TJ Strasbourg, 7 févr. 2025, RG 24/01548

N° RG 24/01548 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NGTX

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/01548
N° Portalis DB2E-W-B7I-NGTX

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Florence APPRILL-THOMPSON
- défendeurs

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 FEVRIER 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Imamtriculée au RCS de PARIS sous le n° 552 046 484
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Florence APPRILL-THOMPSON, substituée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

PARTIES REQUISES :

Madame [C] [E]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, non représentée

Monsieur [F] [E]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 17 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 07 Février 2025.

ORDONNANCE :
Réputée contradictoire en premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier
RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 2 avril 2024 ayant pris effet le 5 avril 2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [C] [E] et M. [F] [E] pour une durée de 1 an un logement à usage d’habitation, type 4, 3ème étage, porte 0031, KARINE 2, sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 544,07 € outre les provisions mensuelles de 228,43 € et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Mme [C] [E] et M. [F] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 septembre 2024 pour la somme en principal de 2 528,14 €. Le commissaire de justice a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin, laquelle en a accusé réception le 10 septembre 2024.

Elle a fait assigner à l’audience du 17 janvier 2025, Mme [C] [E] et M. [F] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :
constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l’effet du commandement de payer demeuré infructueux ;En conséquence,
condamner les défendeurs, ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer corps et bien le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;fixer l’indemnité d’occupation révisable à la somme mensuelle de 800 €, charges en sus, à compter du 1er novembre 2024 ;les condamner solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ;les condamner solidairement à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés à la date dy 22 octobre 2024, augmenté des intérêts légaux à compter de l’assignation ;les condamner solidairement au paiement d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les condamner solidairement en tous les frais et dépens comprenant les frais du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Mme [C] [E] et M. [F] [E] n’ont pas comparu bien que régulièrement assignés par acte remis à personne pour Madame et à domicile pour Monsieur.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Strasbourg par la voie électronique le 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 10 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que «I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 7 des conditions particulières aux termes de laquelle « Le présent contrat de location pourra être résilié à la seule volonté du bailleur à défaut d’un seul paiement d’une seul terme de loyer et charges à son échéance, en cas de non versement du dépôt de garantie ou de défaut de souscription… de l’assurance des risques locatifs, et ce deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux... »
C’est donc ce délai de deux mois, contractuel et plus protecteur, qui trouvera à s’appliquer à la cause.
Un commandement de payer a été signifié le 10 septembre 2024 reproduisant la clause résolutoire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 novembre 2024.

2.1. Sur l’indemnité d’occupation

Mme [C] [E] et M. [F] [E], occupants sans droit ni titre, seront ainsi solidairement condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle a en principe une nature compensatoire et indemnitaire, pour la période courant du 11 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux et à la remise des clés.

La demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct du non-paiement du loyer et de ses accessoires.

Ainsi cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer mensuel et ses accessoires tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

2.2 Sur l’expulsion

La procédure d’évacuation, régie par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.
Le code des procédures civiles d’exécution ne connaît que de la procédure d’expulsion, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR ayant supprimé de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse que sous le vocable d’évacuation c’est une mesure d’expulsion qui est sollicitée.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement...»

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 1310 du code civile dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires, articles 4 des conditions générales et 8 des conditions particulières.

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Mme [C] [E] et M. [F] [E] reste lui devoir la somme de 1 821,13 € au quittancement du mois de décembre 2024 exigible à la date de l’audience, le montant demandé par assignation est donc justifié après avoir été actualisé et expurgé des frais de contentieux.

Mme [C] [E] et M. [F] [E], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 1 465,54 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».
En l’absence d’éléments justifiant que les locataires sont en situation de régler leur dette locative, les règlements ayant cessé depuis le 28 novembre 2024, il n’y a pas lieu d’accorder à Mme [C] [E] et M. [F] [E] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [C] [E] et M. [F] [E], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [C] [E] et M. [F] [E] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS