TJ Nanterre, 7 févr. 2025, RG 24/02171

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 07 Février 2025

N°R.G. : 24/02171
N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVUR

N° Minute :

S.C.I. FONCIERE ICP

c/

S.A.S. MG FAMILY

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE ICP
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0017

DEFENDERESSE

S.A.S. MG FAMILY
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Philippe JULIEN de la SELARL P D G B, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U0001

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Timothée AIRAULT, Vice-Président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 30 décembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE
 
Suivant acte sous seing privé du 15 février 2013, la société à responsabilité limitée ISIF 2 a fait bail et donné à loyer en état futur d’achèvement, à Monsieur [P] [Y] et Monsieur [E] [O], un local commercial situé au sein de l’ilot D3 de la [Adresse 5] à [Localité 4] (92). L’article 6 du contrat de bail prévoit que le loyer annuel hors taxe et hors charge fixé à 154 150 € (150 150,00 € hors taxe et hors charge pour le local commercial et 4000 € pour les stationnements) est payable trimestriellement et d’avance en quatre termes égaux le 1er jour de chaque trimestre.

Par avenant n°4 en date du 22 janvier 2014, il a été décidé de substituer à Messieurs [P] [Y] et [E] [O], la société par actions simplifiée MEATING en tant que preneur au bail.

Par acte authentique en date du 15 mai 2017, la SARL ISIF 2 a cédé la propriété du local commercial à la société civile immobilière FONCIERE ICP.

Le tribunal de commerce de NANTERRE a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire afin d’assister la société dans ses actes de gestion suivant jugement du 25 novembre 2015. Suivant jugement rendu le 1er décembre 2016, le tribunal de commerce de NANTERRE a arrêté le plan de redressement de la SAS MEATING sur une période de dix années.

Par ordonnance en date du 20 octobre 2020, le juge des référés du tribunal de NANTERRE a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties étaient réunies au 24 février 2020, rejeté la demande de délai de paiement, dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles au titre des clauses pénales, condamné la SAS MEATING à payer à la SCI FONCIERE ICP la somme provisionnelle de 81 954,66 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, 3ème trimestre 2020 inclus, arrêtée au 10 septembre 2020, avec intérêts au taux légal, ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SAS MEATING ou de tous occupants de son chef des locaux, condamné la SAS MEATING à payer à la SCI FONCIERE ICP la somme provisionnelle mensuelle de 17 235,00 € à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2020 et jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés. La cour d’appel de VERSAILLES a ainsi rendu un arrêt le 27 mai 2021 qui a confirmé l’ordonnance du 20 octobre 2020 en toutes ses dispositions concernant la SAS MEATING, sauf à suspendre les effets de la clause résolutoire et à accorder des délais de paiement à l’intéressée.

Suivant ordonnance du 9 juin 2021, le juge-commissaire du tribunal de commerce de NANTERRE a prononcé l’ouverture de la liquidation judiciaire de la SAS MEATING. Suivant ordonnance du 1er septembre 2021, le juge-commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce à la société LYS CATERING.

Suite à un protocole d’accord conclu en date du 18 mai 2022, la société par actions simplifiée MG FAMILY s'est substituée à la société LYS CATERING en qualité de preneur comme l’ordonnance du tribunal de commerce du 1er septembre 2021 susvisée le permettait. Un acte de cession de fonds de commerce a été signé, dans le cadre de la liquidation judiciaire, le 15 juin 2022, entre la SAS MEATING représentée par le liquidateur judiciaire, vendeur, et la SAS MG FAMILY s’étant substituée à la SARL LYS CATERING, l’acquéreur. L’acte de cession de fonds précisant que la SAS MG FAMILY avait la propriété et la jouissance du fonds à compter du 1er septembre 2021, date de la prise d’effet telle que fixée dans l’ordonnance rendue dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la SAS MEATING.

Nonobstant des retards de paiement, la SAS MG FAMILY a souhaité conserver les locaux, et c’est dans ces conditions que les parties ont signé un protocole d’accord transactionnel le 27 septembre 2023, par lequel elle reconnait expressément devoir la somme de 324 001,74 €, correspondant à la dette locative arrêtée au 22 septembre 2023, avec paiement immédiat de la somme de 214 724,39 €, paiement de la somme de 58 055,52 € selon un échéancier, et suspension pendant un an par le bailleur du surplus de sa créance en cas de respect des termes ainsi fixés. Ce protocole d'accord a été homologué par le juge des référés selon ordonnance du 26 octobre 2023.

Faisant état d'un non-respect par l'intéressée de ses engagements, par acte régulièrement signifié le 16 septembre 2024, la SCI FONCIERE ICP a fait assigner la SAS MG FAMILY devant le juge des référés de ce tribunal, au visa des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l'article 1728 du code civil, de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de :
- DECLARER recevable et bien fondée l’action qu’elle a engagée ;
En conséquence :
- CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial du 15 février 2013 et ses avenants des 17 avril, 14 juin, 20 juillet 2013, du 22 janvier 2014, du 28 janvier 2015, l’ayant liée à la SAS MG FAMILY par l’effet de la clause résolutoire insérée audit bail, et ce à compter du 26 août 2024 ;
- ORDONNER l'expulsion des lieux litigieux de la SAS MG FAMILY ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance ;
- ORDONNER la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la SAS MG FAMILY ;
- CONDAMNER par provision la SAS MG FAMILY à lui payer la somme totale de 253 162,78€, calculée comme suit :
- 210 847,90 € correspondant à l’arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 2 septembre 2024,
- 42 169,58 € correspondant au montant de la clause indemnitaire contractuellement prévue,
- 145,30 € correspondant au montant du commandement de payer, frais correspondant à la levée de l’état des privilèges et nantissements, des frais d’exécution et de l’extrait Kbis ;
- DIRE ET JUGER que toutes les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires seront assorties d’un intérêt au taux de base bancaire majoré de quatre points ;
- CONDAMNER la SAS MG FAMILY à lui payer à titre d’indemnité d’occupation journalière hors charges et hors taxes la somme de 1041,43 € correspondant à deux fois le montant journalier du loyer contractuel, outre tous les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes à compter du 26 août 2024 et ceci jusqu’à libération effective, totale et définitive des lieux litigieux ;
- CONDAMNER la SAS MG FAMILY à lui payer la somme de 2500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SAS MG FAMILY aux entiers dépens.
 
La SAS MG FAMILY, régulièrement assignée par acte remis à étude le 16 septembre 2024, n’a constitué avocat qu’à l’audience directement.

L'affaire a été appelée à l'audience des référés du 30 décembre 2024.

Le conseil de la SAS MG FAMILY a formulé une demande de renvoi, faisant état de sa saisine très tardive par sa cliente. Le conseil de la SCI FONCIERE ICP s’y est opposé. La demande de renvoi a été rejetée par le juge des référés, la défenderesse ayant bénéficié d’un délai amplement suffisant pour préparer sa défense et ne justifiant d’aucun motif de report.

Les parties ont été entendues en leurs demandes. La SCI FONCIERE ICP a maintenu l’intégralité de ses demandes, sauf à porter le montant de l’indemnité sollicitée au titre de l’arriéré des loyers, charges et taxes à la somme de 274 266,00 €.
Le conseil de la SAS MG FAMILY, présent à l’audience, a été entendu en ses observations et n’a formulé ni contestations ni demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L’article 835 du même code dispose en outre : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'application d'une clause résolutoire de plein droit. (Civ. 3ème, 19 décembre 1983, n° 82-11.205) N'a pas à relever l'urgence, le juge des référés qui statue en application des stipulations du bail, lui attribuant compétence pour constater en référé la résiliation de la convention.

En l'espèce, suivant acte sous seing privé du 15 février 2013, la SARL ISIF 2 a fait bail et donné à loyer en état futur d’achèvement un local commercial situé au sein de l’ilot D3 de la [Adresse 5] à [Localité 4] (92). L’article 6 du contrat de bail prévoit que le loyer annuel hors taxe et hors charge fixé à 154 150 € (150 150,00 € hors taxe et hors charge pour le local commercial et 4000 € pour les stationnements) est payable trimestriellement et d’avance en quatre termes égaux le 1er jour de chaque trimestre. Par acte authentique en date du 15 mai 2017, la SARL ISIF 2 a cédé la propriété du local commercial à la SCI FONCIERE ICP.

Suite à un protocole d’accord conclu en date du 18 mai 2022, la SAS MG FAMILY s'est substituée à la société LYS CATERING en qualité de preneur. Un acte de cession de fonds de commerce a ensuite été signé le 15 juin 2022, entre la SAS MEATING représentée par le liquidateur judiciaire, vendeur, et la SAS MG FAMILY s’étant substituée à la SARL LYS CATERING, l’acquéreur. L’acte de cession de fonds précisant que la SAS MG FAMILY acquéreur, avait la propriété et la jouissance du fonds à compter du 1er septembre 2021, date de la prise d’effet telle que fixée dans l’ordonnance rendue dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la SAS MEATING. Il ressort de l’analyse du protocole d’accord du 18 mai 2022 que la SAS MG FAMILY a accepté irrévocablement de régler le solde de la dette locative, qui s’élèvait alors à la somme de 127 335,21 € et pour laquelle des délais de paiement ont été accordés. La lecture de l’acte de cession du fonds de commerce du 15 juin 2022 confirme cette donnée, et fait ressortir un loyer qui s’élevait alors à 160 792,24 € par an.

Les articles 28.1, 28.3, 28.4 et 28.5 du bail précité stipulent ce qui suit : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin d’autres formalités judiciaires qu’une simple ordonnance de référé pour contraindre, si besoin était, le preneur à quitter les lieux et ordonner la vente des mobiliers et marchandises, ce nonobstant toutes offres et conciliations ultérieures. […] En sus du remboursement au bailleur des frais d’huissier, actes de procédure, droit proportionnel ainsi que tous frais extrajudiciaires qui seraient la suite ou la conséquence des poursuites engagées à l’encontre du preneur et dans la mesure de sa condamnation aux dépens, les honoraires de ses avocats, ce dernier devrait payer une indemnité fixée forfaitairement à 20% des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée, ladite indemnité étant destinée à couvrir le bailleur des dommages pouvant résulter du retard dans les paiements. […] Dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé […]. Sans préjudice de ce qui est stipulé à l’alinéa précédent, il est expressément convenu entre les parties et le preneur accepte sans exception ni réserve qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges ou accessoires et plus généralement de toutes sommes exigibles du chef du présent bail, aux échéances prévues ci-dessus, les sommes dues seront majorées automatiquement d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire, majoré de 4 points, le TBB étant retenu sur la base du mois précédent l’exigibilité de la créance sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement ».

La SCI FONCIERE ICP justifie a voir délivré un commandement de payer, par commissaire de justice, le 23 juillet 2024, à la SAS MG FAMILY, et ce pour la somme de 210 847,90 € au principal concernant les loyers et charges impayés, et 76,68 € s’agissant du coût de l’acte. Ce commandement de payer vise expressément le bail précité du 15 février 2013, l’acte de cession du fonds en date du 15 juin 2022, ainsi que la clause résolutoire ci-dessus rappelée. Force est de constater que ce commandement de payer est resté infructueux. Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail du 15 février 2013 par acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’article 28.1 au 26 août 2024, et d’ordonner d’une part l'expulsion de la SAS MG FAMILY ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique, et d’autre part la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles au choix de la SCI FONCIERE ICP aux frais, risques et périls de la SAS MG FAMILY. La demanderesse n’alléguant ni ne justifiant d’aucun motif pour assortir l’expulsion ainsi ordonnée d’une astreinte, sa demande formulée en ce sens sera en revanche rejetée.

Il convient également vu ce qui précède, de condamner par provision la SAS MG FAMILY à verser à la SCI FONCIERE ICP : tout d’abord la somme de 210 847,90 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 2 septembre 2024, le surplus de la demande formulé directement à l’audience ne demeurant justifié par aucune pièce et devant par conséquent être rejeté ; ensuite la somme de 42 169,58 € au titre de la clause indemnité prévue à l’article 28.3 du bail, et correspondant aux 20% de la somme précitée de 210 847,90 € « pour [laquelle] la procédure [est] engagée », et enfin 145,30 € correspondant au montant du commandement de payer, frais correspondant à la levée de l’état des privilèges et nantissements, des frais d’exécution et de l’extrait Kbis. Toutes les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires seront assorties d’un intérêt au taux de base bancaire majoré de quatre points, conformément à l’article 28.5, et ce à compter de la présente décision.

Il résulte enfin de la lecture de l’article 28.5 du bail que « le preneur déchu de tout droit d’occupation […] devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation irréductible égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs. » Il résulte de l’analyse du dossier et il n’est en tout état de cause pas contesté que le montant du loyer trimestriel hors taxe et hors charge s’élève désormais à la somme de 46 864,63 €, soit 513,87 € par jour. Il convient de condamner la SAS MG FAMILY à payer la SCI FONCIERE ICP à titre d’indemnité d’occupation journalière hors charges et hors taxes la somme de 1027,74 € correspondant à deux fois le montant journalier du loyer contractuel, outre tous les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes à compter du 26 août 2024 et ceci jusqu’à libération effective, totale et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. […] Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ».
 
Selon l’article 489 du code de procédure civile, « l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire ». Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent également : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. […] Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. »
 
En l’espèce, la SAS MG FAMILY, partie qui succombe en la présente instance, sera condamnée aux dépens. En outre, il devra supporter les frais irrépétibles engagés par la SCI FONCIERE ICP dans la présente instance et que l'équité commande de réparer à raison de la somme de 2500,00€.
 
Il convient de rappeler l'exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s'agissant en effet d'une instance introduite après le 1er janvier 2020.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés,

Constate la résiliation de plein droit du bail du 15 février 2013 ayant lié la société par actions simplifiée MG FAMILY à la société civile immobilière FONCIERE ICP, et ce par acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’article 28.1, à la date du 26 août 2024 ;

Ordonne l'expulsion de la société par actions simplifiée MG FAMILY ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique, ainsi que la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles au choix de la société civile immobilière FONCIERE ICP aux frais, risques et périls de la société par actions simplifiée MG FAMILY ;

Rejette la demande d’astreinte formulée par la société civile immobilière FONCIERE ICP ;

Condamne par provision la société par actions simplifiée MG FAMILY à verser à la société civile immobilière FONCIERE ICP :
la somme de 210 847,90 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 2 septembre 2024, la somme de 42 169,58 € au titre de la clause indemnité prévue à l’article 28.3 du bail, et correspondant aux 20% de la somme précitée, la somme de 145,30 € correspondant au montant du commandement de payer, frais correspondant à la levée de l’état des privilèges et nantissements, des frais d’exécution et de l’extrait Kbis,
Toutes ces sommes étant assorties d’un intérêt au taux de base bancaire majoré de quatre points, conformément à l’article 28.5 du bail du 15 février 2013, à compter de la présente décision ;

Condamne la société par actions simplifiée MG FAMILY à payer à la société civile immobilière FONCIERE ICP à titre d’indemnité d’occupation journalière hors charges et hors taxes la somme de 1027,74 €, outre tous les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes à compter du 26 août 2024 et ceci jusqu’à libération effective, totale et définitive des lieux ;

Condamne la société par actions simplifiée MG FAMILY aux dépens et à payer à la société civile immobilière FONCIERE ICP la somme de 2500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, cette somme avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;
 
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;
 Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 

FAIT À NANTERRE, le 07 Février 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier
LE PRESIDENT.

Timothée AIRAULT, Vice-Président