TJ Nice, 7 févr. 2025, RG 21/04388

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [S] [G] c/ Syndicat de copropriétaures de l’immeuble [Adresse 8], S.C.P. BTSG2, S.A.R.L. GINKO, S.A.R.L. HOME GESTION SERVICE, S.A.R.L. EXPERTISES LEURIDAN

MINUTE N°
Du 07 Février 2025

2ème Chambre civile
N° RG 21/04388 - N° Portalis DBWR-W-B7F-N2VC

Grosse délivrée à
Me Christophe NANI
Me Maxime ROUILLOT

expédition délivrée à
Me Roy SPITZ
Me Sylvie DUTTO

le 7 février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du
sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 14 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 07 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Février 2025, signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :
réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Monsieur [S] [G]
[Adresse 6]
[Localité 2]
représenté par Me Christophe NANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 8], sis [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, le cabinet HOME GESTION SERVICE SARL, prise en la personne de son représentant légal, sis
[Adresse 7]
[Localité 1]
représentée par Me Roy SPITZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
S.C.P. BTSG² prise en la personne de Maître [F] [R] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL GINKO, selon jugement rendu par le Tribunal de Commerce de NICE le 15 septembre 2022
[Adresse 9]
[Localité 1]
défaillant
S.A.R.L. GINKO prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 10]
[Localité 3]
défaillant
S.A.R.L. HOME GESTION SERVICE
[Adresse 7]
[Localité 1]
représentée par Me Sylvie DUTTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
S.A.R.L. EXPERTISES LEURIDAN, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

---

Vu l'exploit d'huissier en date du 9 novembre 2021 par lequel monsieur [T] [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet Home Gestion Service SARL pris en la personne de son représentant légal, la SARL Home Gestion Service prise en la personne de son représentant légal, la SARLU Expertises Leuridan prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l'exploit d'huissier en date du 10 août 2022 par lequel le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet Home Gestion Service SARL pris en la personne de son représentant légal a fait assigner la SARL GINKO prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l'ordonnance de jonction des deux procédures en date du 15 décembre 2022 ;

Vu l'exploit d'huissier en date du 25 juillet 2023 par lequel le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet Home Gestion Service SARL pris en la personne de son représentant légal a fait assigner la SCP BTSG2 prise en la personne de maître [F] [R] pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL GINKO selon jugement du tribunal de commerce de Nice du 15 septembre 2022 ;

Vu l'ordonnance de jonction des deux procédures en date du 12 octobre 2023 ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [G] (rpva 20 avril 2024) qui sollicite de voir :
Vu les Articles 2, 10, 14, 26 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les Articles 1217, 1240 et 1241 et suivants du code Civil,
- CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et son syndic la société HOME GESTION SERVICE à refaire la toiture à l’identique et en rétablissant le chien assis en sa forme initiale en utilisant les matériaux initiaux, savoir tuiles et couverture en zinc et ce, sous astreinte de 100 €/ jour à compter de la signification du Jugement à intervenir.
- CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et son syndic la société HOME GESTION SERVICE à remettre la fenêtre en son état initial en portant le nombre de montants verticaux de l’ouvrant de 3 à 4 et ce, sous astreinte de 100 €/ jour à compter de la signification du Jugement à intervenir.
- CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et son syndic la société HOME GESTION SERVICE à créer dans son appartement un plancher plat avec une dénivelée permettant l’installation d’une isolation phonique et la pose d’un carrelage traditionnel (type tomettes niçoises) sans nécessité de créer une marche à l’entrée de son appartement sous astreinte de 100 €/ jour à compter de la signification du Jugement à intervenir.
Subsidiairement,
- CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et son syndic la société HOME GESTION SERVICE aux sommes suivantes :
- 1.500 € au titre du doublage uniquement dans la zone du « chien assis »
- 3.400 € pour la mise en place d’une isolation thermique traditionnelle sous toiture
- 2.100 € pour la modification du seuil avec dépose de rangées de tuiles et tablier zinc,
- 860 € pour la mise en place d’une gouttière sur nez de bac acier
- 250 € pour la modification du cadre (2 montants au lieu des 3).
- 1.100 € pour la pente du plancher
- 2.500 € pour l’isolation phonique du plancher
- 170 € pour la ventilation (F+P tuile à douille)
- 700 € pour le renfort d’un linteau sur porte d’entrée.

- CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et son syndic la société HOME GESTION SERVICE au paiement des honoraires de contrôle, de suivi et de maitrise d’oeuvre de ces travaux.
- CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et son syndic la société HOME GESTION SERVICE aux honoraires de contrôle, de suivi et de maitrise d’oeuvre de ces travaux.
- CONDAMNER le Cabinet LEURIDAN à lui payer la somme de 3.093,75 € correspondant au prix de la chape omise dans l’évaluation des dommages à réparer.
- CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et son syndic la société HOME GESTION SERVICE au paiement d’une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice causé consécutivement à la dégradation de la valeur de son appartement.
En tout état de cause,
- CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et son syndic la société HOME GESTION SERVICE au paiement d’un préjudice locatif arrêté à la somme de 410 € par mois depuis le mois de novembre 2016.
- CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et son syndic la société HOME GESTION SERVICE au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et son syndic la société HOME GESTION SERVICE aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise et ceux de l’Ordonnance de référé en date du 26 novembre 2019 ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] (rpva 12 octobre 2023) qui sollicite de voir :
Vu les dispositions des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les dispositions des articles 1217 et suivants du Code Civil,
1/ Sur la demande principale de Monsieur [G]
- DEBOUTER Monsieur [G] de ses demandes totalement infondées.
2/ Sur les demandes principales de Monsieur [G]
- DEBOUTER Monsieur [G] de toutes ses demandes présentées à son encontre, ne pouvant de surcroît être tenu solidairement d’une quelconque demande.
- DEBOUTER Monsieur [G] de toute demande de paiement de diverses sommes, celui-ci ne justifiant pas avoir réalisé les travaux, et ne justifiant pas des chefs de préjudices dont il est sollicité l’indemnisation que ce soit au titre de la prétendue dégradation de la valeur de son appartement injustifiée ou du préjudice locatif.
- DEBOUTER Monsieur [G] de toutes ses demandes au titre des frais répétibles ou non.
3/ Subsidiairement,
- CONDAMNER la société HOME GESTION SERVICE, syndic, à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient éventuellement être prononcées contre lui.
- FIXER sa créance dans la procédure collective de la société GINKO à la somme de 200.000 € ou à toute somme à laquelle il pourrait être condamné à l’égard de Monsieur [G].
4/ ECARTER l’exécution provisoire.
5/ CONDAMNER Monsieur [G] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
6/ CONDAMNER Monsieur [G] aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de la SARL HOME GESTION SERVICE (rpva 13 août 2024) qui sollicite de voir :
Vu l’article 1217 du code civil
Vu les articles 1792 et suivants du code Civil
Vu le rapport d’expertise du 14 avril 2021
Vu l’article 541-1 du code de procédure civile
Vu les pièces versées aux débats
- DEBOUTER monsieur [G] de sa demande de condamnation sous astreinte à son encontre à refaire la toiture à l’identique et en rétablissant le chien assis en sa forme initiale en utilisant les matériaux initiaux, savoir tuiles les couvertures en zinc ;
- DEBOUTER monsieur [G] de sa demande de condamnation sous astreinte à son encontre à remettre la fenêtre en son état initial en portant le nombre de montants verticaux de l’ouvrant de 3 à 4 ;
- DEBOUTER monsieur [G] de sa demande de condamnation sous astreinte à son encontre à créer dans son appartement un plancher plat avec une dénivelée permettant l’installation d’une isolation phonique et la pose d’un carrelage traditionnel (type tomettes niçoise) sans nécessité de créer une marche à l’entrée de l’appartement
- DEBOUTER monsieur monsieur [G] de sa demande de condamnation à son encontre aux sommes suivantes :
- 1500 € au titre du doublage uniquement dans la zone du chien assis
- 3400 € pour la mise en place d’une isolation thermique traditionnelle sous toiture,
- 2100 € pour la modification du seuil avec dépose de rangées de tuiles et tablier zinc
- 860 € pour la mise en place d’une gouttière sur nez de bac acier
- 250 € pour la modification du cadre (2 montants au lieu des 3)
- 1100 € pour la pente du plancher
- 2500 € pour l’isolation phonique du plancher
- 170 € pour la ventilation (F+F tuiles à douille)
- 700 € pour le renfort d’un atome sur porte d’entrée
- de sa demande de condamnation à son encontre au paiement des honoraires de contrôle, de suivi et de maîtrise d’œuvre de ces travaux
- DEBOUTER monsieur [G] de sa demande de condamnation à son encontre au paiement d’une somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé à Monsieur [G] consécutivement à la dégradation de la valeur de son appartement,
- DEBOUTER monsieur [G] de sa demande de condamnation à son encontre au paiement d’un préjudice locatif.
Subsidiairement :
- FIXER le préjudice locatif éventuel à une somme qui ne saurait être supérieure à 342 € par mois
- FIXER la durée du préjudice locatif éventuel à une durée qui ne saurait être supérieure à 33 mois et 23 jours
- Limiter sa condamnation à concurrence de la responsabilité du donneur d’ordre telle que retenue par l’expert savoir :
- le profil en travers (forme) de la couverture localement modifiée (« chien assis » inversé) : 10 %
- il a localement été mis une couverture en bac métallique au lieu de tuiles 10 %
- le ruissellement de l’eau de pluie devant la fenêtre : 10 %
- la pente du plancher : 5 %
- DEBOUTER Monsieur [G] de toutes ses demandes à son encontre,
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes à son encontre,
SUBSIDIAIREMENT
- En cas de condamnation, limiter sa condamnation à concurrence de la responsabilité du donneur d’ordre telle que retenue par l’expert savoir :
- le profil en travers (forme) de la couverture localement modifiée (chien assis inversé etc. :10 %
- il a localement été mis une couverture en bac métallique au lieu de tuiles : 10 %
- le ruissellement de l’eau de pluie devant la fenêtre : 10 %
- pente du plancher : 5 %.

Si le Tribunal devait la condamner à relever et garantir le syndicat des copropriétaires,
- LIMITER sa condamnation à garantir le syndicat des copropriétaires à concurrence de la responsabilité du donneur d’ordre telle que retenue par l’expert savoir :
- le profil en travers (forme) de la couverture localement modifiée (chien assis inversé etc.) : 10 %
- il a localement été mis une couverture en bac métallique au lieu de tuiles : 10 %
- le ruissellement de l’eau de pluie devant la fenêtre : 10 %
- pente du plancher : 5 %,
En tout état de cause,
- CONDAMNER la société GINKO à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
- FIXER sa créance dans la procédure collective de la société GINKO à la somme de 200.000 € ou à toute somme à laquelle elle pourrait être condamnée,
- ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- CONDAMNER monsieur [G] à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de
procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise ;

Vu les dernières conclusions de la SARL Entreprises LEURIDAN (rpva 10 octobre 2022) qui sollicite de voir :
- DEBOUTER Monsieur [S] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER Monsieur [S] [G] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La SCP BTSG2 et la SARL GINKO n'ont pas constitué avocat.

Vu l'ordonnance de clôture du 21 mars 2024 fixant la clôture de la procédure au 13 septembre 2024 ;

MOTIFS :

Monsieur [G] est propriétaire d’un appartement en mansarde au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 8], qu’il voue à la location.

Le 20 octobre 2016, l’appartement a été affecté par un grave incendie, qui a généré des dommages à cet appartement, à la toiture de l'immeuble, aux parties communes de l’étage (couloir, WC, communs), et à l’appartement sous-jacent.

Le sinistre a été indemnisé par l’assurance de la copropriété (SADA).

Après indemnisation, le syndic de l’immeuble, la société HOME GESTION SERVICE a engagé des travaux et fait intervenir l’entreprise GINKO TOITURES en reprise des toitures sinistrées se situant directement au niveau de son appartement.

Il fait plaider que son appartement n’a pas été reconstruit à l’identique et qu’il subit un défaut d’isolation thermique et sonore, les chiens assis étant en tôle-acier et non plus en tuile comme à l’origine, une perte de luminosité et d’aération les chiens assis contenant moins de fenêtre qu’à l’origine, un important dénivelé du plancher de l’appartement rendant celui-ci inhabitable, une perte de surface au sens loi Carrez (hauteur sous plafond) par la création d’une hauteur de plancher et l’inversion des chiens assis.

Il expose avoir saisi le juge des référés qui suivant ordonnance rendue le 26 novembre 2019, a ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [U] [P], lequel à rendu son rapport le 14 avril 2021.

Il indique que l’expert judiciaire a établi que l’entreprise GINKO n’a pas reconstruit la partie de la toiture de l’immeuble à l’identique, que la forme de la toiture a été modifiée, qu'on est passé d’un «chien assis» à un «chien assis inversé», que la fenêtre protégée par le chien assis inversé n'a pas été refaite à l'identique, que cela a été décidé par le syndicat sans que l'assemblée générale des copropriétaires ait été consultée, qu'il n'a jamais consenti à ces modifications.

Il expose que la modification de la toiture a entraîné diverses conséquences liées à la nécessité réglementaire du fait de l’inversion du « chien assis », notamment une couverture en bac-acier au lieu de tuiles comme dans le passé, que cela entraîne un ruissellement des eaux de pluie devant sa fenêtre, une perte de luminosité de l’appartement et une diminution de la volumétrie, que le plancher a été mal refait, qu'il est en pente, qu'il y a un dénivelé ente le platelage du plancher et le seuil maçonné de l’entrée, qu'il est dépourvu d’isolation phonique.

Il sollicite la remise en état initial de la toiture, réfutant l'affirmation du syndic et du syndicat des copropriétaires selon laquelle la vocation du local était des combles et non l’habitation et qu'il aurait transformé les combles en appartements et modifié la destination du lot.

Il sollicite l'indemnisation de l'ensemble de ses préjudices, notamment locatif.

Subsidiairement, si le tribunal ne fait pas droit à sa demande de remise en état initial, il fait valoir que l’expert judiciaire a chiffré au point 11 de sa mission, les travaux qui pourraient être éventuellement réalisés pour remédier aux désordres, et sollicite un complément d'indemnisation au motif qu'il ne serait pas dans ce cas rempli de l'ensemble de ses droits.

En réponse, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] conclut que l’appartement n’était en fait que des combles transformés en appartement sans que le demandeur ait pu établir avoir obtenu l’autorisation pour effectuer les modification ni que ces modifications aient été réalisés conformément aux règles applicables.

Il souligne que l'expert judiciaire a retenu qu'on ne peut pas parler de désordres mais plutôt d’anomalies, et que les travaux réalisés après l’incendie ont rendu l’appartement habitable sur une plus grande surface grâce à l’utilisation des techniques et matériaux innovants.

Il conclut que sa responsabilité ne peut pas être retenue, que le préjudice locatif n'existe pas car c'est le demandeur lui-même qui a refusé les travaux de reprise.

Il souligne qu'en l’état de la Liquidation judiciaire de la Société GINKO, il a déclaré sa créance entre les mains de Me [R] es qualité, et l’a assigné en intervention forcée pour que, s'il est condamné, sa créance soit admise à l’encontre de la Société GINKO, responsable des faits qui lui sont reprochés, selon lui.

Il soutient que monsieur [G] fait une fausse présentation de la situation, que le dénivelé existait avant l'incendie et que les travaux ont amélioré la situation.

Il conclut que monsieur [G] s’obstine à demander sa condamnation à la remise en état initial de la toiture, de la fenêtre et d’un plancher et refuse les solutions proposées par l'expert judiciaire qui corrigeraient aisément la situation.

Il souligne que l'expert judiciaire a retenu que la reconstruction à l'identique est impossible puisqu’il n’y a rien de concret sur la situation antérieure à l’incendie puisque malgré ses demandes, il ne lui a été fourni aucun document graphique, photographique, descriptifs ou dimensionnels relatifs à ce qui existait préalablement à l’incendie.

Il reconnaît que la couverture en bac acier au lieu de tuiles peut avoir des conséquences acoustiques, mais précise que l'expert judiciaire a indiqué qu'il pouvait y être facilement remédié, par le rajout de panneaux sous toiture limitée à cette zone, et entre chevrons.

Il conclut qu'en refusant ces travaux et en exigeant des tuiles, Monsieur [G] bloque le règlement du problème, que ce grief n’aura plus lieu d’être après les travaux correctifs préconisés par l’expert judiciaire,

Il rappelle que la responsabilité ne lui incombe pas, qu'elle incombe à l’entreprise qui n’a pas respecté la commande qui lui a été faite (zinc), et que les conséquences incombent à Monsieur [G] qui refuse les travaux correctifs.

Il conclut qu'il est faut de dire que l’inversion du chien assis entraîne le ruissellement des eaux de pluie devant la fenêtre du demandeur, une perte de luminosité et une diminution de la volumétrie, qu'au contraire, l’expert indique que la réalisation actuelle offre un volume total habitable supérieur à ce qui existait avant.

Concernant le plancher, il conclut que la pente préexistait avant les travaux, que la solution de reprise (calage approprié) est toujours possible.

Il ajoute que monsieur [G] a acquis une partie des parties communes (couloir d’entrée) et qu’il va, à l’issue de travaux, intégrer à son appartement obligeant à revoir la pente intégralement.

Il affirme que les travaux ont amélioré la situation, qu'il est faux d’affirmer que Monsieur [G] serait contraint de renoncer définitivement un carrelage au sol.

Il indique qu'il n'y avait aucune isolation acoustique du plancher avant l'incident, qu'il n'existe aucune obligation réglementaire en la matière, que la responsabilité du syndic ne peut être retenue en ce sens, que monsieur [G] ne saurait donc exiger de la copropriété la remise en état d’un plancher plat.

Il ajoute que l'expert a rappelé que les locaux se situent au dernier niveau sous combles dont la vocation d’origine est inconnue, qu'il s'agissait de combles et non pas de locaux d’habitation.

Il soutient que ces combles ont été irrégulièrement transformées en appartement.

Subsidiairement, si le tribunal ordonne la réfection de la toiture, de la fenêtre et/ou du plancher, compte tenu des éléments techniques fournis par l’expert relatifs à la détermination des responsabilités à la charge de la société GINKO et de son syndic, il sollicite d'être relevé et garanti de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à concurrence de la responsabilité de chacun, de fixer sa créance à la procédure collective de la SARL GINKO.

Il conclut que monsieur [G] doit être débouté de l'ensemble de ses demandes, y compris subsidiaires, au motif qu'il n’a pas vocation à percevoir le montant des travaux correctifs préconisés par l’expert, qui ont vocation à être réglés aux entreprises missionnées.

Il ajoute qu'il résulte des éléments de l’expertise que la responsabilité des anomalies constatées incombe essentiellement à l’entreprise GINKO et au donneur d’ordre mais pas à lui-même, qu'il ne saurait être condamné au paiement des honoraires de contrôle, de suivi et de maîtrise d’œuvre de l’ensemble des travaux préconisés par l’expert.

Il rappelle que la solidarité ne se présume pas et n’a pas lieu à s’appliquer au cas d’espèce.

Concernant la demande de M [G] de condamnation au paiement de dommages et intérêts, il conclut à son rejet au motif que monsieur [G] est de mauvaise foi, que ses demandes sont infondées, qu'il ne subit aucune dégradation de la valeur de son appartement.

Sur la demande au titre du préjudice locatif, il conclut que l’expert n’a pas retenu sa responsabilité, que l’incendie résulte de l’incurie de Monsieur [G] ou de son locataire.

Il sollicite le rejet de l'exécution provisoire, au motif que si des travaux devaient être ordonnés, compte tenu du refus de Monsieur [G] de réaliser ceux déjà proposés, il faudra passer par un appel d’offre, l’approbation des votes des travaux en assemblée générale, ce qui engendre nécessairement un certain temps.

En réponse, la SARL HOME GESTION SERVICE (syndic) conclut que c'est monsieur [G] qui refuse les travaux de reprise proposés par l'expert judiciaire, qui continue à présenter une fausse situation, que les travaux de remise en état initial sont irréalisables, que le défaut d'isolation thermique et sonore est nettement nuancée par l'expert judiciaire, que la perte de luminosité est catégoriquement démentie par l’expert, que l’expert dira que le dénivelé du plancher de l'appartement existait avant l’incendie et que la situation actuelle aurait plutôt amélioré la situation, que l’appartement a au contraire gagné en surface habitable grâce à des techniques et des matériaux innovants.

Elle indique qu'en l’état de la liquidation judiciaire de la société GINKO, elle a déclaré sa créance entre les mains de Maître [R] ès qualité et le syndicat des copropriétaires.

Elle rappelle que l'expert judiciaire a répondu qu’il n’y avait pas de désordres mais simplement des anomalies, et que l'état d'origine de l'appartement n'est pas connu.

Elle indique que l'expert a précisé que si le bac acier est plus bruyant, il peut y être facilement remédié, qu'en refusant ces travaux, et en exigeant des tuiles, Monsieur [G] bloque le règlement de la situation, ajoutant que la responsabilité ne lui incombe pas mais incombe à la SARL GINKO, qui n’a pas respecté la commande qui lui a été faite (zinc).

Elle indique que l’expert préconise une solution simple consistant à l’ajout d’une gouttière de récupération d’eau pour remédier au ruissellement des eaux de pluie devant la fenêtre, sans perte de vue ou de luminosité, que l'inversion du châssis ne provoquerait pas une perte de luminosité ni de volumétrie, que l'expert judiciaire a répondu clairement sur ce point.

Elle fait valoir que le règlement de copropriété prévoit en cas de sinistre partiel, comme en l’espèce, la remise en état des lieux sans qu’il soit besoin de faire application des dispositions de l’article 38 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle ajoute qu'assistée par l’expert d’assuré du syndicat des copropriétaires, le cabinet LEURIDAN, elle a accepté l’indemnisation proposée par les assurances et payé la plupart des factures pour le compte du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], et qu'elle n'a commis aucune faute.

Elle fait valoir que monsieur [G] ne peut prétendre que les faits de l’espèce relèveraient d’une modification de la destination de son lot.

Elle conclut au rejet de la demande de remise en état de la fenêtre dans son état initial (en portant le nombre de montants verticaux de l'ouvrant de 3 à 4), arguant que cette demande est infondée et que l’expert judiciaire considère en outre que s’il doit y avoir une indemnisation, celle-ci incombe à la société GINKO comme résultant d’une mauvaise option prise sur chantier.

Elle rappelle que l’expert a indiqué que tant une modification de la hauteur des fenêtres que la suppression d’un montant vertical était facilement réalisable, sans perte de luminosité, mais qu'il n'y a pas lieu à remettre en état la fenêtre, qu'il n'y a pas d'espace opaque donc pas de permet de luminosité globale.

Concernant le plancher, elle conclut que l’expert indique qu’il n’est pas démontré qu’une telle pente n’existait pas auparavant, qui est due à une cause technique, qu’un calage approprié aurait permis de limiter la pente de la zone habitable, cette solution de reprise étant toujours envisageable.

Concernant le seuil entre le platelage du plancher et le seuil maçonné reproché par Monsieur
[G], elle fait valoir que l’expert indique qu’il pourrait être purement et simplement supprimé à l’occasion des travaux de rénovation du couloir d’entrée dont Monsieur [G] a fait l’acquisition et qu’il projette de rénover afin de l’intégrer à son appartement.

Elle ajoute qu'il est faux d’affirmer que Monsieur [G] serait contraint de renoncer à un carrelage au sol et contraint de poser des PVC en lieu et place d’un carrelage, l'expert ayant retenu que si le carrelage est choisi, différents types de pose peuvent être envisagés, recommandant toutefois des systèmes permettant de ne réaliser qu’une chape mince.

Concernant l'isolation phonique du plancher, elle invoque les conclusions de l’expert qui a conclut qu’il n’y avait pas d’isolation acoustique du plancher avant l’incendie, qu'il n’existe aucune obligation réglementaire en la matière, et que la responsabilité du syndic ne peut pas être retenue.

Elle ajoute que la vocation du local était des combles non voués à l’habitation.

En cas de condamnation, elle sollicite d'être relevée et garantie par la société GINKO de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et de voir fixer sa créance à toute somme à laquelle elle pourra être condamnée.

A titre subsidiaire, elle conclut que monsieur [G] n’a pas vocation à percevoir le montant des travaux correctifs préconisés par l’expert, lesquels ont vocation à être réglés aux entreprises missionnées, et que ce n’est que dans le cas où Monsieur [G] aurait réalisé lui-même ces travaux qu’il pourrait éventuellement percevoir les sommes en remboursement, qu'il ne lui incombe pas d'indemniser les défauts d'isolation thermique car la toiture n'a jamais eu d'isolation thermique.

Elle rappelle qu'il résulte des éléments de l’expertise que la responsabilité des anomalies constatées incombe à l’entreprise GINKO celle du donneur d’ordre n’étant impliquée qu’à un très faible niveau sur les seuls éléments suivants, savoir :
- le profil en travers (forme) de la couverture localement modifiée (« chien assis » inversé
etc. etc………………………………..................................................................... 10 %
- il a localement été mis une couverture en bac métallique au lieu de tuiles ……... 10 %
- le ruissellement de l’eau de pluie devant la fenêtre.................................................10 %
- pente du plancher.......................................................................................................5 %.

Elle ajoute qu'elle ne peut pas être condamnée au paiement des honoraires de contrôle, de suivi et de maîtrise d’œuvre de l’ensemble des travaux préconisés par l’expert.

Concernant la demande de condamnation de dommages et intérêts de monsieur [G], elle conclut au rejet de cette demande, invoquant les mêmes motifs que susvisés, soutenant que cette demande relève de la mauvaise foi, au motif que monsieur [G] ne subit aucune dégradation de la valeur de son appartement.

A titre subsidiaire, si le Tribunal devait octroyer des dommages et intérêts à Monsieur [G]
et s’il devait retenir une responsabilité du syndic, elle conclut qu'elle ne saurait être condamnée au paiement au-delà du niveau de responsabilité du donneur d’ordre relevé par l’expert judiciaire, et sollicite en tout état de cause d'être relevée et garantie par la société GINKO de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Concernant la demande de réparation au titre du préjudice locatif, elle conclut que l’incendie résulte de l’incurie de Monsieur [G] ou de son locataire, qu'aucune responsabilité ne lui incombe, qu'il semblerait en outre que Monsieur [G] ait été indemnisé pour des pertes de loyer par l’assureur et que le montant sollicité au titre d’une indemnisation de loyer est manifestement excessif, que le point de départ du préjudice de perte de loyer ne saurait être antérieur à la date du 21 décembre 2017 date à laquelle Monsieur [G] a contesté les travaux réalisés, que la perte mensuelle locative s'élèverait à la somme de 342 € (332 € +10 € (charges)) et non à la somme de 410 € comme sollicitée par le demandeur, que la période éventuellement indemnisable au titre de la perte des loyers ne saurait être supérieure aux périodes suivantes : 21 décembre 2017 au 2 mars 2020, soit 26 mois et 2 jours, 8 mars 2021 au 9 octobre 2021, soit 7 mois 3 semaines travaux correctifs, soit 21 jours soit un total maximum de 33 mois et 23 jours.

Elle sollicite que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée.

En réponse, la SARL EXPERTISE LEURIDAN explique qu'elle est spécialisée dans le secteur d’activité de l’évaluation des risques et dommages causés par tout sinistre dans l’objectif d’obtenir une indemnisation, que selon contrat en date du 20 octobre 2016, la copropriété [Adresse 8] lui a donné mandat afin d’être assistée pour l’évaluation des dommages bâtiments et mobiliers à la suite du sinistre, que selon contrat en date du 5 novembre 2016, messieurs [G] lui ont donné mandat afin d’être assistés pour l’évaluation des dommages bâtiments et mobiliers leur appartenant à la suite du sinistre, qu'elle avait donc pour mission de chiffrer le coût des travaux à intervenir.

Elle indique avoir été mise en cause par une ordonnance de référé du 13 octobre 2020, afin que les opérations d’expertises lui soient rendues communes et opposables.

Elle conclut à son absence de responsabilité, car il n’est aucunement démontré qu’il lui aurait été demandé de chiffrer la chape, que l’expert judiciaire n’a jamais préconisé la création d’une telle chape, qui n'est pas recommandée dans les bâtiments anciens selon l'expert judiciaire.

Elle ajoute que contrairement à ce qui est allégué par Monsieur [G], la pose de carrelage sur le plancher n’a jamais été déconseillée, qu'elle a bien comptabilisé le coût du carrelage et non celui de la chape, qu'elle n’a fait que respecter les termes de sa mission d’expert d’assuré, à savoir chiffrer le coût des travaux nécessaires à une remise en état à l’identique de l’appartement de Monsieur [G], qu'à aucun moment elle n'a assuré la direction des travaux ou précisé aux sociétés présentes ce qu’elles avaient à faire.

Elle conclut qu'aucune faute ne peut lui être reprochée.

Sur les désordres et les responsabilités :

Le rapport de monsieur [P], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

En page 93 de son rapport, l'expert judiciaire expose clairement que monsieur [G] a été mis à l'écart de tous les préparatifs de travaux et n'a découvert les lieux qu'une fois les travaux des parties communes terminés, que des choix techniques impactant la volumétrie des lieux ont été faits sans l'en informer, avec un certain nombre d'anomalies, que dans un premier temps il a été ouvert à la discussion (des rapports en sont la preuve), qu'il a accepté des compromis et a renoncé à certaines de ses requêtes, mais que la situation s'est ensuite « durcie » entre les parties.

Il expose que concernant les documents contractuels et d'organisation des travaux, il a constaté dés la première réunion d'expertise sur site, qu'il y avait des lacunes, (pas de déclaration d'ouverture du chantier, devis non signés par le donneur d'ordre, pas de déclaration d'achèvement des travaux, pas de procès verbal de réception.

Ainsi, l'expert n'a pas pu répondre avec rigueur à la question de savoir si les travaux réalisés sont conformes aux travaux commandés, mais en conclut tout de même que les travaux sont conformes à la commande, sauf la mise en place d'un bac acier simple peau en couverture du chien assis au lieu d'une couverture zinc prévue au devis qui aurait été plus qualitative a priori.

Il expose que dans les objectifs considérés comme essentiel, (solidité et couve), on peut dire que les lieux ont bien été remis en état, mais qu'en revanche ils ne sont pas identiques à ce qu'ils étaient avant l'incendie, soulignant toutefois qu'il n'existe aucun plan, aucun procès verbal descriptif d'état des lieux ni aucune photo de l'appartement avant l'incendie, qu'il n'a qu'une « petite idée » de ce qu'était l'appartement avant l'incendie.

Il retient toutefois des différences visibles peu discutables : le profil en travers de la couverture a été localement modifié (chien assis inversé), couverture en bac acier en lieu de tuiles comme dans le passé, taille des fenêtres aurait été réduite en hauteur selon les dires du demandeur mais il peut y être remédié facilement, nombre des montants verticaux de l'ouvrant est différent mais il peut y être remédié facilement.

Il note que des différences d'exploitation en résultent : ruissellement de l'eau de pluie devant la fenêtre (qui résulte de l'inversion du chien assis) mais il peut y être remédié facilement, une mauvaise acoustique vis-à- vis de l'extérieur à laquelle on peut remédier par le rajout limité à cette zone entre chevrons de panneaux sous toiture. Il ajoute qu'aucune réglementation n'existe en la matière pour la réhabilitation des bâtiments anciens.

Il indique qu'il convint de remettre les fenêtres en leur état et nombre initial (3 au lieu de 4).

Certaines autres différences ont été alléguées : la pente du plancher (des discussions auraient pu la limiter), dénivelé entre le platelage du plancher et du seuil du côté de l'entrée (inévitable selon l'expert, les travaux ayant certainement améliorés la situation).

Concernant l'absence d'isolation thermique, l'expert indique que ces travaux n'entraient pas dans la commande et qu'elle doit être faite dans le cadre de travaux de cloisons doublages. Il indique qu'il s'agit d'une non conformité réglementaire, que cette isolation aurait dû faire partie de l'évaluation financière.
La perte de surface loi Carrez invoquée par le demandeur n'a pas été validée par l'expert judiciaire, et ne sera donc pas retenue.

L'expert judiciaire a indiqué les travaux nécessaires pour remédier à ces anomalies et les a évalués :
- Doublage uniquement dans la zone du « chien assis » par un panneau (par ex CTBX de 15mm) sous toiture rajoutant de la masse pour obtenir une acoustique qui ne soit pas plus mauvaise que le revêtement côté tuile : 1.500 € TTC
- Modification du seuil avec dépose de rangées de tuiles et tablier zinc, adaptation du seuil et
reprise des zinc : 2.100 € TTC
- Mise en place d’une gouttière « plate de type Ardennaise, havraise ou similaire » sur nez de bac acier et d’une descente EP ramenant l’eau dans la gouttière de façade : 860 € TTC
- Modification du cadre pour n’avoir que 2 montants au lieu des 3 : 250 € TTC
- pente du plancher : démontage du platelage OSB et son remontage après calage pour limiter
les pentes de la zone d’habitation accessible mais cela passe inévitablement par une phase préalable d’arbitrage avec l’occupant car cette amélioration, ne peut se faire qu’en adaptant le seuil de l’entrée qui est l’objet du point 7 ci-après : 1.100 €
- isolation phonique du plancher (uniquement aux bruits de chocs) avec produit type Soukaro de Siplast ou équivalent, mis sous carrelage : 2.500 € TTC
- ventilation : F + P tuile à douille :170 € TTC
- Point complémentaire Sécurité suite réponse Dire : renfort de linteau sur porte d’entrée sous
appui de panne : Collage de part et d’autre du mur sur les côtés du linteau d’une bande toile armée (fibre carbone ou plat métallique) allant, à 20 cm au moins au-delà de l’ouverture : 700 € TTC.

Il apparaît également indispensable de prendre en compte également la mise en place d’une isolation thermique traditionnelle sous toiture,(réalisée en même temps que les doublages, cloisonnement et plafonds) laine de verre entre les poutres, et mousse de polyuréthane dans la zone du chien assis, y compris pare vapeur évaluée à la somme de 3.400 € TTC.

Les travaux à réaliser seront donc évalués à la somme totale de 12.580 euros TTC.

L'expert judiciaire ajoute à cette évaluation les honoraires de contrôle, de suivi et de maîtrise d’oeuvre de ces travaux qui dureraient environ 3 semaines au total.

Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il convient de déclarer le syndicat des copropriétaires et la SARL GINKO responsables des désordres et des préjudices causés à monsieur [G] et de les condamner à réparer ces désordres et à indemniser ses préjudices.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sera condamné à prendre en charge les honoraires de contrôle, de suivi et de maitrise d’oeuvre de ces travaux.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sera condamné à effectuer l'ensemble de ces travaux, dans le délai de 6 mois à compter de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 50 € par jour de retard, pendant un délai de 6 mois au delà duquel il sera à nouveau statué.

Concernant les responsabilités retenues par l'expert, elles incombent soit à l'entreprise GINKO, soit au donneur d'ordre, ainsi qu'il suit :
- chien assis inversé, couverture (bac métallique au lieu de tuiles), ruisellement d'eau de pluie devant la fenêtre : responsabilité partagée de 90 % pour GINKO et 10 % pour le syndicat des copropriétaires
- responsabilité partagée de 90 % pour GINKO et 10 % pour le syndicat des copropriétaires
- taille des fenêtres, nombre de montants verticaux, mauvaise acoustique : 100 % GINKO
- pente du plancher : 95 % GINKO et 5 % syndicat des copropriétaires
- renfort sécurité sur linteau : 100 % GINKO.

Le tribunal n'est pas tenu par les parts de responsabilité respective des parties fixées par l'expert judiciaire.

La SARL GINKO sera déclarée responsable de 90 % des désordres et le syndicat des copropriétaires de 10 % des désordres.

La SARL GINKO doit donc supporter 90 % de la somme totale des travaux évalués par l'expert judiciaire, soit la somme de 11.322 euros. Cette somme sera fixée à la procédure collective de la SARL GINKO.

Le reste de la somme sera supporté par le syndicat des copropriétaires, soit la somme de 1.258 euros.

Il n'y a pas lieu à condamnation in solidum, de sorte que les demandes des parties aux fins d'être « relevées et garanties » seront rejetées.

Sur l'indemnisation des préjudices de monsieur [G] :

Aux termes de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 2 de la Loi du 10 Juillet 1965 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 26 avant dernier alinéa de la même Loi dispose que l'Assemblée Générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de l'acte de propriété de monsieur [G], la description suivante : « Un appartement mansardé au 6ème étage dudit immeuble formant le lot 17 de la division de l’immeuble ET les 35 millièmes indivis des parties communes de l’entier immeuble. »

L'argument du syndic et du syndicat des copropriétaires selon lequel la vocation du local était des combles et non l’habitation et que monsieur [G] aurait transformé les combles en appartements et modifié la destination du lot sera donc écarté, de même que l'argumentation de l’entreprise GINKO qui soutenu que les modifications apportées à l'appartement en cause étaient la conséquence de contraintes techniques, argument non validé par l'expert judiciaire.

Il n'est pas contesté que les travaux litigieux n’ont fait l’objet d’aucune résolution en Assemblée Générale par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur [G] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et de son syndic la société HOME GESTION SERVICE au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice causé consécutivement à la dégradation de la valeur de son appartement.

Ce préjudice, non étayée, sera rejeté.

Concernant l'indemnisation du préjudice locatif sollicitée par monsieur [G], l'expert judiciaire a indiqué qu'il pouvait être évalué à la somme de 400 euros par mois, à compter de la fin des travaux contestés (le 21 décembre 2017).

Il convient d'évaluer le préjudice locatif de monsieur [G] à la somme de 34.200 euros, somme arrêtée au jour de la présente décision (soit 7 ans, 1 mois et demi).

Le syndicat des copropriétaires et la SARL GINKO ne sont évidemment pas responsables de l'incendie, mais sont responsables des travaux non conformes et du préjudice locatif de monsieur [G], dans la proportion fixée soit 90 % pour la SARL GINKO et 10 % pour le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à monsieur [G] la somme de 3.420 euros au titre de son préjudice de jouissance, somme arrêtée au jour de la présente décision.

La SARL GINKO sera condamnée à payer à monsieur [G] la somme de 30.780 euros, somme arrêtée au jour de la présente décision, qui sera fixée à la procédure collective de cette société.

Il convient de rappeler qu'aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur la responsabilité du syndic la SARL HOME GESTION SERVICE :

Il convient d’observer à titre liminaire qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ses prétentions est fondée avec l’indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation ; que ces conclusions doivent comprendre distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens qui doivent être invoqués dans la discussion et être énoncés au dispositif.

Les conclusions de monsieur [G] concernant la responsabilité pour faute du syndic ne répondent pas à ces dispositions légales, aucune motivation ne figurant dans ses conclusions à ce sujet.

La SARL HOME GESTION SERVICE soutient qu'assistée par l’expert d’assuré du syndicat des copropriétaires, le cabinet LEURIDAN, elle a accepté l’indemnisation proposée par les assurances et payé la plupart des factures pour le compte du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], et qu'elle n'a commis aucune faute.

Le demandeur doit supporter les conséquences de l’imprécision de ses écritures.

Ses demandes à l'encontre du syndic la SARL HOME GESTION SERVICE seront donc rejetées.

Sur la demande de monsieur [G] au titre de la chape :

Monsieur [G] sollicite la condamnation du Cabinet LEURIDAN à lui payer la somme de 3.093,75 € correspondant au prix de la chape omise dans l’évaluation des dommages à réparer.

Or, aucune faute ne peut être reprochée au Cabinet LEURIDAN.

En effet, il n’est pas démontré qu’il lui aurait été demandé de chiffrer la création d'une chape, l’expert judiciaire n’ayant d'ailleurs pas préconisé la création d’une chape, laquelle n'est pas recommandée dans les bâtiments anciens selon l'expert judiciaire.

En conséquence, la demande de monsieur [G] à l'encontre du Cabinet LEURIDAN sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L'exécution provisoire, nécessaire eu égard à l'ancienneté du litige, et compatible avec sa nature, sera ordonnée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [G] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sera condamné à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SARL HOME GESTION SERVICE ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SARL HOME GESTION SERVICE sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Cabinet LEURIDAN ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Monsieur [S] [G] sera condamné à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Parties succombantes à l'instance, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la SARL GINKO prise en la personne de la SCP BTSG2 son liquidateur seront condamnés aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise.

La demande au titre des dépens de l'ordonnance de référé en date du 26 novembre 2019 sera rejetée, les deux instances étant indépendantes.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,