TJ Nice, 7 févr. 2025, RG 24/03133

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 07 Février 2025

Minute n°

Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [Y]

DU 07 Février 2025

N° RG 24/03133 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P3MD

- Exécutoire :
à COTE D'AZUR HABITAT

- copie certifiée conforme :
à Me Caroline LE LIEVRE

Le :

DEMANDERESSE:

Organisme COTE D’AZUR HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée à l’audience par Madame [U] [P], munie d’un pouvoir du représentant légal, Monsieur [W] [N], Directeur Général

DEFENDEUR:

Monsieur [S] [Y]
né le 28 Avril 1967 à [Localité 4] (MAROC)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/Assistant : Me Caroline LE LIEVRE, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 31 octobre 2018, donné à bail d’habitation à Madame [C] [Y], pour une durée d‘un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné de type F2 sis à [Localité 1], [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel indexé de 268,11 euros et une provision mensuelle sur charges de 131,25 euros, soit un total mensuel de 399,36 euros, actualisé à 478,62 euros.

Un avenant n°1 audit bail rédigé et signé le 08 janvier 2024 a transféré le bail originaire au profit de Monsieur [S] [Y], fils de la locataire suite au décès de sa mère, Madame [C] [Y] survenu le 12 novembre 2021.

Une clause expresse de cet avenant stipule que le bail initial est transféré avec tous les droits et obligations qui s’y attachent au profit de Monsieur [S] [Y] à compter du décès de sa mère, Madame [C] [Y] survenu le 12 novembre 2021. A cet effet, il devient locataire, responsable des dettes et créances nées ou à naître de ce bail.

Par acte du commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 19 juillet 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [Y], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 18 novembre 2024 à 10h30 aux fins notamment, de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation liant les parties et statuer sur ses conséquences.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 16 décembre 2024 à 10h30,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Monsieur [S] [Y] représenté par son conseil s’est référé aux demandes et moyens formulés dans ses écritures prises dans l’intérêt de sa défense.

À l’audience du 16 décembre 2024, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT représenté par Madame [U] [P], mandataire ayant pouvoir visé, a maintenu l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément. Il a actualisé la dette locative à la somme de
7 660, 74 euros.

Il a expliqué que le dernier paiement partiel de 450,00 euros remonte à décembre 2024 et précisé être opposé à l’octroi de délais de paiement au locataire.

Monsieur [S] [Y] a déposé à cette audience des conclusions en réponse aux termes desquelles il soulève des contestations qu’il qualifie de sérieuses et demande de:
à titre principal,
- rejeter l’ensemble des demandes de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT, de le condamner aux entiers dépens de l’instance de référé,

à titre subsidiaire,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail,
- lui accorder la faculté de se libérer de sa dette en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure dans la limite de 24 mois,
- dire que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu,
- dire qu’en cas de respect des obligations sus visées, la clause de résiliation sera réputée n’avoir pas joué,

à titre infiniment subsidiaire,
- lui accorder les plus larges délais pour rester dans les lieux,
- lui accorder la faculté de se libérer de sa dette en principal, intérêts, frais et indemnités de procédure dans la limite de 24 mois,

en tout état de cause,
- débouter COTE D’AZUR HABITAT de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [S] [Y] fait valoir que le bailleur social n’a poursuivi qu’un seul but à son égard de lui transférer la dette locative de sa mère en lui délivrant un commandement de payer deux mois après la signature de l’avenant au bail et un mois après lui avoir adressé l’exemplaire original de celui-ci, alors qu’il savait parfaitement qu’il ne pourrait pas apurer l’arriéré locatif en deux mois en sus du paiement du loyer courant.

Il prétend ne pas avoir été informé lors de la régularisation de l’avenant du montant de la dette locative qui lui était transféré et affirme ne pas avoir eu le temps d’effectuer les démarches auprès de la CAF pour solliciter une aide au logement. Il invoque ainsi la mauvaise foi du bailleur social lors de la signature de l’avenant au bail et dans la mise en œuvre du jeu de la clause résolutoire aux fins de le voir expulser du logement.

Le délibéré a été fixé au 07 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure de référé et sa recevabilité
 
A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.
 
L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
 
Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la dénonce à la CCAPEX des impayés locatifs visés au commandement de payer du 20 mars 2024, en date du 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la notification de l’assignation du 18 juillet 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 19 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 18 novembre 2024.
 
Son action est donc déclarée recevable. 
 

Sur la résiliation du contrat de bail et de son avenant et ses conséquences
 
Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
 
Le bail liant les parties stipule en page 7 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.
 
Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version antérieure à l’entrée en application de la loi du 27 juillet 2023, soit le 29 juillet 2023, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux.
 
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Monsieur [S] [Y] par acte du commissaire de justice en date du 20 mars 2024 pour un arriéré locatif de
6 253,56 euros selon décompte locatif arrêté au mois de février 2024 et le coût de l’acte pour 161,37 euros.

Monsieur [S] [Y] conteste la mise en œuvre de la clause résolutoire par le bailleur en invoquant sa mauvaise foi et son défaut d’information du montant de la dette locative lors de la régularisation de l’avenant.

Or, ce dernier a signé l’avenant au bail originaire le 08 janvier 2024 lui transférant tous les droits et obligations de ce dernier depuis le décès de sa mère, soit le 12 novembre 2021 et avait pleinement connaissance de la reprise de la dette locative de celle-ci par la lecture des clauses expresses du bail régularisé à son nom.

En ce qui concerne le montant de la dette locative de sa mère, Monsieur [S] [Y] devait nécessairement en avoir connaissance lors de ses visites au domicile de celle-ci, à l’occasion de la lecture voire de la gestion de son courrier, dont faisait partie les relevés de compte locatifs du bailleur social, étant précisé qu’il ne justifie aucunement de sa réelle domiciliation entre avril 2023 et janvier 2024 et à tout le moins à compter du décès de sa mère Madame [C] [Y] survenu le 12 novembre 2021. Seuls son titre de séjour établit en 2016 et un bulletin de salaire datant de mars 2023 mentionnent une adresse différence de celle du logement de Madame [C] [Y].

Il ressort enfin et surtout du relevé de compte locatif établit au nom de Monsieur [S] [Y] à l’adresse du logement par le bailleur social à compter du 28 février 2023 et joint audit commandement de payer qu’y figure le montant de la dette locative antérieure de 3 180,98 euros et que des paiements au moyen de la carte bancaire de « [Y] [C] » (décédée depuis le 12 novembre 2021) ont été effectués à compter de mai 2023 (300,00 euros le 11 mai 2023, 350,00 euros x 2 le 07 juin 2023, 350,00 euros le 08 juin 2023 etc), démontrant que la dette locative a augmenté régulièrement après une absence de règlement des « loyers » de février 2023 à avril 2023 inclus ».

Ainsi, Monsieur [S] [Y] ne peut sérieusement et légitiment soutenir qu’il n’avait pas eu connaissance de la dette locative de sa mère et n’avoir pas été en mesure de saisir la CAF d’une demande d’aide au logement, alors qu’au regard de ses revenus de l’ordre de 1 500,00 euros par mois et de sa situation de célibataire, il n’était à l’évidence pas éligible à ce type d’allocation.
Sa contestation jugée non sérieuse sera donc écartée.

Les causes du commandement, non sérieusement contestables pas, n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 20 mai 2024, d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de le condamner à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives, surloyer éventuel à la date de la résiliation, soit 478,62 euros à compter du 21 mai 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision. 

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y aura lieu de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [Y] en application de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution au motif que le juge des contentieux de la protection constate la mauvaise foi du locataire qui n’a pas fait d’effort pour apurer la dette locative d’un montant élevé en dépit de ses ressources suffisantes et de la faiblesse du loyer.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
 
Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.
 
Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation originaire, son avenant, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé non contestable duquel il ressort que Monsieur [S] [Y] reste devoir la somme de 7 660,74 euros arrêtée au 06 décembre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif, déduction des frais de poursuite pour 158,77 débités du compte du locataire le 30 avril 2024 (7819,51 euros -158,77 euros).

Le défendeur ne démontre pas avoir soldé sa dette locative au jour où le juge statue.
 
L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur 7 660,74 euros il convient de condamner Monsieur [S] [Y] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 06 décembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.  

Sur les demandes reconventionnelles du locataire

En délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Monsieur [S] [Y] sollicite des délais de paiement de sa dette locative. Il expose bénéficier d’un contrat à durée indéterminée en qualité d’agent d’entretien et percevoir un salaire net avant impôt de 1 523,69 euros. Le bailleur social y est opposé en l’absence d’une reprise totale du paiement de son loyer par le locataire et le montant de la dette locative.

Si Monsieur [S] [Y] a le 06 décembre 2024, soit avant l’audience du 16 décembre 2024, versé une somme de 450,00 euros, force est de constater qu’il n’a pas honoré son entier loyer assorti de la provision sur charges fixé à 478,62 euros par mois.

En outre, il est fait observer qu’il ne s’est pas acquitté du loyer du mois d’octobre 2024 et n’a fait aucun effort pour régler même partiellement l’arriéré locatif alors qu’il déclare ne pas avoir d’autres charges que le paiement de son loyer, excepté les dépenses courantes usuelles et disposer d’un salaire net de 1 523,69 euros.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande en délais de paiement de Monsieur [S] [Y] compte tenu des motifs sus repris.

En délais pour quitter les lieux

Selon l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L 442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

L'article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L 412-1 (deux mois suivant le commandement de quitter les lieux) peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.
En vertu des articles L 412-3 et L 412-4, le juge peut accorder des délais renouvelables, entre trois mois minimum et trois ans maximum, aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Le juge tient compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il doit être rappelé que l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT est un bailleur social qui attribue des logements sociaux à des personnes à faibles ressources et dont la situation sociale et familiale est particulière.

En l’espèce, il convient de se fonder sur les explications et les motifs sus énoncés pour se convaincre que Monsieur [S] [Y] n’a pas fait preuve d’efforts et de bonne volonté en ne réglant pas et de manière systématique le montant total de son loyer et de la provision pour charges soit 478,62 euros puisqu’il ne versait que 450,00 euros et n’a pas payé celui d’octobre 2024.

Enfin, il n’a pas cherché à apurer la dette locative dont il est certes devenu débiteur à compter du 08 janvier 2024 mais dont il avait eu nécessairement connaissance au vu du décompte locatif édité à son nom à compter du 28 février 2023 pour un montant de 3 180,98 euros, en la laissant au contraire s’accroître. Il a de plus été relevé que sur la période du mois de décembre 2023 au mois de mai 2024 inclus, il n’a réalisé aucun versement entre les mains de son bailleur.

Pour l’ensemble de ces raisons, il ne sera pas octroyé à Monsieur [S] [Y] de délais pour quitter les lieux loués.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [S] [Y], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer du 20 mars 2024 et sera condamné à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, compte tenu de l’équité.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS Nous Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : DECLARONS l’action de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT recevable, CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 31 octobre 2018 et son avenant du 08 janvier 2018 à effet au 20 mai 2024, ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [S] [Y] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Localité 1], [Adresse 2] , conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,