TJ Nanterre, 7 févr. 2025, RG 24/00976

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 07 Février 2025

N°R.G. : 24/00976
N° Portalis DB3R-W-B7I-ZMJM

N° Minute :

S.C.I. MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

c/

S.A.S. DATATEGY

DEMANDERESSE

S.C.I. MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: P0255

DEFENDERESSE

S.A.S. DATATEGY
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 19

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Timothée AIRAULT, Vice-Président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 30 décembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE
 
La société civile immobilière MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS (ci-après désignée « la SCI MONCEAU ») a donné à bail à la société par actions simplifiée DATATEGY (ci-après désignée « la SAS DATATEGY ») des locaux commerciaux selon acte sous seing privé en date du 21 octobre 2022, et ce à compter du 1er novembre 2022.

Se plaignant du non-paiement de loyers et de charges dus au titre du bail, la SCI MONCEAU a assigné la SAS DATATEGY, par acte régulièrement signifié le 5 avril 2024 à personne morale, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, en paiement de ces sommes ainsi qu’en condamnation à lui verser des pénalités contractuelles de retard.

Par conclusions régulièrement communiquées à son adversaire et reprises à l’audience, la SCI MONCEAU demande au juge des référés de :
CONDAMNER, à titre provisionnel, la société DATATEGY à lui payer la somme de 219 937,80 € au titre de l'arriéré de loyer et des provisions sur charges, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, arrêtée au 26 décembre 2024 (sauf à parfaire),CONDAMNER, à titre provisionnel, la société DATATEGY à lui payer la somme de 18 571,15 € au titre des pénalités contractuelles de regard (sauf à parfaire),L'AUTORISER à convertir la saisie conservatoire en date du 7 mars 2024 en saisie-attribution ; CONDAMNER la société DATATEGY à lui payer la somme de 4000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de son conseil, et incluant le commandement de payer en date du 5 mars 2024 ;RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit.
Celle-ci avance, notamment et pour l’essentiel, les moyens suivants au soutien de ses prétentions. Elle soutient que les loyers et charges dont elle réclame le paiement « sont exigibles, de sorte que l’obligation au paiement ne revêt aucun caractère contestable. » Elle soutient que la période de franchise accordée a bien été déduite des sommes réclamées, et qu’en tout état de cause il résulte des décomptes actualisés de la dette qu’aucune somme ne demeure réclamée au titre de la période correspondante. Répondant enfin aux derniers moyens soulevés par son adversaire, elle indique que les conditions de mise en œuvre de l’exception d’inexécution ne sont tout simplement pas remplies, faute de démonstration d’une gravité suffisante, et surtout vu que la défenderesse ne démontre tout simplement pas la matérialité des griefs qu’elle formule.

La SAS DATATEGY a constitué avocat le 10 juin 2024. Par conclusions régulièrement communiquées à son adversaire et reprises à l’audience, elle demande au juge des référés de :
A titre principal
DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à référé,DEBOUTER la SCI MONCEAU de toutes ses demandes,A titre subsidiaire
CONDAMNER la SCI MONCEAU à lui payer à titre provisionnel la somme de 150 000,00 € à titre d’indemnisation de son trouble de jouissance du fait des manquements de celle-ci à ses obligations,ORDONNER la compensation avec la condamnation qui serait prononcée contre elle à titre de provision à valoir sur les loyers et charges,En tout état de cause
CONDAMNER la SCI MONCEAU à lui payer la somme de 2000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La CONDAMNER aux entiers dépens.
Celle-ci avance qu’il existe tout d’abord une contestation sérieuse sur les montants réclamés, faute de production des avis déchéance et de leur détail, de démonstration que la franchise de loyer accordée a bien été respectée, ainsi que de justification des charges appliquées et de leur régularisation annuelle. La défenderesse entend enfin soulever une exception d’inexécution et une demande reconventionnelle, tenant aux manquements de son adversaire à ses obligations. Elle soutient qu’il « a été constaté à de multiples reprises des températures inférieures à 20 ou 19 degrés dans les bureaux, et parfois dans certains bureaux des températures voisines de 16 ou 17 ». Elle met également en avant le fait que les locaux « ne respectent pas davantage les règles de sécurité et de contrôle des accès que la bailleresse avait garanties ».

L'affaire a été appelée à l'audience des référés du 30 décembre 2024. S’y sont présentés les conseils respectifs de la demanderesse et de la défenderesse. Le conseil de SCI MONCEAU a sollicité l’exclusion de la pièce n°13 de son adversaire. Pour le surplus, ceux-ci ont maintenu leurs prétentions telles que formulées dans leurs conclusions ci-dessus rappelées.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
 
A titre liminaire et sur la demande d’exclusion de pièce
 
Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
 
Les mentions tendant à voir « dire et juger » et « rappeler » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.
 
En l'espèce, il n’y a pas lieu de statuer sur les mentions « dire et juger » et « rappeler », qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande d’exclusion de la pièce n°13 de son adversaire formulée par la SCI MONCEAU, il ne pourra qu’être constaté : d’une part que celle-ci a été régulièrement versée aux débats par la SAS DATATEGY, la SCI MONCEAU ayant pu en prendre connaissance ; et d’autre part que cette dernière n’allègue ni ne justifie de la violation d’aucune disposition particulière sur ce point. Sa production demeurait en outre nécessaire à la défense par la SAS DATATEGY de ses intérêts en justice. La demande formulée ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur les sommes sollicitées au titre des loyers et charges ainsi que des pénalités

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Le pouvoir des juges du fond de modifier les indemnités conventionnelles n'exclut pas celui du juge des référés d'allouer une provision sur le montant de la clause pénale quand la dette n'est pas sérieusement contestable. (Civ. 2ème, 10 juill. 1978 ; Com. 1er mars 1983, n° 82-10.843 ; Civ. 3ème, 29 juin 1983, n° 82-12.085).

L’article 1219 du code civil dispose en outre qu’ « une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

En l’espèce, il résulte de la lecture du bail commercial que celui-ci a été consenti pour un loyer annuel hors taxes et hors charges de 153 300,00 €, et qu’à « titre exceptionnel, le bailleur [a accordé] au preneur une franchise de 13 mois de loyer hors taxes ». Le premier loyer devait ainsi être payé « le 1er décembre 2023, pour la période allant du 1er décembre 2023 au 31 décembre 2023 ». Il demeure en revanche très clairement stipulé que « les charges, impôts, taxes et redevances [demeurent] dus à compter du 1er novembre 2022 ». L’article 19 du bail stipule enfin qu’ « en cas de non-paiement à échéance du loyer et/ou des charges dus par le locataire ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra des pénalités de retard et ce, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure ou sommation quelconque. Ces pénalités de retard seront calculées sur la base d’un taux mensuel égal à 1% des sommes dues, tout mois commencé étant dû en entier. »

Sur ce, il convient de noter qu’il ressort sans difficulté de l’analyse du relevé de compte produit, ainsi que des factures des 22 mars 2023, 21 février 2024, 4 mars 2024, 30 mai 2024, 27 juin 2024 et 19 août 2024 un montant de loyer et charges exigibles de 219 937,80 € arrêté au 26 décembre 2024. C’est à juste titre que la demanderesse souligne dans ses écritures que la période de franchise accordée a bien été déduite des sommes réclamées, et qu’il résulte des décomptes actualisés de la dette qu’aucune somme ne demeure réclamée au titre de la période correspondante. De surcroit, la demanderesse justifie avoir délivré les 5 décembre 2023 et 5 mars 2024 deux commandements de payer portant sur une partie de cette somme, lesquels n’ont pas été contestés par la défenderesse, tout comme la saisie-conservatoire d’un montant de 53 852,84 € pratiquée sur ses comptes par son adversaire. La défenderesse s’est même acquittée de la somme de 35 000,00 € à l’été 2024, postérieurement à l’assignation ayant introduit la présente instance. La société défenderesse de son côté ne justifie pas s’être acquittée de la somme réclamée en demande.

En ce qui concerne les pénalités de retard, fixées donc à un taux mensuel égal de 1% des sommes dues selon le bail, il convient de procéder aux calculs comme ci-après détaillé :
53 852,34 € de solde pour le 1er trimestre 2024, avec 12 mois de retard, soit 53 852,34 € / 100 x 12 = 6462,28 € de pénalités de retard,14 043,17 € de taxe de bureau 2024, avec 10 mois de retard, soit 14 043,17 / 100 x 10 = 1404,32 € de pénalités de retard,54 699,40 € d’échéance du 2ème trimestre 2024, avec 9 mois de retard, soit 54 699,40 / 100 x 9 = 4922,95 € de pénalités de retard,7980,05 € de régularisation de charges 2023, avec 7 mois de retard, soit 7980,05 / 100 x 7 = 558,60 € de pénalités de retard,54 699,40 € d’échéance du 3ème trimestre 2024, avec 6 mois de retard, soit 54 699,40 / 100 x 6 = 3281,96 € de pénalités de retard,54 659,40 € d’échéance du 4ème trimestre 2024, avec 3 mois de retard, soit 54 659,40 / 100 x 3 = 1639,78 € de pénalités de retard,15 004,04 € de taxe foncière pour l’année 2024, avec 2 mois de retard, soit 15 004,04 / 100 x 2 = 300,08 € de pénalités de retard.Soit un total de 18 569,97 € au titre des pénalités de retard, dont la défenderesse ne justifie pas non plus s’être acquittée.

S’agissant de l’exception d’inexécution soulevée en défense, la SAS DATATEGY soutient, notamment et pour l’essentiel, que la société demanderesse a manqué à ses obligations, en ce que ses salariés présents dans les locaux ont été confrontés à des odeurs nauséabondes, ainsi qu’à des températures anormalement basses, et les locaux « ne respect[a]nt pas davantage les règles de sécurité et de contrôle des accès que la bailleresse avait garanties ». Il ne pourra qu’être relevé, s’agissant de la condition de gravité exigée par les dispositions, que la SAS DATATEGY n’allègue ni ne justifie d’aucune donnée concrète permettant de la caractériser, en ce que : d’une part, l’intéressée a continué d’utiliser les locaux, y poursuivant ainsi son activité économique, celle-ci ayant tout au plus indiqué dans ses écritures avoir été contrainte « d’étendre le télétravail » sans plus de précision ; et d’autre part que s’agissant de la condition relative aux « règles de sécurité et de contrôle des accès que la bailleresse avait garanties », il n’est tout simplement pas fait référence à une quelconque obligation de la SCI MONCEAU stipulée dans le bail ou ressortant d’un texte.

Ainsi et vu de qui précède, les sommes sollicitées par la SCI MONCEAU correspondent bel et bien à une obligation non-sérieusement contestable selon les dispositions précitées de l’article 835 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SAS DATATEGY à verser à la SCI MONCEAU, à titre provisionnel : tout d’abord la somme de 219 937,80 € au titre de l'arriéré de loyer et des provisions sur charges, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, arrêtée au 26 décembre 2024 ; et ensuite la somme de 18 569,97 € au titre des pénalités contractuelles de regard.

Sur la demande d’autorisation de conversion de la saisie conservatoire en saisie attribution

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

L’article R523-7 du code des procédures civiles d’exécution : « Le créancier qui obtient un titre exécutoire constatant l'existence de sa créance signifie au tiers saisi un acte de conversion qui contient à peine de nullité: 1° La référence au procès-verbal de saisie conservatoire; 2° L'énonciation du titre exécutoire; 3° Le décompte distinct des sommes dues en vertu du titre exécutoire, en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts; 4° Une demande de paiement des sommes précédemment indiquées à concurrence de celles dont le tiers s'est reconnu ou a été déclaré débiteur. L'acte informe le tiers que, dans cette limite, la demande entraîne attribution immédiate de la créance saisie au profit du créancier. »

En l’espèce, il ne pourra qu’être relevé que la demande formulée par la SCI MONCEAU tendant à se voir autoriser à convertir la saisie conservatoire en date du 7 mars 2024 en saisie-attribution n’est nullement argumentée par celle-ci. Il n’est en outre ni allégué ni justifié qu’elle se rattache à l’un quelconque des pouvoirs du juge des référés.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur la demande en indemnisation du trouble de jouissance

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

En l’espèce, et s’agissant de la demande reconventionnelle en indemnisation de son trouble de jouissance formulée par la SAS DATATEGY, il sera relevé que celle-ci la fonde sur les mêmes arguments que ceux avancés au soutien de l’exception d’inexécution ci-dessus rejetée. Elle affirme ainsi que ses salariés présents dans les locaux ont été confrontés à des odeurs nauséabondes, ainsi qu’à des températures anormalement basses, et les locaux « ne respect[a]nt pas davantage les règles de sécurité et de contrôle des accès que la bailleresse avait garanties ».

En ce qui concerne la dernière critique, relative aux règles de sécurité, il ne pourra de la même manière qu’être relevé qu’il n’est tout simplement pas fait référence à une quelconque obligation de la SCI MONCEAU stipulée dans le bail ou ressortant d’un texte. Ce moyen ne saurait donc être retenu et doit être écarté. Pour le surplus, il ne pourra qu’être constaté tout d’abord que la société défenderesse produit certes plusieurs procès-verbaux de constats par des commissaires de justice, lesquels font état de températures pour certaines inférieures à 18° Celsius, mais que la société demanderesse conteste de son côté les éléments de preuve ainsi produits, et verse elle-même aux débats des rapports d’intervention de la société FERN SERVICES, desquels il ressort des températures acceptables. Les trois courriels produits demeurent, de la même manière, insuffisants pour emporter la conviction, ceux-ci demeurant succincts et émanant pour deux d’entre eux du président de la SAS DATATEGY, partie à la présente instance. Les vidéos versées aux débats et portées à la connaissance du magistrat ne sont, de la même manière, pas probantes.

De telle sorte qu’aucune pièce suffisamment probante n’est ainsi produite, et qu’une contestation subsiste à ce niveau au sens des dispositions précitées de l’article 835 du code de procédure civile.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. […] Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ».
 
Selon l’article 489 du code de procédure civile, « l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire ». Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent également : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. […] Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. »
 
En l’espèce, la SAS DATATEGY, partie qui succombe en la présente instance, sera d’une part déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et d’autre part condamnée aux dépens. En outre, elle devra supporter les frais irrépétibles engagés par son adversaire dans la présente instance de référé et que l'équité commande de réparer à raison de la somme de 3000,00 €.

Il convient de rappeler l'exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s'agissant en effet d'une instance introduite après le 1er janvier 2020.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés,

Rejette la demande formulée par la société civile immobilière MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS tendant à l’exclusion de la pièce n°13 produite par la société par actions simplifiée DATATEGY ;
 
Condamne la société par actions simplifiée DATATEGY à verser à la société civile immobilière MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS, à titre provisionnel, la somme de 219 937,80 € au titre de l'arriéré de loyer et des provisions sur charges, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, arrêtée au 26 décembre 2024 ;

Condamne la société par actions simplifiée DATATEGY à verser à la société civile immobilière MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS, à titre provisionnel, la somme de 18 569,97 € au titre des pénalités contractuelles de regard ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’autorisation de conversion de la saisie conservatoire du 7 mars 2024 en saisie attribution formulée par la société civile immobilière MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande en indemnisation du trouble de jouissance formulée par la société par actions simplifiée DATATEGY ;

Condamne la société par actions simplifiée DATATEGY aux dépens, incluant le commandement de payer en date du 5 mars 2024, et à payer à la société civile immobilière MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS la somme de 3000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que le conseil de la société civile immobilière MONCEAU INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS pourra, en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
 
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;
 
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 

FAIT À NANTERRE, le 07 Février 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier
LE PRESIDENT.

Timothée AIRAULT, Vice-Président