TJ Nice, 7 févr. 2025, RG 21/03271

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. Silver c/ S.D.C. COUR VOLUME 9
N° 25/
Du 07 Février 2025
4ème Chambre civile
N° RG 21/03271 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NVWL

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR

Me Pierre VARENNE

le 07 Février 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA
Greffier : Madame Estelle AYADI

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL
Assesseur : Madame Diana VALAT
Assesseur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l'audience publique du 07 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 15 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Février 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Société SILVER, S.A.R.L.agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Marianne FOUR de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

S.D.C. COUR VOLUME 9 ayant pour syndic LE CABINET DE GESTION DALBERA SARL RCS NICE 328 619 051 siège socila [Adresse 3] [Localité 1]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée à la requête de la SARL Silver à l’encontre du syndicat de copropriété Wilson Plaza Cour, volume 9, de l’ensemble immobilier sis à [Localité 5] [Adresse 4], par acte du 27 août 2021.
Vu les dernières conclusions de la SARL Silver, notifiées par voie de RPVA le 26 décembre 2023 et par lesquelles il est demandé au tribunal d’annuler les résolutions numéros 4, 5, 6, 7, 8 et 9 de l’assemblée générale du 9 juin 2021 ; de condamner le syndicat à lui payer la somme de 4000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions du syndicat de copropriété Wilson Plaza Cour, volume 9, notifiées par voie de RPVA le 9 janvier 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions et de la condamner à lui payer la somme de 2500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Vu le jugement de ce siège du 15 mars 2024 qui a ordonné la réouverture des débats et a renvoyé la cause à l’audience de mise en état du 25 septembre 2024 en invitant la SARL Silver à produire le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juin 2021 qu’elle conteste.
Vu l’ordonnance du 25 septembre 2024 fixant la clôture au 24 octobre 2024.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL

Attendu que l’immeuble de la poste Wilson à [Localité 5] a fait l’objet d’une opération de promotion immobilière par la société Wilson Development et la SARL Silver qui a consisté en une surélévation de 2 niveaux du second étage en lieu et place d’un ancien attique ;
Attendu que l’ensemble immobilier a été divisé en plusieurs volumes et a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi par Maître [D] [M], notaire à [Localité 5] ; qu’ainsi les lots numéros 1 et 3 sont constitués par la poste, le lot numéro 4 est constitué par la copropriété du Patio Wilson, le lot numéro 5 est constitué par un ensemble commercial, les lots numéro 8 et 10 en volumes sont constitués par un ensemble d’appartements à usage d’habitation dénommé le Wilson Plaza, le lot numéro 9 est constitué par un ensemble de parkings dans la cour intérieure de l’ensemble immobilier et enfin le lot numéro 11 et constitué par un ensemble de lots à usage de bureaux ou à destination commerciale ;
Attendu qu’il a été créé une ASL entre les lots 1 et 3 constitués par la poste, le lot numéro 4, le lot numéro 5, les lots numéro 8 et 10, le lot numéro 9 et le lot numéro 11 ; que cette ASL a pour objet la gestion, l’entretien et la réparation de tous les équipements d’intérêt collectif à l’ensemble immobilier compris dans son périmètre, l’exécution des services d’intérêt collectif, la garantie du respect des dispositions des règlements et conventions ainsi que le cahier des charges et les servitudes nécessaires au fonctionnement des ouvrages et équipements collectifs s’il en est créé, le règlement de toute difficulté relative aux équipements et services d’intérêt collectif et l’exercice de toute action judiciaire relative à son objet ;
Attendu qu’il est stipulé en page 12 et 13 que l’assemblée générale se compose de tous les membres de l’ASL, les syndicats de copropriété étant représentés par leur syndic ;

Attendu que l’acte stipule en pages 22 et 23 que les frais et charges générales de l’association comprennent notamment les frais de fonctionnement, les impôts, contributions, taxes, sous quelque forme que ce soit auxquels sera assujettie l’association, les frais d’assurances, les dépenses afférentes aux abonnements, les dépenses afférentes à l’entretien à la conservation et au remplacement des réseaux primaires de toute nature et diverses autres charges dont la répartition a été fixée à 93/1000 pour le volume 5, 506/1000 pour le volume 8, 7/1000 pour le volume 9, 1/1000 pour le porche escalier et 393/1000 pour le volume 11, en l’absence d’adhésion à l’ASL des autres volumes ;
Attendu que l’article 11 des statuts, relatif au paiement et au recouvrement des dépenses, stipule que le président procède au recouvrement des sommes dues par les membres de l’association ; que notamment que pour le cas où le débiteur est un syndicat de copropriété ou une association particulière, il y a solidarité et indivisibilité entre tous les membres du syndicat et de ladite association particulière à l’égard de l’association ;
Attendu que la SARL Silver, gérée par Monsieur [R] [W], est propriétaire de lots dans le volume 9, précision étant faite que ce dernier a également été désigné comme gérant de l’ASL avant la réunion de la première assemblée générale ;
Attendu que lors de l’assemblée générale du 16 février 2018, l’association syndicale libre a nommé comme directeur la SARL Cabinet de Gestion Dalbera ;
Attendu que par assemblée générale du 14 septembre 2018, le cabinet Dalbera a été nommé syndic du syndicat de copropriété Wilson Plaza, volume 8 et 10 ; que lors de l’assemblée générale du 14 septembre 2018, le cabinet Dalbera a également été nommé syndic du syndicat de copropriété Wilson Plaza cour, volume 9 ;
Attendu que pour solliciter la nullité des résolutions attaquées, la SARL Silver soutient tout d’abord que l’ASL n’a pas d’existence juridique établie ; que dès lors les charges afférentes aux équipements communs à plusieurs volumes ne pouvaient pas être votées ni appelées par une ASL sans personnalité juridique ;
Mais attendu que le tribunal ne peut statuer sur l’absence de personnalité morale de l’ASL en l’absence de celle-ci aux débats ; qu’il échet en conséquence de déclarer la demande formulée de ce chef irrecevable ;
Attendu d’autre part que la SARL Silver sollicite l’annulation des résolutions numéros 4, 5, 6, 7, 8 et 9 de l’assemblée générale du syndicat de copropriété Wilson Plaza Cour volume 9 du 9 juin 2021, au motif qu’il a été intégré anormalement dans les charges du syndicat un compte de charges intitulé « 1300 Q-part charges ASL volume 8 » comprenant une quote-part des appels de fonds établis par l’ASL ;
Attendu qu’à l’appui de cette demande, la demanderesse fait valoir que lorsque les propriétaires font partie d’un syndicat de copropriété dont l’assiette se situe dans le périmètre de l’ASL, ils sont seuls membres de l’ASL et, à ce titre, seuls débiteurs des charges de ladite ASL, à l’exclusion du syndicat de copropriété, lequel n’avait pas à intégrer dans les comptes du syndicat des charges de l’ASL ;
Attendu que pour s’opposer à cette argumentation, le syndicat de copropriété fait valoir que l’état descriptif de division du 15 mars 2017 stipule en page 9, concernant la répartition des charges, que lorsqu’un lot de volume devient la propriété de copropriétaires, c’est le syndicat des copropriétaires qui s’oblige au remboursement susvisé, faisant son affaire personnelle de la répartition et de la récupération auprès des copropriétaires des sommes versées ;

Sur ce :
Attendu qu’il est tout d’abord exact que quelles que soient les dispositions des statuts de l’ASL, lorsque les propriétaires font partie d’un syndicat de copropriété dont l’assiette se situe dans le périmètre de ladite ASL, ils demeurent seuls membres de celle-ci, ce qui leur donne qualité pour contester les décisions de l’ASL ;
Mais attendu que cette qualité de membres de l’ASL n’a pas pour conséquence automatique de les rendre directement débiteurs des charges de cette dernière ;
Attendu que les statuts de l’ASL peuvent pour des raisons pratiques et d’efficacité, comme en l’espèce, stipuler entre les différents syndicats intégrés dans sur une ASL une clé de répartition des charges rendant les syndicats débiteurs de cette quote-part, à charge pour eux d’en opérer une répartition entre les copropriétaires ;
Attendu qu’il échet en conséquence de débouter la SARL Silver de sa demande de nullité des résolutions attaquées ;
Attendu qu’aucune considération d’équité ne permet d’exonérer la SARL Silver de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par le syndicat de copropriété défendeur ; qu’il échet de la condamner à lui payer de ce chef la somme de 2000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS