TJ Nice, 7 févr. 2025, RG 24/03380

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 07 Février 2025

Minute n°

S.C.I. FONCIERE RU 01/2004 c/ [G], [K]

DU 07 Février 2025

N° RG 24/03380 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P5NV

- Exécutoire :
à Me Maud SECHER

- copie certifiée conforme :
à Madame [Z] [S] [K] épouse [G]
à Monsieur [N], [B] [G]

DEMANDERESSE:

S.C.I. FONCIERE R U 01/2004, pris en la personne de son représnetant légal en exercice
[Adresse 4]
[Localité 6]
Rep/Assistant : Me Maud SECHER, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Monsieur [N], [B] [G]
né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 8] - PORTUGAL
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Non comparant, ni représenté

Madame [Z] [S] [K] épouse [G]
née le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 7] - PORTUGAL
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Comparante en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. FONCIERE R U 01/2004 a, selon acte sous seing privé du 31 mai 2012 à effet au 1er juin 2012, donné à bail d’habitation à Monsieur [N] [G] et Madame [Z] [K] épouse [G], pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, un logement (ainsi qu’un garage lot n°21, un garage lot n°22 et une cave lot n°26) sis à [Localité 1], [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel indexé de 900,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 195,00 euros, soit un total mensuel de 1 095,00 euros, actualisé à 1 239,45 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 14 août 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le même jour auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel la S.C.I. FONCIERE R U 01/2004 a fait assigner Monsieur [N] [G] et Madame [Z] [K] épouse [G], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 16 décembre 2024 à 10h30 aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi du 06 juillet 1989, de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 16 décembre 2024, la S.C.I. FONCIERE R U 01/2004 représentée, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’elle soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’elle actualise à la hausse selon un décompte locatif arrêté au 30 novembre 2024. Elle déclare être opposée à l’octroi de délais de paiement aux locataires.

Madame [Z] [K] épouse [G] énonce qu’elle a arrêté de payer car son mari, avec lequel elle est instance de divorce, est malade, qu’il ne travaille plus et qu’il ne perçoit pas d’indemnités, elle ajoute percevoir un revenu mensuel de 1 800,00 euros. Enfin, elle sollicite expressément l’octroi de délais de paiement en affirmant qu’elle va payer la somme de 2 000,00 euros à la fin du mois,

Monsieur [N] [G] n’a pas comparu, bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice.

Le délibéré a été fixé au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La demanderesse, bailleresse personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 6 mai 2024, en date du 7 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 14 août 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le même jour, soit six semaines au moins avant l’audience du 16 décembre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule à l’article 9 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux,

Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête de la bailleresse à Monsieur [N] [G] et Madame [Z] [K] épouse [G] par acte du commissaire de justice en date du 6 mai 2024 pour un arriéré locatif de 2 834,93 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’avril 2024 et le coût de l’acte pour 149,54 euros.

Il est constant que le bail en date du 31 mai 2012 à effet au 1er juin 2012, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régit par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, que les défendeurs ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 17 juin 2024, d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef du logement, des garages lots n°21, et n°22 et de la cave lot n°26 et de les condamner solidairement en application de la clause de solidarité convenue au bail à payer à la S.C.I. FONCIERE R U 01/2004 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives et de la provision sur la taxe ordures ménagères à la date de la résiliation, soit 1 275,12 euros à compter du 18 juin 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

La demanderesse produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que Monsieur [N] [G] et Madame [Z] [K] épouse [G] resteraient devoir la somme de 9 189,49 euros arrêtée au mois de novembre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif de laquelle il y a lieu de déduire les frais d’ordures ménagères comptabilisés au débit du compte des locataires pour 41,12 euros le 31 mars 2024 et pour 3,26 euros le 30 novembre 2024 sérieusement contestables pour la somme totale de 44,38 euros en l’absence de production des taxes foncières 2023 et 2024.

Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative à hauteur de 9 145,11 euros au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 9 145,11 euros, il convient de condamner Monsieur [N] [G] et Madame [Z] [K] épouse [G] solidairement à payer à la S.C.I. FONCIERE R U 01/2004 cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur l’octroi de délais de paiement au locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

La défenderesse sollicite des délais de règlement de la dette locative auxquels la bailleresse s’oppose.

En l’espèce, si la locataire expose percevoir un revenu mensuel de 1 800,00 euros, elle n’en justifie nullement en outre, elle ne prouve pas avoir repris le paiement de son loyer à la date de l’audience.

Le tribunal n’est donc pas en mesure d’apprécier la capacité financière de la locataire d’honorer ses engagements locatifs et d’apurer son arriéré locatif.

Au vu des explications sus-énoncées, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle émise à ce titre.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [N] [G] et Madame [Z] [K] épouse [G], qui succombent au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l'instance dont le coût du commandement de payer du 6 mai 2024 et seront condamnés in solidum à payer à la S.C.I. FONCIERE
R U 01/2004 une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS