TJ Caen, 7 févr. 2025, RG 24/01461

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
11 rue Dumont d’Urville
CS 45257 -
14052 CAEN CEDEX 4
☎ :0250101300

N° RG 24/01461 - N° Portalis DBW5-W-B7I-IZI6

Minute : 2025/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 07 Février 2025

S.A. LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

C/

[K] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Olivier FERRETTI - 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [K] [Z]

Me Olivier FERRETTI - 22
Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER (RCS Caen B613.820.596), dont le siège social est sis Péricentre 2, 66 Avenue de Thiès BP 750174 - 14075 CAEN CEDEX
représentée par Me Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22 substitué par Me Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [K] [Z]
née le 08 Mars 1998 à CAEN (14000), demeurant 4 Rue du BESSIN - Bât 5. Log 10. - 14000 CAEN
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe LEVAVASSEUR, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Décembre 2024
Date des débats : 12 Décembre 2024
Date de la mise à disposition : 07 Février 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25/01/2022, à l’effet du 15/02/2022, la SA CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER (la CAENNAISE) a donné à bail à Madame [K] [Z] un immeuble à usage d'habitation, un appartement de type T4 (logement n° 010, bâtiment 05, référencé 01 01 0003 05 0351), sis 4 rue de Bessin à Caen (14000), pour un loyer mensuel de 392,89 euros outre les charges.

Par LRAR en date du 07/11/2023, la SA CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER (la CAENNAISE) a mis en demeure Madame [K] [Z] de s'acquitter de la dette locative d'un montant de 1144,77 euros sous un délai de huit (8) jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 14/12/2023, la CAENNAISE a fait délivrer à Madame [K] [Z] un commandement de payer la somme de 1268,71 euros au titre des loyers et des charges impayés à la date du 06/12/2023 et sommation d'avoir à justifier de l'occupation d'un logement. Cet acte n'ayant pu être délivré directement à la personne de Madame [K] [Z], une copie en a néanmoins été déposée à son attention, le 06/12/2023, en l'étude de Maître [U] [M], commissaire de justice à Caen (14000), selon les indications figurant au procès-verbal dressé à cette occasion.

Le commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, la CAENNAISE a fait assigner Madame [K] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen par acte de commissaire de justice en date du 03/04/2024 afin de voir :

- Constater la résiliation du bail conclu entre LA CAENNAISE et Madame [K] [Z] concernant un appartement de type T4 (logement n° 010, bâtiment 05, référencé 01 01 0003 05 0351), sis 4 rue de Bessin à Caen (14000), à la date du 14/02/2024 ;

- Ordonner l’expulsion de Madame [K] [Z] de ses biens et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique, dans le délai de quinze (15) jours à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration du délai de deux (2) mois suivant le commandement prévu à l'article L. 412-1 du CPCE ;

- Autoriser la CAENNAISE à faire transporter les meubles et effets garnissant les lieux loués dans un lieu de son choix propre et en assurer la conservation, aux frais, risques et périls de Madame [K] [Z], en attente de la décision du Juge de l'exécution qui devra statuer sur leur sort s'ils ne sont pas retirés dans les délais fixés par la loi ;

- Condamner Madame [K] [Z] au paiement :

- de la somme de 1973,32 euros correspondant au montant des arriérés de loyers, et des charges dus au 14/02/2024,

- d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et des charges pour la période du 15/02/2024 jusqu'à la libération effective des lieux,

- d’une indemnité de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- des entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer et de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement du 14/12/2023,

Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,
L'assignation a été délivrée directement à la personne Madame [K] [Z], le 03/04/2024, par Maître [S] [W], commissaire de justice à Caen (14000).

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 04/04/2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 12/12/2024, la CAENNAISE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer les a amenés à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat. La CAENNAISE actualise le montant de sa créance à la somme de 3567,46 euros et, selon les termes de la note d'audience, indique s'en rapporter quant à la proposition d'apurement de la dette locative formulée par Madame [K] [Z].

Madame [K] [Z] est présente en personne lors de l'audience du 12/12/2024. Selon les termes de la note d'audience, la défenderesse reconnaît la réalité de la dette revendiquée à son encontre, propose de régler la somme mensuelle de 90 euros en sus du loyer afin de solder la dette locative à l'appui d'un échéancier.

L'affaire a été retenue avec une date de délibéré fixée au 07/02/2025, avec mise à dispositions de la décision au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail (article 11, page 3/4) et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par LA CAENNAISE que Madame [K] [Z] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement de payer.

Le Diagnostic social et financier de Madame [K] [Z] ne figure pas au dossier.

Le plan d’apurement évoqué lors de l’audience est jugé crédible au regard des éléments débattus contradictoirement lors de l'audience et la locataire est ainsi en situation de solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 14/02/2024.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, alors même que le locataire ne l'a pas saisi dans le délai de deux (2) mois suivant le commandement de payer, accorder même d'office, des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu des difficultés financières et personnelles invoquées par Madame [K] [Z], il lui sera accordé les délais de paiement, avec clause de déchéance du terme dans l'hypothèse du non-respect de l'échéancier.

Madame [K] [Z] devra donc régler la somme de QUATRE-VINGT-DIX EUROS (90 euros) par mois, en sus du loyer en cours, charges comprises, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dette devant être payée en totalité comme indiqué au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de non-respect des modalités de paiement ainsi accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets, le bail sera résilié, l'expulsion du locataire pourra être mise en œuvre et une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, sera due jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clefs.

En outre, à défaut d'un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision.

Il conviendrait ainsi d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [Z] de ses biens et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique, dans le délai de quinze (15) jours à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration du délai de deux (2) mois suivant le commandement prévu à l'article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et par ailleurs d'autoriser la CAENNAISE à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [K] [Z].

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte en date du 02/12/2024, il apparaît que Madame [K] [Z] reste en effet redevable de la somme de TROIS MILLE CINQ CENT SOIXANTE-SEPT EUROS ET QUARANTE-SIX CENTIMES (3567,46 euros) au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dus au 02/12/2024, somme au paiement de laquelle il convient de la condamner avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 03/04/2024 à hauteur de la somme de MILLE NEUF CENT SOIXANTE-TREIZE EUROS ET TRENTE-DEUX CENTIMES (1973,32 euros) et à compter de la date de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande d’exécution provisoire

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Sur les dépens et l'application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Il est équitable de laisser à la charge de la CAENNAISE les frais exposés à l'occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Ainsi la CAENNAISE sera déboutée du chef de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La charge des entiers dépens de la procédure sera supportée par Madame [K] [Z] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement du 14/12/2023.

PAR CES MOTIFS