TJ Nice, 7 févr. 2025, RG 24/03332

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 07 Février 2025

Minute n°

Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [I], [I]

DU 07 Février 2025

N° RG 24/03332 - N° Portalis DBWR-W-eB7I-P4WC

- Exécutoire :
à COTE D’AZUR HABITAT

- copie certifiée conforme :
à Monsieur [L] [I]
à Madame [Z] [I]

le :

DEMANDERESSE:

Organisme COTE D’AZUR HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée à l’audience par Madame [Y] [C], munie d’un pouvoir du représentant légal, Monsieur [F] [S], Directeur Général

DEFENDEURS:

Monsieur [L] [I]
né le 04 Septembre 1958 à [Localité 4] (TUN)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

Madame [Z] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Comparante en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE
 
L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 21 octobre 2011 à effet au 1er novembre 2011, donné à bail d’habitation à Monsieur [L] [I] et Madame [Z] [I], pour une durée d‘un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné type F3 sis à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel indexé de 387,79 euros et une provision mensuelle sur charges de 86,21 euros, soit un total mensuel de 474,00 euros, actualisé à 573,08 euros.
 
Vu l’acte du commissaire de justice en date du 09 août 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 12 août 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [I] et Madame [Z] [I], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 16 décembre 2024 à 10 h 30 aux fins notamment, de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,
 
Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 16 décembre 2024, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT représenté, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’il modifie à la baisse et fixe, en produisant un décompte locatif actualisé, à la somme de 1 141,33 euros. Il précise que le dernier paiement des locataires date du 09 décembre 2024 et que le versement des APL a repris. Le bailleur social ajoute être favorable à l’octroi de délais de paiement aux locataires.

Madame [Z] [I] expose solliciter un échéancier de paiement, précisant que son mari perçoit une pension de retraite de 750,00 euros par mois, qu’elle-même reçoît une pension d’invalidité de 352,00 euros par mois et une somme de 170,00 euros par mois en qualité de surveillante en interim.
 
Monsieur [L] [I] n’a pas comparu, ni personne pour lui bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice.
 
Le délibéré a été fixé au 07 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité
 
A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.
 
L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
 
Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Il justifie en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, avoir notifié à la CCAPEX le 26 avril 2024 le commandement de payer en date du 24 avril 2024 soit bien deux mois avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, avoir dénoncé à la Préfecture des Alpes Maritimes le 12 août 2024 l’assignation en expulsion locative du 09 août 2024, soit six semaines au moins l’audience du 16 décembre 2024.

Son action est donc déclarée recevable. 

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
 
Le bail liant les parties stipule en page 5 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.
 
Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux.
 
Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire été délivré à la requête du bailleur social à Monsieur [L] [I] et Madame [Z] [I], par acte du commissaire de justice en date du 24 avril 2024 pour un arriéré locatif de 1 802,76 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mars 2024 et le coût de l’acte pour 183,34 euros.

Les causes du commandement, que les défendeurs ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 05 juin 2024, d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef du logement et de les condamner solidairement en application de la clause de solidarité convenue au bail à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 573,08 euros à compter du 06 juin 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
 
La demande de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT tendant à voir supprimer le délai légal de deux mois pour procéder à l’expulsion des locataires sera écartée dès lors que le bailleur ne justifie pas de l’existence de l’un des motifs visé à l‘article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.
 

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel
 
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
 
Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.
 
Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel au dernier état de la procédure d’un montant de 1 141,33 euros, le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé édité le 13 décembre 2024 .
 
Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative à hauteur de 1 141,33 euros, somme réclamée par le bailleur social, au jour où le juge statue.
 
L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur 1 141,33 euros, il convient de condamner Monsieur [L] [I] et Madame [Z] [I], solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement aux locataires
 
Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.
 
Les défendeurs sollicitent des délais de règlement de leur dette locative auxquels le bailleur acquiesce.
 
A l’examen du relevé de compte locatif actualisé, il ressort que les locataires ont repris le paiement parfois partiel de leur loyer depuis plusieurs mois, leur dernier règlement datant du 09 décembre 2024, que le versement des APL a été régularisé à compter du mois de novembre 2024 et que les défendeurs se sont acquittés de sommes en sus pour apurer leur dette locative en effectuant d’importants règlements aux mois de septembre et octobre 2024.

Monsieur [L] [I] et Madame [Z] [I] sont également en capacité financière d’honorer leur loyer et leurs charges courantes et d’affecter une petite partie de leurs revenus à l’apurement de leur arriéré locatif qui a bien diminué et s’élève à 1 141,33 euros.
 
Il leur sera donc accordé des délais de paiement auxquels le bailleur social est favorable selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.
Il y a lieu par suite de suspendre les effets de la clause résolutoire.
 

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
 
Monsieur [L] [I] et Madame [Z] [I], qui succombent au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer du 24 avril 2024 et seront condamnés in solidum à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS Nous, Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : DECLARONS l’action de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT recevable, CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 21 octobre 2011 à effet au 05 juin 2024, ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [L] [I] et Madame [Z] [I], ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement de type F3 sis à [Adresse 2], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNONS Monsieur [L] [I] et Madame [Z] [I] solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 573,08 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 06 juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision, CONDAMNONS Monsieur [L] [I] et Madame [Z] [I], à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 1 141, 33 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,