TJ Caen, 7 févr. 2025, RG 23/03255

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
11 rue Dumont d’Urville
CS 45257 -
14052 CAEN CEDEX 4
☎ :0250101300

N° RG 23/03255 - N° Portalis DBW5-W-B7H-IQ2A

Minute : 2025/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 07 Février 2025

S.A. LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

C/

[O] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Olivier FERRETTI - 22
Me Céline SAUTREUIL - 117

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Me Olivier FERRETTI - 22
Me Céline SAUTREUIL - 117
Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER (RCS CAEN B.613.820.596), dont le siège social est sis Péricentre II - 66 Avenue de Thiès - BP 75174 - 14075 CAEN CEDEX
représentée par Me Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [I]
né le 13 Juillet 1981 à , demeurant 44 Rue de Brocéliande - LOG 34 - 14000 CAEN
représenté par Me Céline SAUTREUIL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 117

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe LEVAVASSEUR, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Mars 2024
Date des débats : 12 Décembre 2024
Date de la mise à disposition : 07 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25/04/2016, à l’effet du 29/04/2016, la SA CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER (la CAENNAISE) a donné à bail à Monsieur [O] [I] un immeuble à usage d'habitation, un appartement de type T2 (logement n° 34, bâtiment 01, référencé 01 01 0040 01 0034), sis Résidence du roi Arthur, 44 rue de Brocéliande à Caen (14000), pour un loyer mensuel de 316,23 euros outre les charges.

Par courrier recommandé avec A.R, en date du 01/06/2020, la SA CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER (la CAENNAISE) a mis en demeure Monsieur [O] [I] de « prendre les dispositions nécessaires pour mettre un terme immédiat et définitif (aux) “troubles” liés aux nuisances sonores dont se plaignent les autres locataires de l’immeuble, évoquant notamment « de la musique à un niveau sonore excessif ».

Un « dernier avertissement avant procédure judiciaire en résiliation de bail » a été notifié par la CAENNAISE à Monsieur [O] [I] par LRAR en date du 04/09/2020.

Par courrier recommandé avec A.R, en date du 28/09/2022, la CAENNAISE a, une nouvelle fois après avoir été destinataire « de nombreuse réclamations de locataires concernant les troubles de jouissance émanant du logement n° 34 », mis en demeure Monsieur [O] [I] de se conformer à son obligation d’user paisiblement du logement pris à bail.

Par courrier recommandé avec A.R, en date du 09/06/2023, la CAENNAISE a informé Monsieur [O] [I] qu’une procédure judiciaire en vue d’obtenir la résiliation de son bail et son expulsion était initiée à son encontre.

Le 06/07/2023, deux (2) plaintes de la part de locataires de l’immeuble étaient enregistrées par les services du commissariat central de police de Caen pour « injure non publique et trouble à la tranquillité d’autrui par agression sonore » à l’encontre de Monsieur [O] [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 11/08/2023, la CAENNAISE a fait assigner Monsieur [O] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen afin de voir :

- Prononcer la résiliation du bail conclu entre LA CAENNAISE et Monsieur [O] [I] concernant un appartement de type T2 (logement n° 34, bâtiment 01, référencé 01 01 0040 01 0034), sis Résidence du roi Arthur, 44 rue de Brocéliande à Caen (14000) ;

- Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [I], de ses biens et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique, dans le délai de quinze (15) jours à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration du délai de deux (2) mois suivant le commandement prévu à l'article L. 412-1 du CPCE ;

- Condamner Monsieur [O] [I] au paiement :
- de la somme de 969,63 euros correspondant au montant des arriérés de loyers, et des charges dus au 31/05/2023,

- d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et des charges pour la période allant de la date du jugement à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux,

- de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

- d’une indemnité de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civil (C.P.C.),

- des entiers dépens de la procédure.

- Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
L'assignation n’ayant pu être délivrée directement à la personne Monsieur [O] [I], une copie en a néanmoins été déposée à son attention, le 11/08/2023, en l’étude de Maître [D] [T], commissaire de justice à Caen (14000).

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 14/08/2023 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le dossier a été appelé en audience publique une première fois le 14/03/2024, puis le 16/05/2024 et renvoyé alors le 12/09/2024. A cette date le dossier a été retenu avec une date de délibéré au 14/11/2024. La CAENNAISE ainsi que cela résulte de la note d’audience fonde sa demande de résiliation du bail au regard des troubles de voisinage du fait de nuisances sonores et de jets d’objets par les fenêtres. La CAENNNAISE actualise le montant de la dette locative à 969,63 euros au 31/05/2023 et sollicite 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le 12/09/2024, Monsieur [O] [I], valablement représenté par son conseil indique que les nuisances auraient cessé en 2020, que la dette locative a été soldée et s’oppose à la demande de dommages et intérêts faute de preuve. Le conseil de Monsieur [O] [I] a sollicité l’octroi de l’Aide juridictionnelle provisoire.

La réouverture des débats a été prononcée afin de permettre à la demanderesse de produire une situation de compte actualisée et par ailleurs de justifier de l’éventuelle persistance des troubles de voisinage reprochés à Monsieur [O] [I] à la date de l’audience.

A l’audience du 12/12/2024, la CAENNAISE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l'acte introductif et produit la situation de compte de Monsieur [O] [I] faisant apparaître une dette locative d’un montant de 1550,27 euros au 30/11/2024.

Monsieur [O] [I] est valablement représenté par son conseil lors de l'audience du 12/12/2024, renvoyant aux notes d’audience précédentes sa plaidoirie au soutien des intérêts de Monsieur [O] [I]. Aux termes de ses conclusions, il sollicite du tribunal :

A titre principal :

Débouter La CAENNAISE de la totalité de ses demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire :

Ordonner la compensation des éventuelles créances de La CAENNAISE avec le dépôt de garantie d’un montant de 316,23 euros.
En tout état de cause :

Octroyer l’aide juridictionnelle provisoire à Monsieur [O] [I].Débouter La CAENNAISE de sa demande au titre de l’article 700 du CPC.Laisser les dépens à la charge de La CAENNAISE.
L'affaire a été retenue avec une date de délibéré fixée au 07/02/2025, avec mise à dispositions de la décision au greffe.

Ainsi que cela figure également à la note d'audience, l'Aide juridictionnelle provisoire a été accordée à Maître SAUTREUIL en sa qualité de conseil de Monsieur [O] [I] au titre de la présente procédure.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail et de ses conséquences

L'article 1224 du Code civil dispose que « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

Aux termes de l'article 1728 du Code civil, « le preneur est tenu (…) 1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ».

En outre, selon l'article 1729 du Code civil, « si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

La loi du 6 juillet 1989, en son article 7b, dispose que, « le locataire est obligé (…) b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (…).

Par ailleurs, en l'espèce, l'article 10 -2° du contrat de bail précise que le locataire est tenu « d’user paisiblement et raisonnablement des locaux loués ainsi que suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (...) ».

Les très nombreuses attestations particulièrement circonstanciées émanant de plusieurs membres du voisinage de Monsieur [O] [I], démontrent l'ampleur et la persistance des troubles apportés à la vie quotidienne du voisinage directement Monsieur [O] [I] ou par les personnes présentes à son domicile (tapages nocturnes et diurnes, « musique, cris fête » et l'absence de prise en considération du rappel du règlement intérieur malgré différents courriers recommandés avec AR.

De même, il est démontré que Monsieur [O] [I] n’a aucunement tenu compte du courrier recommandé avec A.R., en date du 28/09/2022, par lequel La CAENNAISE a, une nouvelle fois après avoir été destinataire « de nombreuse réclamations de locataires concernant les troubles de jouissance émanant du logement n° 34 », mis en demeure Monsieur [O] [I] de se conformer à son obligation d’user paisiblement du logement pris à bail.

A l'appui de plusieurs témoignages, La CAENNAISE démontre la gravité des nuisances que Monsieur [O] [I] a fait subir à son voisinage malgré les différentes demandes de cesser son comportement que lui avait adressé son bailleur.

A la date de l'audience, Monsieur [O] [I] ne justifie aucunement d'avoir pris les mesures nécessaires pour assurer le respect de ses obligations locatives. Au surplus, La CAENNAISE démontre que Monsieur [O] [I] n’a pris aucune mesure pour se conformer à ses obligations contractuelles de preneur à bail.

En conséquence, il y a lieu de :

- Prononcer la résiliation du bail conclu entre LA CAENNAISE et Monsieur [O] [I] concernant un appartement de type T2 (logement n° 34, bâtiment 01, référencé 01 01 0040 01 0034), sis Résidence du roi Arthur, 44 rue de Brocéliande à Caen (14000) ;

- Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [I], de ses biens et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique, dans le délai de quinze (15) jours à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration du délai de deux (2) mois suivant le commandement prévu à l'article L.412-1 du CPCE ;

- Dire que Monsieur [O] [I] sera redevable vis-à-vis de La CAENNAISE d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et des charges pour la période allant de la date du jugement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte en date du 05/12/2024, il apparaît que Monsieur [O] [I] reste en effet redevable de la somme de MILLE CINQ CENT CINQUANT EUROS ET VINGT-SEPT CENTIMES (1550,27 euros) au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dus au 30/11/2024, somme au paiement de laquelle il convient de le condamner avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 11/08/2023 à hauteur de la somme de NEUF CENT SOIXANTE-NEUF EUROS ET SOIXANTE-TROIS CENTIMES (969,63 euros) et à compter de la date de la présente décision pour le surplus.

Compte tenu du montant de garantie dont il est démontré qu’il a été versé lors de la prise à bail du logement, il y a lieu de dire que cette somme devra faire l’objet d’une compensation avec le dépôt de garantie d’un montant de TROIS CENT SEIZE EUROS ET VINGT-TROIS CENTIMES (316,23 euros).

Sur la demande de dommage et intérêts

La CAENNAISE sollicite la condamnation de Monsieur [O] [I] à lui verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts « en réparation du préjudice occasionné par la gestion des réclamations légitimes des résidents de l’immeuble ».

Toutefois, La CAENNAISE ne rapporte pas la preuve qui lui incombe s’agissant de la réalité du coût de la gestion de ces réclamations.

En conséquence, il y a lieu de débouter La CANNAISE du chef de cette demande.

Sur la demande d’exécution provisoire

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Sur les dépens et l'application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable de laisser à la charge de la CAENNAISE les frais exposés à l'occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Ainsi la CAENNAISE sera déboutée du chef de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile

La charge des entiers dépens de la procédure sera supportée par Monsieur [O] [I] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS