TJ Caen, 7 févr. 2025, RG 24/00740

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
11 rue Dumont d’Urville
CS 45257 -
14052 CAEN CEDEX 4
☎ :0250101300

N° RG 24/00740 - N° Portalis DBW5-W-B7I-IXNL

Minute : 2025/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 07 Février 2025

E.P.I.C. CAEN LA MER HABITAT

C/

[M] [B] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Marie-france MOUCHENOTTE - 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [M] [B] [O]

Me Marie-france MOUCHENOTTE - 49
Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. CAEN LA MER HABITAT (RCS Caen 271.400.020), dont le siège social est sis 1 place Jean Nouzille - 14000 CAEN
représentée par Maître Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au Barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [M] [B] [O]
née le 10 Septembre 1961 à YAOUNDE (CAMEROUN), demeurant 35 Rue du DEVON - Porte 1 - 14000 CAEN
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe LEVAVASSEUR, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Septembre 2024
Date des débats : 12 Décembre 2024
Date de la mise à disposition : 07 Février 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29/10/2015, à effet du jour-même, la Société OPH CAEN HABITAT a donné à bail à Madame [M] [B] [O] un local à usage d’habitation, un appartement (référence sous le n° 10350257) de type F3 (porte n° 1), situé 35 rue du Devon, bâtiment 11, à Caen (14000), moyennant un loyer mensuel révisable de 297,35 euros outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20/02/2023, la Société OPH CAEN LA MER HABITAT, venant aux droits de la Société OPH CAEN HABITAT, fait délivrer à Madame [M] [B] [O] un commandement de payer la somme de 1836,80 euros au titre des loyers et des charges impayés à la date du 16/02/2023 et sommation d'avoir à justifier de l'occupation d'un logement. Cet acte n'ayant pu être délivré directement à la personne de Madame [M] [B] [O], une copie en a néanmoins été remise à son attention, le 20/02/2023, en l'étude de Maître [G] [T], commissaire de justice à Caen (14000).

Informés de la situation de loyers impayés de Madame [M] [B] [O] le 08/03/2023, les services de la CCAPEX de Caen en ont accusé la bonne réception par courriel du 13/03/2023.

Le commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, la Société OPH CAEN LA MER HABITAT a fait assigner Madame [M] [B] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen par acte de commissaire de justice en date du 20/02/2024 afin de voir :

- Constater acquise la clause résolutoire visée dans le commandement du 20/02/2023 et ainsi constater la résiliation du contrat de location en date du 29/10/2015 aux torts de Madame [M] [B] [O] à compter du 20/04/2023 ;

- Ordonner l’expulsion de Madame [M] [B] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

- Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [M] [B] [O].

- Condamner Madame [M] [B] [O] au paiement :

- de la somme de 1529,01 euros correspondant au montant des arriérés de loyers au 20/04/2023, avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation.

- des loyers et charges impayés du 21/04/2023 au jour du jugement à intervenir avec les intérêts au taux légal.

- d’une indemnité d’occupation équivalent au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions jusqu'à la totale libération des lieux loués, avec les intérêts au taux légal.

- Condamner Madame [M] [B] [O] au paiement :

- d’une indemnité de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile (C.P.C.)

- de tous les frais et dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (179,81 euros).

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation n'ayant pu être délivrée directement à la personne de Madame [M] [B] [O], une copie en a néanmoins été déposée à son attention, le 20/02/2024, en l'étude de Maître [E] [J], commissaire de justice à Caen, selon les éléments figurant au procès-verbal dressé à cette occasion.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 21/02/2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon le système de notification électronique EXPLOC.

A l’audience du 12/09/2024 à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, CAEN LA MER HABITAT est valablement représentée par son conseil et actualise le montant de sa créance à la somme de 5338,15 euros à la date du 05/09/2024 et reprend les termes de son assignation demandant notamment l’expulsion ferme.

Madame [M] [B] [O] est présente en personne lors de l’audience du 12/09/2024. Elle reconnaît la dette locative mais dénonce le caractère insalubre de son logement.

Il a été prononcé un renvoi contradictoire au 12/12/2024 afin de permettre à Madame [M] [B] [O] de prendre attache avec les services de CAEN LA MER HABITAT au sujet de l'insalubrité du logement, Madame [M] [B] [O] se disant disposée à solder la dette si le bailleur mène les travaux d'entretien attendus.

A l’audience du 12/12/2024, CAEN LA MER HABITAT est valablement représentée par son conseil et actualise le montant de sa créance à la somme de 6413,04 euros à la date du 02/12/2024 et reprend les termes de son assignation demandant notamment l’expulsion ferme. CAEN LA MER HABITAT met en avant la réalisation de travaux à la suite d'un dégât des eaux et dénonce l'absence de reprise de paiement du loyer courant. CAEN LA MER HABITAT verse des éléments de facturation de la réalisation de ces travaux.

Madame [M] [B] [O] est présente en personne lors de l’audience du 12/12/2024. Elle reconnaît la dette locative mais conteste la réalité des travaux, affirmant que le logement est dans le même état qu'en septembre. Elle ne verse ni pièces ni écritures aux débats.

L'affaire a été retenue. Le délibéré a été fixé à la date du 07/02/2025 avec mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en sa version applicable au jour de la signature du présent bail, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail (article 4.6, page 5/8) et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par la Société OPH CAEN LA MER HABITAT que Madame [M] [B] [O] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

Le diagnostic social et financier de la situation de Madame [M] [B] [O] n'a pu être réalisé par les services de l'UDAF du Calvados, Madame [M] [B] [O] étant absente du rendez-vous programmé le 17/06/2024.

Madame [M] [B] [O] conteste la réalisation des travaux à son domicile et dénonce la prétendue insalubrité de son logement mais elle ne produit pas la moindre pièce de nature à corroborer des dires. CAEN LA MER HABITAT produit en revanche les factures justifiant de ses interventions pour qu'un plombier procède à la recherche de fuite et qu'il soit par ailleurs procédé au désengorgement du sous-sol dudit logement.

Madame [M] [B] [O] ne formule aucune proposition destinée à l'apurement de sa dette locative lors de l'audience du 12 décembre 2024, et affirme par ailleurs qu'elle ne veut pas d'échéancier pour le règlement de l'arriéré locatif. Madame [M] [B] [O] n'est donc pas en situation de solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 20/04/2023, et d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [B] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Jusqu’à la complète libération de lieux et la remise des clefs, l’occupant est redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir.

Il y a lieu d'ordonner, en ce cas, la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [M] [B] [O].

Il convient enfin de dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclue.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte actualisé à la date du 02/12/2024, il apparaît que Madame [M] [B] [O] reste redevable de la somme de CINQ MILLE CINQ CENT QUARANTE-NEUF EUROS ET QUATRE-VINGT-SIX CENTIMES (5549,86 euros) au titre de l’arriéré de loyer du au 30/11/2024, (6413,04 euros moins 863,18 euros de frais de procédure = 5546,86 euros), somme au paiement de laquelle il convient de la condamner, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation, soit le 20/02/2024 à hauteur de la somme de MILLE CINQ CENT VINGT-NEUF EUROS ET UN CENTIME (1529,01 euros), et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande d’exécution provisoire

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Sur les dépens et l'application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société OPH CAEN LA MER HABITAT les frais exposés à l'occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Aussi, lui sera-t-il alloué la somme de CINQUANTE EUROS (50 euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile (C.P.C.).

La charge des dépens sera supportée par Madame [M] [B] [O] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile et comprendra notamment le coût du commandement de payer du 20/02/2023.

PAR CES MOTIFS