.

Compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les stipulations contractuelles précitées, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.

Il n'y a donc lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande au titre de l'indemnité prévue par l'article 1760 du code civil
L'article 1760 du Code civil dispose que " en cas de résiliation du bail par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation sans préjudice des dommages-intérêts qui ont pu résulter de l'abus."

Ces dispositions sont applicables à l'indemnisation du bailleur subissant un préjudice du fait de l'inoccupation prématurée des lieux loués.

Outre qu'elle ne chiffre pas sa demande, la société URBOX CORBEIL SNC n'apporte aucune précision sur les caractéristiques du local et sur l'état du marché locatif pour ce type de bien, de sorte que le temps nécessaire à sa relocation, ainsi au demeurant qu'à sa vente, ne peut être concrètement apprécié, cette appréciation relevant en toute hypothèse du juge du fond et non du juge des référés, juge de l'évidence.

Dans ces conditions, la demande indemnitaire apparaissant sérieusement contestable, il convient donc de dire n'y avoir lieu à référé sur ce point.

III. Sur les demandes reconventionnelles de suspension des effets de la clause résolutoire, de report de paiement et de délai de paiement

L'article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que "Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. "

La SAS ALC [Localité 4] sollicite, au visa de l'article 1343-5 du code civil, un report du paiement de sa dette d'un montant de 161.792,77 euros, pendant 6 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, puis à l'issue de ce délai de 6 mois, un paiement échelonné de la dette sur une période de 18 mois.

Au regard du montant conséquent de la dette et des délais dont elle a déjà bénéficié avant l'introduction de la présente instance et durant la présente instance, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande de report à 6 mois.

En revanche, compte tenu, d'une part, des récents règlements intervenus démontrant les efforts de la société ALC [Localité 4] pour réduire le montant de sa dette, d'autre part, de la réorganisation opérationnelle engagée et du réajustement de la masse salariale, et enfin, du caractère raisonnable de l'échelonnement sollicité au regard du montant de la provision, il convient d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement emportant suspension des poursuites et des effets de la clause résolutoire contractuelle

A défaut de paiement d'une seule échéance ou d'un seul des loyers courants à leur échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible immédiatement sans mise en demeure préalable, et la clause résolutoire reprendra ses effets sans nouveau commandement, la société URBOX CORBEIL SNC pouvant alors poursuivre l'expulsion de la société ALC CORBEIL ESSONNE et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique, et cette dernière étant en ce cas redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au dernier loyer et charges et jusqu'à libération des lieux.

IV. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS ALC [Localité 4], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré et de l'assignation.

La SAS ALC [Localité 4] sera, en outre, condamnée à payer à la société URBOX CORBEIL SNC la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS