TJ Nice, 7 févr. 2025, RG 24/03329

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 07 Février 2025

Minute n°

Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [U]

DU 07 Février 2025

N° RG 24/03329 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P4VW

- Exécutoire :
à COTE D’AZUR HABITAT

- copie certifiée conforme :
à Madame [S] [U]

Le :

DEMANDERESSE:

Organisme COTE D’AZUR HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée à l’audience par Madame [N] [L], munie d’un pouvoir du représentant légal, Monsieur [W] [Y], Directeur Général

DEFENDERESSE:

Madame [S] [U]
née le 28 Avril 1984 à [Localité 1]
[Adresse 2]
Bât 3 - Esc 2 - Etg 1
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE
 
L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 1er août 2019, donné à bail d’habitation à Madame [S] [U], pour une durée d‘un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné type F3 sis à [Adresse 2], Bâtiment n°03, Escalier 02, 1er étage, Groupe 0916, Appartement n°0071, moyennant un loyer mensuel indexé de 427,28 euros et une provision mensuelle sur charges de 79,86 euros, soit un total mensuel de 418,98 euros, actualisé à 548,80 euros.

Par acte du commissaire de justice en date du 09 août 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 12 août 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Madame [S] [P], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 16 décembre 2024 à 09h15 aux fins notamment, de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation liant les parties et statuer sur ses conséquences.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 16 décembre 2024, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT, représenté par Madame [N] [L], mandataire ayant pouvoir visé, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’il modifie à la baisse et le fixe à la somme actualisée de 767,98 euros.
Il précise que la dette locative diminue depuis juillet 2023.

Madame [S] [U] n’a pas comparu, ni personne pour elle bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire. 

Le délibéré a été fixé au 07 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.
 
L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
 
Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la dénonce à la CCAPEX des impayés locatifs visés au commandement de payer du 18 avril 2024, en date du 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la notification de l’assignation du 09 août 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 12 août 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 16 décembre 2024.
 
Son action est donc déclarée recevable. 
 

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
 
Le bail liant les parties stipule en page 7 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.
 
Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version en vigueur à la date de l’action, compte tenu du renouvellement du bail d’habitation par tacite reconduction par période d’un mois à la date de l’entrée en application de la loi du 27 juillet 2023, soit le 29 juillet 2023, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.
 
Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête du bailleur social à Madame [S] [U] par acte du commissaire de justice en date du 18 avril 2024 pour un arriéré locatif de 640,26 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mars 2024 et le coût de l’acte pour 100,09 euros.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 30 mai 2024, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de la condamner à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives, surloyer éventuel à la date de la résiliation, soit 548,80 euros à compter du 31 mai 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision. 

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
 
Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.
 
Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel, le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont celui joint à l’assignation, le seul ayant le caractère contradictoire, qui s’élève à la somme de 828,83 euros arrêtée au mois d’août 2024 au titre de l’arriéré locatif.
Il y a lieu cependant de déduire les frais de poursuite pour 100,09 euros comptabilisés au débit du compte locatif qui relèvent des dépens de l’instance.

La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative de 728,74 euros au jour où le juge statue.
 
L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur 728,74 euros il convient de condamner Madame [S] [U] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’août 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.  

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [S] [U], qui succombe au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance dont le coût du commandement de payer du 18 avril 2024 et sera condamnée à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS Nous, Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : DÉCLARONS l’action de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT recevable, CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 1er août 2019 à effet au 30 mai 2024, ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [S] [U] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés à [Adresse 2], Bâtiment n°03, Escalier 02, 1er étage, Groupe 0916, Appartement n°0071, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNONS Madame [S] [U] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 548,80 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, surloyer éventuel à la date de la résiliation, à compter du 31 mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision, CONDAMNONS Madame [S] [U] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 728,74 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,