TJ Nice, 7 févr. 2025, RG 24/03148

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 07 Février 2025

Minute n°

Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [F]

DU 07 Février 2025

N° RG 24/03148 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P3OJ

- Exécutoire :
à COTE D’AZUR HABITAT

- copie certifiée conforme :
àMadame [P] [F]

Le :

DEMANDERESSE:

Organisme COTE D’AZUR HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée à l’audience par Madame [S] [G], munie d’un pouvoir du représentant légal, Monsieur [R] [T], Directeur Général

DEFENDERESSE:

Madame [P] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Non comparante, ni représentée lors de l’audience du 16 décembre 2024

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE
 
L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 19 août 2020, à effet au 25 août 2020, donné à bail d’habitation à Madame [P] [F], pour une durée d‘un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné type F5 avec terrasse privative sis à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel indexé de 496,41 euros et une provision mensuelle sur charges de 113,00 euros ainsi qu’un loyer mensuel pour la terrasse de 4,69 euros, soit un total mensuel de 614,10 euros, actualisé à 658,23 euros (hors SLS).
 
Par acte du commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 23 juillet 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Madame [P] [F], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 25 novembre 2024 à 09h15 aux fins notamment, de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation liant les parties et statuer sur ses conséquences.

Vu l’audience du 25 novembre 2024 à laquelle les parties ont comparu, le demandeur évoquant une dette locative de 3 059,99 euros et un dernier paiement de 450,00 euros sur un loyer de 839,00 euros, ne s’opposant pas à des délais, la défenderesse précisant travailler de nuit en qualité d’ASA pour un salaire de 1 900,00 euros par mois et déclarant avoir besoin d’aide,

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 16 décembre 2024 à 10h30,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 16 décembre 2024, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT, représenté par Madame [S] [G], mandataire ayant pouvoir visé, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, déclarant que la dette locative s’élève à 3 059,99 euros.
Il précise que le dernier règlement de la locataire remonte au 10 décembre 2024.

Madame [P] [F] n’a pas comparu à la dernière audience. 

Le délibéré a été fixé au 07 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.
 
L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
 
Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la dénonce à la CCAPEX des impayés locatifs visés au commandement de payer du 11 avril 2024, en date du 12 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la notification de l’assignation du 10 juillet 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 23 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 25 novembre 2024.
 
Son action est donc déclarée recevable en la forme. 
 

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 7 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.
 
Les articles 7a et 24 I de la loi du 06 juillet 1989, version en vigueur à la date de l’action, compte tenu du renouvellement du bail d’habitation par tacite reconduction par période d’un mois à la date de l’entrée en application de la loi du 27 juillet 2023, soit le 29 juillet 2023, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.
Il résulte de l’alinéa 2 de l’article 24 I sus visé que le commandement de payer contient à peine de nullité notamment la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré à la requête du bailleur social à Madame [P] [F] par acte du commissaire de justice en date du 11 avril 2024 pour un arriéré locatif de 127,27 euros selon un décompte locatif joint à l’acte et le coût de l’acte pour 73,25 euros.

Or, ce commandement mentionne de payer immédiatement et sans délai les sommes suivantes :

« LOYERS PARKING de décembre 2024 à mars 2024 (sic) 127,27 Euros
en deniers et quittances
Le présent acte 73,25 Euros
Reste du en Euros au : 10/04/2024 200,52 Euros »

Puis vise ensuite un délai d’un mois à compter de la date de l’acte dans lequel le règlement doit intervenir à défaut le bailleur pourrait se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail.

Cet acte fait référence aux loyers d’un parking (de décembre 2024 à mars 2024..) et un bail du 20 août 2020 alors que le demandeur ne produit à son dossier aucun bail lié à des locaux accessoires au bail d’habitation résidence principale signé le 19 août 2020.
Enfin, le décompte joint au commandement de payer se fonde sur des loyers impayés relatifs au logement avec terrasse privée et également à un parking et garage pour un arriéré arrêté au 31 mars 2024 à la somme de 1 791,76 euros.

Dès lors, ledit commandement du 11 avril 2024 et les mentions qu’il contient conduit le tribunal à relever l’existence d’une contestation sérieuse qui s’oppose donc à la demande du bailleur social de constater la résiliation du bail du 19 août 2020 pour impayés locatifs.

La demande de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT tendant à voir constater la résiliation du bail d’habitation du 19 aoû 2020 pour impayés locatifs sera donc déclarée irrecevable.

Ses demandes subséquentes en expulsion de la locataire et aux fins de la voir condamner à lui régler une indemnité d’occupation seront par suite déclarées irrecevables.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
 
Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.
 
Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel, le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont celui édité le 13 décembre 2024 dont la locataire a pris connaissance, qui s’élève à la somme de 3 059,99 euros évoquée contradictoirement à l’audience du 25 novembre 2024, arrêtée au mois de décembre 2024 au titre de l’arriéré locatif, déduction des frais de poursuite de 73,25 euros.

Cependant, certaines sommes débitées de ce décompte locataire sont sérieusement contestables, notamment celles pour 383,99 euros comptabilisées de décembre 2023 à décembre 2024 (31,00 euros en décembre 2023 et 32,09 euros de janvier à décembre 2024) visant des loyers afférents à location d’un parking et garage en l’absence de justification de l’existence d’un bail de locaux accessoires au bail d’habitation du 19 août 2020 ainsi que celles liées à un supplément de loyer solidaire de 149,09 euros par mois de mars 2024 à décembre 2024, soit 1 341,81 euros en l’absence de justification du bien-fondé de l’imputation de ce surloyer à la locataire en raison du montant de ses revenus mensuels.
Il sera en effet fait observer qu’aux 10 et 15 mars 2024 deux réductions de SLS pour 1 496,41 euros chacune soit 2 992,82 euros ont été passées au crédit de la défenderesse.

Aussi, la somme totale de 1 725,80 euros sérieusement contestable sera déduite du montant réellement justifié et dû par la locataire (3 059,99 euros – 1 725,80 euros) et celle prise en compte au titre des loyers impayés s’élève donc à 1 334,19 euros.
La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative de 1 334,19 euros au jour où le juge statue.
 
L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur 1 334,19 euros il convient de condamner Madame [P] [F] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés au mois de décembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [P] [F], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé à l’exclusion du coût du commandement de payer du 11 avril 2024 et sera condamnée à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS Nous, Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : DÉCLARONS l’action de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT recevable en la forme,