TJ Strasbourg, 7 févr. 2025, RG 24/01519

N° RG 24/01519 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NGA5

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/01519
N° Portalis DB2E-W-B7I-NGA5

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Catherine SCHULTZ-MARTIN
- défendeurs

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier
Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 FEVRIER 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE
Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 568 501 415
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 183

PARTIES REQUISES :

Monsieur [V] [S] [M]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [J] [G] [F]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 17 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 07 Février 2025.

ORDONNANCE :
Contradictoire en premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier
RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 13 septembre 2018 ayant pris effet le 16 septembre 2018, la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE a donné à bail à M. [V] [S] [M] et Mme [J] [G] [F] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation, un parking et un jardin n° 01 01 2306 01 0063 01 sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 426,84 € outre les provisions et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE a saisi la Caisse d’Allocations familiales du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 22 août 2024.

La S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE a ensuite fait signifier à M. [V] [S] [M] et Mme [J] [G] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 août 2024 pour la somme en principal de 2 012,97 €.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 17 janvier 2025, M. [V] [S] [M] et Mme [J] [G] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier, les locataires n’ayant pu être rencontrés.

La S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :
constater, en tous cas prononcer la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties ;subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;
En tous les cas,
prononcer l’expulsion immédiate de M. [V] [S] [M] et Mme [J] [G] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;les condamner conjointement et solidairement à lui payer une provision de 2 280,35 €, actualisée au 10 janvier 2025 à la somme de 943,55 € ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due postérieurement à la résiliation à la somme de 759,07 et les condamner conjointement et solidairement à son paiement ;Dire et juger que cette indemnité suivra les révisions et réajustement du loyer devant normalement intervenir au 1er janvier ;Lui réserver le droit au décompte définitif des charges ;les condamner conjointement et solidairement au paiement d’une somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer.Constater le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir ;
Elle expose que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et souhaitent solder leur dette locative fin janvier.

M. [V] [S] [M] et Mme [J] [G] [F] ont comparu. Ils confirment leur souhait de régler le solde de la dette ce mois et demande des délais sur trois mois pour payer les frais.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Strasbourg par la voie électronique le 15 novembre, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions ayant signalé une situation persistante d'impayés à la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin qui en a accusé réception le 22 août 2024 soit au moins deux mois avant l’assignation du 14 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 9 « Clause résolutoire » des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 26 août 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 octobre 2024.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civile dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail, article 3 des conditions générales, contient une clause de solidarité des locataires.

La S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE produit un décompte démontrant que M. [V] [S] [M] et Mme [J] [G] [F] reste lui devoir la somme de 943,55 € au 10 janvier 2025.

M. [V] [S] [M] et Mme [J] [G] [F] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.
Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 943,55 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Le bailleur expose que les paiements ont repris. Les versements effectués depuis le mois d’octobre 2024 établissent une réelle capacité financière.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser M. [V] [S] [M] et Mme [J] [G] [F] à se libérer du montant de leur dette locative, des dépens et frais irrépétibles selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

L’octroi de délais de paiement rend inopérante la demande d’expulsion immédiate.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [V] [S] [M] et Mme [J] [G] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l'équité justifie de condamner les défendeurs in solidum à payer à la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE une somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS