TJ Nice, 7 févr. 2025, RG 24/01804

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 07 Février 2025

Minute n° 172/25

Société COTE D’AZUR HABITAT c/ [B]

DU 07 Février 2025

N° RG 24/01804 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PURX

- Exécutoire :
à COTE D'AZUR HABITAT

- copie certifiée conforme :
àRose MBA-N.KAMAGNE

Le :

DEMANDERESSE:

Société COTE D’AZUR HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée à l’audience par Madame [P] [C], munie d’un pouvoir du représentant légal, Monsieur [I] [V], Directeur Général

C/

DEFENDERESSE:

Madame [O] [B]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06088-2024-4992 du 19/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)
Rep/Assistant : Rose MBA-N.KAMAGNE, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assisté e lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE
 
L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 18 janvier 2010 à effet au 1er février 2010, donné à bail d’habitation à Madame [O] [B] née [N], pour une durée d‘un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné sis à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel indexé de 350,58 euros et une provision mensuelle sur charges de 144,07 euros, soit un total mensuel de 494,65 euros, actualisé à 616,70 euros.
Par acte du commissaire de justice en date du 04 avril 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 05 avril 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT et le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire de NICE ont fait assigner Madame [O] [B] née [N], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 15 juillet 2024 à 10h30 aux fins notamment, de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation liant les parties et statuer sur ses conséquences.

Vu les renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 16 décembre 2024 à 10 h 30,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 16 décembre 2024, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT représenté par Madame [P] [C], mandataire ayant pouvoir visé, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’il fixe à la somme actualisée de 8 194,08 euros arrêtée au mois de novembre 2024 inclus, déduction faite des frais de poursuite pour 150,57 euros.
Il renonce à sa demande émise à l’égard du tribunal judiciaire, pôle de proximité par erreur de la part du commissaire de justice.
La présidente a accepté que les conclusions et le dossier de Madame [O] [B] née [N] représentée par Maître Rose MBA N KAMAGNE, en arrêt maladie soient déposés en cours de délibéré au plus tard pour le 17 décembre 2024.
Le dossier accompagné des pièces et des conclusions de Madame [O] [B] née [N] a bien été réceptionné au greffe le 17 décembre 2024.

Selon conclusions en réponse prises pour l’audience, Madame [O] [B] née [N] représentée par son conseil, demande, en application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 modifiée et de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, de :
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,
- faire droit à sa demande de délai,
- lui accorder les délais les plus amples pour le règlement de l’arriéré qui sera retenu par la décision à intervenir et fixer à 80,00 euros le montant de l’échéance mensuelle à respecter,
- dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier de la situation de Madame [O] [B] née [N] a été produit aux débats.
 

Le délibéré a été fixé au 07 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’erreur matérielle contenue dans l’assignation
Le tribunal prend acte de l’erreur invoquée par l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT commise par le Commissaire de justice et contenue dans l’assignation du 04 avril 2024 portant sur le requérant n°2/ POLE DE PROXIMITE du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité
 
A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.
L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
 
Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la dénonce à la CCAPEX des impayés locatifs visés au commandement de payer du 29 septembre 2023, en date du 25 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la notification de l’assignation du 04 avril 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 05 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 15 juillet 2024.
 
Son action est donc déclarée recevable. 
 

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
 
Le bail liant les parties stipule en page 4 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.
 
Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version en vigueur à la date de l’action, compte tenu du renouvellement du bail à la date de l’entrée en application de la loi du 27 juillet 2023, soit le 29 juillet 2023, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.
 
Un commandement de payer les loyers dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire été délivré à la requête du bailleur social à Madame [O] [B] née [N] par acte du commissaire de justice en date du 29 septembre 2023 pour un arriéré locatif de 691,40 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’août 2023 et le coût de l’acte pour 74,94 euros.

Il sera relevé qu’ont été comptabilisés sur la période de mai 2023 à août 2023, deux loyers pour la location d’un parking et d’un garage pour 31,78 euros par mois (2 x15,89 euros) à 4 reprises soit pour un total de 127,12 euros alors que le bailleur social ne démontre pas avoir consenti de tels locaux accessoires à la location au profit de Madame [O] [B] née [N].
Cette somme est donc sérieusement contestable pour ce motif et les frais de poursuite pour 74,94 euros débités du compte locataire le 31 octobre 2023 le sont également en ce qu’ils relèvent des dépens de l’instance.

Les causes du commandement non sérieusement contestables pour un montant de 489,34 euros, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation à effet au 10 novembre 2023, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de la condamner à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives, surloyer éventuel à la date de la résiliation, soit 616,70 euros à compter du 11 novembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a lieu à supprimer le délai légal de deux mois du commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion de la locataire, faute pour le bailleur social de démontrer la mauvaise de foi de
Madame [O] [B] née [N] en application de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.
 
Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que Madame [O] [B] née [N] resterait devoir la somme de 8 194,08 euros arrêtée au mois de novembre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif.

Toutefois, il ressort des développements repris ci-dessus que deux loyers mensuels (15,89 euros x 2) afférents à un parking et un garage pour un total mensuel 31,78 euros comptabilisés jusqu’en décembre 2023 puis pour un total mensuel de 32,09 euros (16,45 euros x 2) à compter du mois de janvier 2024 jusqu’en septembre 2024 puis pour un montant mensuel de 17,51 euros (16,45 euros + 1,06 euros) en octobre 2024 et enfin pour un montant mensuel unique de 16,45 euros en novembre 2024.

Les sommes suivantes sont sérieusement contestables :
-31,78 euros x 8 mois soit du mois de mai 2023 au mois de décembre 2023 : 254,24 euros,
-32,09 euros x 9 mois soit du mois de janvier 2024 au mois de septembre 2024 : 256,72 euros
(288,81 euros – 32,09 euros versé au crédit compte locataire le 15 octobre 2024),
-17,51 euros x un mois (octobre 2024) 17,50 euros
-16,45 euros x un mois (novembre 2024) 16,45 euros
Soit un total général de 544,10 euros sérieusement contestable qu’il conviendra donc de défalquer de la somme de 8 194,08 euros.

La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative à hauteur de 7 649,98 euros au jour où le juge statue.
 
L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur 7 649,98 euros il convient de condamner Madame [O] [B] née [N] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de novembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

La défenderesse sollicite des délais de règlement de sa dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire auxquels le bailleur social est opposé qui fait valoir que Madame [O] [B] née [N] n’a pas repris le paiement de son loyer.
Il ressort de l’examen du relevé de compte locatif actualisé que le dernier versement de la locataire de 300,00 euros a été effectué le 17 septembre 2024, de sorte qu’elle n’a pas repris le paiement intégral de son loyer et de la provision sur charges locatives au jour de l’audience du 16 décembre 2024.

Le diagnostic social et financier de la locataire révèle que le couple ne perçoit qu’une somme de 1016,00 euros par mois, ce qui ne permet pas, compte tenu du montant mensuel du loyer de 616,00 euros, d’affecter une partie de ses revenus à l’apurement de l’arriéré locatif qui s’élève à une somme importante de 7 649,98 euros.

Ainsi, en l’absence de capacité financière de Madame [O] [B] née [N], il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement de sa dette locative.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [O] [B] née [N], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance dont le coût du commandement de payer du 29 septembre 2023 et sera condamnée à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :