CA Paris, 7 févr. 2025, RG 24/04506

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8

ARRÊT DU 07 FEVRIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/04506 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJBMT

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Février 2024 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/56720

APPELANTE

Mme [E] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant Me Louise HENNON, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A.R.L. SOCIETE EXPERTISES COMPTABLES ET FINANCIERES VERNEUIL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Hélène BUREAU-MERLET, avocat au barreau de PARIS, toque : E2038

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 décembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 10 février 2016, Mme [Y], en sa qualité d'usufruitière et les consorts [Y], en leur qualité de nus-propriétaires, ont donné à bail commercial à la société Expertises Comptables et Financières Verneuil (ci-après ECF Verneuil) des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 90.000 euros hors taxes et charges, payable par trimestre d'avance.

Des loyers étant impayés, Mme [Y] a fait délivrer, le 17 avril 2023, à la société ECF Verneuil un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 86.309,34 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 avril 2023.

Par acte du 26 juillet 2023, Mmes [Y] et [H], cette dernière s'étant vue attribuée la totalité de la nue-propriété du bien immobilier donné à bail à la suite d'un acte de partage du 24 juin 2019, ont fait assigner la société ECF Verneuil devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire au 17 mai 2023, expulsion de la locataire et condamnation de celle-ci, par provision, au paiement d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif.

Par ordonnance du 12 février 2024, le premier juge a :

dit que le commandement de payer du 17 avril 2023 a été délivré régulièrement par Mmes [Y] et [H] ;

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

accordé rétroactivement à la société ECF Verneuil un délai, soit jusqu'au 11 février 2024, pour s'acquitter de sa dette ;

suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu'à cette date ;

constaté que la société ECF Verneuil s'est intégralement acquittée du paiement de la dette susvisée dans le délai accordé ;

dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des intérêts ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la révision des loyers ;

rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société ECF Verneuil aux dépens.

Mme [H] est devenue propriétaire du bien immobilier donné à bail au décès de Mme [Y], survenu le 1er février 2024.

Par déclaration du 28 février 2024, Mme [H] a relevé appel de cette décision en critiquant ses dispositions ayant accordé rétroactivement à la société ECF Verneuil un délai, soit jusqu'au 11 février 2024, pour s'acquitter de sa dette et, par suite, suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu'à cette date, et rejeté les demandes au titre de l'acquisition de la clause résolutoire, de la clause pénale, des intérêts, de la révision des loyers et de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 décembre 2024, Mme [H] demande à la cour de :

infirmer l'ordonnance du 12 février 2024 en ses dispositions dont elle a relevé appel ;

la confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et la résiliation de plein droit du bail à la date du 17 mai 2023 ;

ordonner, sans délai, l'expulsion de la société ECF Verneuil des locaux qu'elle occupe situés [Adresse 1] à [Localité 2], et de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et, si nécessaire, d'un serrurier ;

assortir l'obligation de quitter les lieux de la société ECF Verneuil d'une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce, jusqu'au jour de la complète libération des lieux et remise des clés ;

ordonner la mise sous séquestre des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place en application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamner à titre provisionnel la société ECF Verneuil à lui verser une indemnité quotidienne d'occupation d'un montant de 568,60 euros correspondant au double du montant du loyer quotidien en vigueur, charges et taxes en sus, depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par restitution des clés ;

condamner à titre provisionnel la société ECF Verneuil à lui verser une somme de 3.842,30 euros au titre de la clause pénale du bail, correspondant à 10 % des sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges à la date d'acquisition de la clause résolutoire ;

condamner à titre provisionnel la société ECF Verneuil à lui verser une somme de 22.500 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie, que le bailleur conservera conformément à la clause pénale du bail ;

ordonner l'indexation de l'indemnité d'occupation, si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'acquisition de la clause résolutoire ;

Y ajoutant,

débouter la société ECF Verneuil de l'intégralité de ses demandes ;

condamner la société ECF Verneuil à lui verser une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 décembre 2024, la société ECF Verneuil demande à la cour de :

confirmer l'ordonnance entreprise ce qu'elle a :

- accordé rétroactivement un délai jusqu'au 11 février 2024 pour régler la dette ;

- suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu'à cette date ;

- constaté qu'elle s'était intégralement acquittée du paiement de la dette dans le délai accordé ;

- dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des intérêts ;

- rejeté les demandes plus amples des parties ;

Subsidiairement,

débouter Mme [H] de sa demande en paiement de la somme de 26.342,30 euros à titre de clause pénale ;

débouter Mme [H] de sa demande en paiement d'une indemnité quotidienne d'occupation d'un montant de 568,6 euros ;

débouter Mme [H] de toute autre demande ;

En tout état de cause,

débouter Mme [H] de toutes ses prétentions ;

condamner Mme [H] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 décembre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Au cas présent, Mme [Y] a fait délivrer à la société ECF Verneuil, le 17 avril 2023, un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour la somme en principal de 94.940,27 euros, comprenant celle de 8.630,93 euros au titre de la clause pénale. La somme réclamée au titre de l'arriéré locatif (86.309,34 euros) correspondait aux loyers des quatrième trimestre 2022, premier et deuxième trimestres 2023, sous déduction d'un règlement partiel de 16.336,81euros effectué le 20 janvier 2023, le loyer étant payable trimestriellement et d'avance.

Il résulte du décompte produit arrêté au 5 juillet 2023, (pièce n°6 de l'intimée), que les causes du commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de cet acte, ce que ne conteste d'ailleurs pas la société ECF Verneuil, qui, au cours de ce délai, a procédé à des paiements partiels (15.000 euros le 27 avril 2023 et 20.886,22 euros le 12 mai 2023).

Le défaut de paiement des causes du commandement de payer dont la validité ne se heurte à aucune contestation sérieuse, dans le délai d'un mois imparti par cet acte, ne peut que conduire au constat de la réunion des conditions de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 mai 2023, de sorte que l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

Il ressort des divers décomptes produits qu'outre les deux règlements susvisés, la société ECF Verneuil a effectué plusieurs virements afin d'apurer sa dette et régler les loyers courants, soit :

12.000 euros, le 20 juin 2023 ;

12.923,02 euros, le 17 juillet 2023 ;

10.000 euros, le 27 juillet 2023 ;

15.500 euros, le 9 août 2023 ;

32.886,32 euros, le 11 août 2023, date à laquelle la société locataire était à jour du loyer du troisième trimestre 2023 et de l'arriéré, apurant ainsi les causes du commandement ;

32.886,32 euros, le 18 octobre 2023 ;

34.886,42 euros, le 22 janvier 2024 ;

22.000 euros, le 16 avril 2024 ;

19.689,75 euros, le 14 mai 2024 ;

32.702,42 euros, le 10 juillet 2024 ;

25.000 euros, le 15 octobre 2024 ;

1.423,09 euros, le 12 novembre 2024 ;

5.905,54 euros, le 7 décembre 2024, de sorte qu'à cette dernière date, la société ECF Verneuil était à jour de l'intégralité de ses loyers.

Tenant compte des paiements effectués et des efforts réalisés par la société ECF Verneuil pour apurer sa dette, c'est par une exacte appréciation des faits soumis à son appréciation que le premier juge lui a accordé des délais rétroactifs jusqu'au 11 février 2024, constaté que pendant le cours de ceux-ci la dette a été apurée, étant relevé que les causes du commandement de payer, s'agissant de l'arriéré locatif, ont été réglées au plus tard le 11 août 2023 et dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Il en résulte que la demande de Mme [H] tendant au paiement d'une indemnité d'occupation ne peut être que rejetée en l'absence de constatation de la résiliation du bail.

Sur la demande de provision au titre des clauses pénales

Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Mme [H] sollicite les sommes de 3.842,30 euros correspondant à une indemnité de 10 % des sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que celle 22.500 euros représentant le montant du dépôt de garantie qu'elle considère devoir conserver.

En l'absence de constatation de la résiliation du bail, il n'y a pas lieu de statuer sur l'éventuelle attribution au bailleur du dépôt de garantie.

S'agissant de l'indemnité de 10 %, le bail prévoit qu' 'en cas de non-paiement d'une seule quittance à son échéance et dès le premier acte d'huissier ou la première présentation d'une lettre de rappel adressée en recommandée avec accusé de réception, la somme due sera ipso facto majorée de 10 % et des frais de recouvrement, y compris la totalité du droit proportionnel de l'huissier de justice, à titre de clause pénale'.

Cette indemnité est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse.

Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef et l'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, Mme [H] sera condamnée aux dépens d'appel.

Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS