TJ Nice, 7 févr. 2025, RG 24/03713

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 07 Février 2025

Minute n°

[U] c/ [S], [W]

DU 07 Février 2025

N° RG 24/03713 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P7B3

- Exécutoire :
à Me Céline MARTEL-EMMERICH

- copie certifiée conforme :
à Madame [V], [P] [W]
à Monsieur [N] [S]

Le :

DEMANDEUR:

Monsieur [F] [U]
né le 23 Janvier 1954 à
[Adresse 3]
[Localité 4] -
Rep/Assistant : Me Céline MARTEL-EMMERICH, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Monsieur [N] [S]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

Madame [V], [P] [W]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [U] a, selon acte sous seing privé du 1er juillet 2023, donné à bail d’habitation à Monsieur [N] [S] et Madame [V] [W], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un appartement sis à [Adresse 2], 1er étage, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 820,00 euros.

Par acte du commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 17 septembre 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, Monsieur [F] [U] a fait assigner Monsieur [N] [S] et Madame [V] [W], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 16 décembre 2024 à 9h15 aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 834 et suivants du code de procédure civile, de constater la résiliation du contrat de bail liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 16 décembre 2024, Monsieur [F] [U] représenté maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation à laquelle il se réfère expressément.
Il actualise toutefois la dette locative qui a diminué à la somme de 1 500,00 euros.

Monsieur [N] [S] et Madame [V] [W] n’ont pas comparu, ni personne pour eux bien que régulièrement assignés par remise de leurs actes à l’étude du commissaire de justice.

Le délibéré a été fixé au 07 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, Monsieur [F] [U], bailleur personne physique qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.
Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, la dénonce de l’assignation du 12 septembre 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 17 septembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 16 décembre 2024.
A titre d’information, il fournit la notification à la CCAPEX en date du 21 mai 2024 du commandement de payer de loyers, signifié aux locataires le 17 mai 2024.

Son action est donc déclarée recevable en la forme.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule au paragraphe XII une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24-I de la loi du 06 juillet 1989, version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dès lors que le bail du 1er juillet 2023 n’a pas été renouvelé à cette date, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers dans les deux mois visant la clause résolutoire du bail été délivré à la requête de Monsieur [F] [U], bailleur à Monsieur [N] [S] et Madame [V] [W] par deux actes du commissaire de justice en date des 17 mai 2024 pour un arriéré locatif de 3 300,00 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mai 2024 et le coût de l’acte pour 152,28 euros (de Madame) et pour 87,13 euros (Monsieur) outre celui de la dénonce à la CCAPEX pour 23,81 euros.

Monsieur [F] [U] ne produit aucun décompte locatif postérieur au mois de mai 2024 (date de l’arrêt du relevé de compte locatif intégré aux commandements de payer), de sorte que le tribunal ne peut vérifier si les locataires, qui ont assurément effectué des règlements puisque leur dette locative a diminué de 5 740,00 euros, montant à la date de l’assignation, à 1 500,00 euros à la date de l’audience, se sont acquittés des causes du commandement dans les deux mois requis par lesdits commandements de payer les loyers.

Il n’y a donc lieu à référé sur la question de la constatation de la résiliation du bail d’habitation du 1er juillet 2023, ni sur ses demandes subséquentes, à savoir l’expulsion des locataires et leur condamnation à payer une indemnité d’occupation. L’intégralité de ces prétentions seront ainsi déclarées irrecevables.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’arriéré locatif impayé

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Monsieur [F] [U] produit aux débats au soutien de sa demande en paiement d’une provision de 1 500,00 euros au titre de l’arriéré locatif actualisé au dernier état de la procédure, le bail d’habitation du 1er juillet 2023, les commandements de payer du 17 mai 2024 intégrant un relevé de compte locatif s’échelonnant du mois de février 2024 au mois de mai 2024 et un reliquat de 20,00 euros de janvier 2024 duquel il ressort que Madame [H] [L] et Monsieur [Y] [J] restaient devoir la somme principale de 3 300,00 euros arrêtée au mois de mai 2024 inclus au titre de leur dette locative.

Toutefois, il ne verse aux débats aucun relevé locatif actualisé à la date de l’audience qui justifierait de manière incontestable que les locataires resteraient débiteurs de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’arriéré locatif à ce jour.

Monsieur [F] [U] sera, en l’absence de ce décompte locatif actualisé, renvoyé à mieux se pourvoir au fond comme il avisera.

Sur les dépens de l’instance de référé

Monsieur [F] [U], qui succombe au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS