TJ Caen, 7 févr. 2025, RG 24/01656

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
11 rue Dumont d’Urville
CS 45257 -
14052 CAEN CEDEX 4
☎ :0250101300

N° RG 24/01656 - N° Portalis DBW5-W-B7I-IZ3R

Minute : 2025/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 07 Février 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[U] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

M. [U] [O]
Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT (RCS Caen 626.150.106), dont le siège social est sis 2 rue Martin Luther King - Lotissement Espace Entreprise - 14280 SAINT CONTEST
représentée par Madame [Z] [J], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [O]
né le 03 Mai 1963 à CAEN (14000), demeurant 4 Rue Charles LEFAUCONNIER - Résidence SAFRAN, BAT B - 14150 OUISTREHAM
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe LEVAVASSEUR, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Décembre 2024
Date des débats : 12 Décembre 2024
Date de la mise à disposition : 07 Février 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 09/10/2017, à l’effet du 01/11/2017, la SA PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [O] un immeuble à usage d'habitation, un appartement de type 3A catégorie PLUS (n° 112025), sis Résidence Safran – bâtiment B, appartement 2025, 4 rue Charles Lefauconnier à Ouistreham (14150), moyennant un loyer mensuel révisable de 438,62 euros outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29/01/2024, la S.A. PARTELIOS HABITAT a fait délivrer à Monsieur [U] [O] un commandement de payer la somme de 2306,94 euros au titre des loyers et des charges impayés à la date du 22/01/2024. Cet acte a été délivré directement à la personne de Monsieur [U] [O], le 29/01/2024, par Maître [M] [X], commissaire de justice à Caen (14000), selon les indications contenues au procès-verbal dressé à cette occasion.

La S.A. PARTELIOS HABITAT a informé les services de la CCAPEX de Caen de cette situation de loyer impayé par courriel du 02/02/2024, auquel il a été accusé de la bonne réception par courriel du jour-même.

Ce commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, la S.A. PARTELIOS HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen par acte de commissaire de justice en date du 04/04/2024 afin de voir :

- Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire aux torts de Monsieur [U] [O] ;

- Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [O] de ses biens et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les deux (2) mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

- Condamner Monsieur [U] [O] au paiement :

- de la somme de 3411,24 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 22/03/2024.

- des loyers et charges impayés du jour de l'assignation au jour du jugement à intervenir et avec intérêts.

- Dire que l’indemnité d’occupation mensuelle sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur.

- Condamner Monsieur [U] [O] au paiement :

- de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée,

- d’une indemnité de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile (C.P.C.),

- de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés.

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cet acte n'ayant pu être délivré directement à la personne de Monsieur [U] [O],une copie en a néanmoins été déposée à son attention le 04/04/2024, en l'étude de Maître [F] [D], commissaire de justice à Caen (14000), selon les éléments figurant au procès-verbal dressé à cette occasion.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 09/04/2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par le système de communication EXPLOC.

A l’audience du 12/12/2024 à laquelle l’affaire a été appelée, la S.A. PARTELIOS HABITAT, représentée par Madame [Z] [J] aux termes d'un mandat en date du 18/09/2023 versé aux débats, sollicite aux termes de ses écritures le bénéfice de l'acte introductif d'instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer les a amenés à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat. La S.A. PARTELIOS HABITAT actualise le montant de la dette locative à la somme de 4686,20 euros, et, ainsi qu'il en résulte de la note d'audience, précise que la reprise des règlements du loyer est intervenue depuis juin 2024 et accepte ainsi les délais de règlement sollicités.

Monsieur [U] [O] est présent en personne lors de l’audience du 12/12/2024. Ainsi que cela figure à la note d'audience, il reconnaît la dette dans son principe et dans son montant et formule la proposition de verser la somme de 40 euros par mois en sus du montant du loyer résiduel afin d'apurer la dette locative.

L'affaire a été retenue avec un délibéré au 07/02/2025 avec mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail (article 4.5 p. 2/4) et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par la S.A. PARTELIOS HABITAT que Monsieur [U] [O] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 29/03/2024.

Le diagnostic social et financier de la situation de Monsieur [U] [O], réalisé le 08/10/2024, figure pas au dossier et préconise le maintien dans le logement et la mise en place d'un plan d'apurement adapté.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, alors même que le locataire ne l'a pas saisi dans le délai de deux (2) mois suivant le commandement de payer, accorder même d'office, des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu du montant de la dette locative revendiquée par la S.A. PARTELIOS HABITAT, et des éléments contradictoirement débattus lors de l'audience, il sera accordé à Monsieur [U] [O] des délais de paiement envisagés par la législation, avec clause de déchéance du terme dans l'hypothèse du non-respect de l'échéancier.

Monsieur [U] [O] devra donc régler la somme de QUARANTE EUROS (40 euros) par mois, en sus du loyer en cours, charges comprises, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dette devant être payée comme il est indiqué au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de non-respect des modalités de paiement ainsi accordés, la clause résolutoire produira tous ses effets, le bail sera résilié, l'expulsion du locataire pourra être mise en œuvre et une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, sera due jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clefs.

En outre, à défaut d'un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte à la date du 10/12/2024, il apparaît que Monsieur [U] [O] reste redevable de la somme de QUATRE MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-SIX EUROS ET VINGT CENTIMES (4686,20 euros) au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dus au 10/12/2024, somme au paiement de laquelle il convient de le condamner avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation du 04/04/2024 à hauteur de la somme de TROIS MILLE QUATRE CENT ONZE EUROS ET VINGT-QUATRE CENTIMES (3411,24 euros), et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

La S.A. PARTELIOS HABITAT ne rapportant pas la preuve qui lui incombe sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée alléguée à l'encontre de Monsieur [U] [O] et non démontrée.

Sur la demande d’exécution provisoire

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Sur les dépens et l'application des dispositions de l’article 700 du C.P.C.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A. PARTELIOS HABITAT les frais exposés à l'occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Aussi, lui sera-t-il alloué la somme de CINQUANTE EUROS (50 euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile (C.P.C.).

La charge de tous les frais et dépens sera supportée par Monsieur [U] [O] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés.

PAR CES MOTIFS