TJ Saint-Denis de La Réunion, 10 févr. 2025, RG 24/00012

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION)

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JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L'EXPROPRIATION

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JUGEMENT DE FIXATION D'INDEMNITÉS DU 10 FEVRIER 2025

DOSSIER N° RG 24/00012 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZQ4
NAC : 70Z

Minute N° 25/00005

Projet : Fixation du prix de préemption - Parcelles AO [Cadastre 24] - [Cadastre 25] - [Cadastre 26] - [Cadastre 27]

À l’audience du 10 Février 2025, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Juge de l'Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/196 de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 03 juillet 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA RÉUNION
[Adresse 23]
[Localité 35]

Représentée par Maître Isabelle NGUYEN de la SELARL ING AVOCAT-CONSEIL, avocat au barreau de STRASBOURG.

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEUR(S)

SCI BOSSMAN SON
[Adresse 2]
[Localité 34]

Représentée par Maître Benoît JORION, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART,

En présence de Madame Sandra SERIACAROUPIN-DELATTRE, Commissaire du Gouvernement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 10 mars 2024, la commune de [Localité 34] (Réunion) a reçu de la SCI Bossman Son, représentée par [V] [E] [G], une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) un ensemble de parcelles cadastrées section AO n° [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 27], sises [Adresse 5] et [Adresse 5] [Adresse 37] à [Localité 34]-de-la-Réunion pour une surface totale de 859 m², au prix de 1.129.739 euros outre une commission d’agence à la charge de l’acquéreur de 110.000 euros.

L’Etablissement Public Foncier de la Réunion (EPFR) est titulaire du droit de préemption suivant délibérations du conseil municipal de la mairie de [Localité 34] en date des 29 mai 2017 et 25 septembre 2020.

La ville a confié à l’EPFR ce droit dans le cadre du projet de renouvellement urbain Nord Est Littoral (dit PRUNEL) en vue notamment d’une redynamisation économique et sociale des quartiers via une requalification des espaces de vie et des espaces publics et favoriser leur porosité, dont le quartier dit [Adresse 37].

L’EPFR a, par décision du 20 juin 2024, exercé son droit de préemption sur le bien concerné par le projet PRUNEL et proposé un prix de 826.500 euros HT en ce compris la commission d’agence de 110.000 euros et en sus la TVA sur marge à recalculer au jour de la vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 juillet 2024, reçue le 11 juillet suivant par l’EPFR, la SCI Bossman Son a dit via son notaire refuser l’offre et l’a invité à saisir le juge de l’expropriation.

C’est dans ces conditions que, suivant mémoire introductif du 18 juillet 2024, reçu le 22 juillet 2024 au greffe, l’EPFR a saisi dans le délai de 15 jours le juge de l’expropriation du département de la Réunion aux fins de fixation du prix du bien préempté et notifié aux défendeurs la saisine de cette juridiction par lettre recommandée avec accusé de réception datée du même jour.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 20 août 2024, reçu au greffe le 21 août 2024, l’EPFR justifie avoir consigné une somme de 123.975 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, correspondant à 15 % de l’évaluation du directeur départemental des Finances Publiques, suivant récépissé de consignation en date du 13 août 2024.

Par ordonnance du 26 août 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au vendredi au 25 octobre 2024.

Le transport a eu lieu à cette date en présence des représentants de l’EPFR, de [V] [E] [G] et [Z] [T] épouse [G] pour la SCI Bossman Son et de la commissaire du Gouvernement.

Par conclusions du 10 octobre 2024, enregistrées au greffe le 15 octobre 2024, la commissaire du gouvernement a proposé au juge de fixer un prix total de 764. 510 euros HT mais dit retenir l’offre de prix de l’EPFR, plus favorable, de 826.500 euros hors taxe et hors commission d’agence.

À l’audience du 25 novembre 2024, les parties étaient représentées par leur avocat respectif. Elles ont versé leur mémoire qu’elles ont développé en application des dispositions de l’article R.311-20, al. 1er du code de l’expropriation.

L’EPFR a déclaré retenir un prix sur la base de l’évaluation de la commissaire du gouvernement soit, 764. 510 euros HT outre la TVA et les frais d’agence de 110.000 euros. Il relève qu’il n’y a pas de termes de référence à l’appui de la demande de la SCI Bossman Son et souligne que le marché n’est pas très dynamique dans ce secteur pour le moment. Il demande d’exclure la méthode du compte à rebours précisant qu’il n’y a pas de permis de construire valable à l’heure actuelle.

La SCI Bossman Son fait valoir qu’il s’agit d’un bien très rare et que des termes de référence en adéquation sont donc durs à trouver, que si le bien a été acheté en 2013, 1.000 euros le m², il vaut à présent d’après son expert 1.200 euros le m² compte tenu de l’évolution du marché immobilier. Il précise qu’il a toujours été prévu que la commission d’agence soit à la charge de l’acquéreur et en dehors du prix dont il maintient le montant à 1.129.000 euros selon la méthode promoteur.

La commissaire du gouvernement a précisé avoir retenu la méthode par comparaison concernant des terrains à bâtir et proposé en définitive 3 termes de référence pour une moyenne de 890 euros le m², le prix du marché ayant peu évolué.

Aux termes de son mémoire en réplique, l’EPFR demande au juge de l’expropriation de fixer le prix des parcelles cadastrées section AO [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 27] à [Localité 34] situées [Adresse 5], d’une surface totale de 659 m², à la somme de 764.510 euros HT, et en sus la TVA sur marge à recalculer au jour de la vente, avec en sus les frais d’agence de 110.000 euros à sa charge, soit un prix global de 874.510 euros.

Selon mémoire en défense n° 2, la SCI Bossman Son demande au juge de l’expropriation de :
- fixer le prix des biens lui appartenant constitués des parcelles AO [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 27] sises [Adresse 5] à [Localité 34], pour 859 m² au total, au prix de 1.315 euros le m², soit 1.129.739 euros, hors frais d’agence de 110.000 euros à la charge de l’acquéreur,
- condamner l’EPFR à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en fixation du prix de la préemption

Selon les dispositions de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, le titulaire du droit de préemption, ou le délégataire, peut exercer son droit de préemption à un prix autre que celui mentionné dans la Déclaration d’intention d’aliéner. Le propriétaire peut alors accepter ou refuser de céder son bien au prix offert. A défaut d’accord amiable entre les parties, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation.

Aux termes de l’article R.213-11, 1er alinéa, du code de l’urbanisme, « Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R.213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. (...).
A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit (…) ».

Le prix des biens préemptés, à défaut d’accord entre les parties, est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, selon les règles applicables en la matière, conformément aux dispositions des articles L.211-5 et L. 213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation, dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l’expropriation. Toutefois, l’article L.213-4, 1er alinéa, in fine, du code de l’urbanisme précise que le prix d’acquisition fixé par la juridiction de l’expropriation est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme et de l’article L.331-2 du code de l’expropriation.

Sur la description du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ».

Lorsqu’il s’agit d’une préemption, dès lors qu’aucune ordonnance d’expropriation n’est rendue, la consistance des biens s’apprécie, selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, « à la date de la décision de première instance », soit à la date du présent jugement en fixation du prix.

La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

En l’espèce, le bien immobilier est composé de quatre parcelles cadastrées section AO [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 27] à [Localité 34], au [Adresse 5], dans le quartier [Adresse 37]. Elles ont été acquises le 28 décembre 2013 par la SCI Bossman Son au prix de 860.000 euros.

Il est à préciser que lesdites parcelles, libres de toute occupation et location, ont une contenance respective de 73 m², 367 m², 61 m² et 358 m², soit bien un total de 859 m² contrairement à ce qu’indique l’EPFR dans son dispositif et les époux [G] lors du transport.

Le terrain global dispose d’une surface plane et régulière. Les parcelles AO [Cadastre 26] et [Cadastre 27] sont des quadrilatères réguliers tandis que les parcelles AO [Cadastre 24] et [Cadastre 25] subissent un décroché dans leur configuration. Elles sont toutes revêtues de surfaces terreuses, gravillonnées et herbeuses et une plate-forme en béton existe sur la parcelle AO [Cadastre 25]. Elles ne supportent aucune construction. Les parcelles donnant sur la [Adresse 41] : AO [Cadastre 27] (au [Adresse 5]) et AO [Cadastre 24] (au [Adresse 5]), sur environ 23 mètres de longueur, sont reliées aux réseaux d’eau et d’électricité. Les parcelles sont entourées majoritairement d’immeubles collectifs sur les parcelles mitoyennes, d’un muret et d’un long portail sur la rue.

Les parcelles sont situées à proximité immédiate de l’hyper-centre de [Localité 34] et à une centaine de mètres du [Adresse 38] (RN2). Le secteur, non doté d’espaces verts proprement dits, comprend des constructions à usage d’habitation de type immeubles et de locaux commerciaux de chaque côté de la rue, très fréquenté en journée par des piétons mais aussi de nombreux véhicules avec des embouteillages fréquents et stagnant dans la rue.

Le quartier [Adresse 37] est un quartier populaire concentrant une population diversifiée et non touristique. Il comprend de nombreux commerces et un accès proche à des enseignes diverses. Dans la [Adresse 37], juste à côté du bien à considérer, existe un temple Tamoul, de très nombreux commerces en particulier de vêtements, des boutiques de type bazar, ces enseignes se différenciant nettement de celles de l’hyper centre-ville mais celui-ci reste proche, même à pied.

Si la défenderesse indique dans ses dernières écritures que les biens à évaluer se trouvent dans l’immédiat centre-ville dont la [Adresse 41] en est une artère importante, que le quartier Bas de la rue présentant des caractéristiques à la fois historiques, commerciales et résidentielles, à proximité de plusieurs points névralgiques, dans une partie de la ville assez animée, avec un réseau de rues perpendiculaires facilitant la circulation piétonne et automobile, l’EPFR rétorque qu’il ne s’agit pas de la [Adresse 40] de [Localité 34], soit de l’hyper-centre ville historique de la ville, ce qui est exact.

Ainsi que le relève le rapport d’expertise de la défenderesse, le secteur peut connaître, à l’instar d’autres centre-villes, des problèmes d’insécurité, de délinquance et de propreté.

S’il présente des atouts géographiques indéniables, le quartier [Adresse 37] ne peut être considéré comme un secteur de ville actuellement en cours de “gentrification” soit attirant déjà une population socio-économique assez élevée et dès lors des commerces et des restaurants correspondants mais cela sera sans doute le cas dans les années à venir, précisément à l’issue du projet envisagé par la ville. Si le rapport d’expertise mentionne la proximité du littoral et de son sentier promenade le long de l’océan, l’accès à celui-ci est pour l’heure peu accessible immédiatement à pied.

Sur l’usage effectif de la parcelle

Sur les dates de référence

Les articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD), la date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates de référence suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation du prix du bien préempté.

En l’absence d’ordonnance d’expropriation, la consistance des biens s’apprécie à la date du présent jugement.

La commissaire du gouvernement indique, en application des articles L.211-1, L.211-5, R.213-11 alinéa 1, L.213-4 du code de l’urbanisme et L.322-1 et L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que la date de référence est celle de l’opposabilité du PLU de la commune de [Localité 34] approuvé le 20 février 2024, comme l’indique la SCI défenderesse également, et que les parcelles sont toutes classées en zone Udp dudit PLU, soit la zone urbaine dense de la bande littoral.

Cette zone a vocation à poursuivre la densification amorcée et la restructuration recherchée, avec un alignement des constructions, des espaces publics et des éléments de végétalisation le long des axes secondaires.

Les parcelles AO [Cadastre 27] et [Cadastre 24] sont d’ailleurs partiellement grevées sur 169 m² d’un emplacement réservé (ER n° 52) pour la mise à l’alignement de la [Adresse 41] comme il ressort des pièces du dossier.

Il convient de préciser que le fait qu’une partie des terrains en cause soit comprise dans un emplacement réservé par un PLU est indifférent dans l’évaluation qui va suivre.

Sur la qualification des terrains

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
« 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.»

Il ressort de la promesse de vente en date du 04 mars 2024, dans la partie “Identification du bien, Désignation”, que la cession concerne des terrains à bâtir. L’unité foncière classée en secteur Udp est en zonage constructible du PLU, disposant de réseaux. Il y a donc lieu, au vu de leurs caractéristiques et de leur nature urbanistique, de dire que les parcelles dont s’agit doivent être qualifiées de terrain à bâtir.

Sur la détermination du prix

Selon l’article L.322-2 al. 1er du code de l’expropriation, « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance », soit à la date du jugement en fixation du prix.

Il est à rappeler, à titre liminaire, que le juge n’est saisi que par les dernières conclusions des parties.

Aux termes de ses dernières écritures et sur la base de l’évaluation de la commissaire du gouvernement, l’EPFR demande au juge de l’expropriation de fixer le prix des parcelles AO [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 27] à la somme de 764.510 euros HT, et en sus la TVA sur marge à recalculer au jour de la vente, et en sus également les frais d’agence de 110.000 euros à sa charge, soit un prix global de 874.510 euros.

La SCI Bossman Son demande, pour sa part, que le prix des parcelles AO [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 27] soit fixé au prix de 1.315 euros le m², soit à la somme de 1.129.739 euros pour les 859 m², hors frais d’agence de 110.000 euros à la charge de l’acquéreur. Il précise ne pouvoir recevoir un prix inférieur à celui du prix d’achat de 11 ans antérieur.

La commissaire du gouvernement a évalué le prix des biens en question à la somme de 764.510 euros HT, soit 890 euros le m².

Sur la méthode d’évaluation du bien

La SCI défenderesse demande de retenir la méthode du compte à rebours, laquelle consiste à partir du prix prévisionnel de vente d’un programme, à reconstituer les différentes dépenses à engager pour déduire ensuite la valeur d’un terrain ou d’un immeuble. Elle indique avoir obtenu le 09 mai 2017 un permis de construire en vue d’édifier 7 logements sur 2.232 m² et souligne que la préemption a également pour but la construction d’une trentaine de logements.

Si cette méthode consiste à déterminer la valeur d’un terrain par ce qui sera construit, il convient de dire que le juge ne dispose d’aucun éléments concrets, chiffrés et précis pour retenir la méthode proposée dans la zone à évaluer, outre que le permis de construire de 2017 n’a plus lieu d’être.

L’expertise produite par la SCI Bossman Son retient un prix moyen au m² du marché immobilier neuf de [Localité 34], ce qui ne peut, au vu de la très grande diversité des quartiers de la ville, donner une valeur fiable pour la zone à considérer. Elle verse, pour étayer la méthode, une opération immobilière comparable à celle envisagée en 2017. Mais celle-ci se situe [Adresse 42], soit dans un quartier proche du [Localité 39] ce qui n’a rien à voir avec celui des parcelles en cause.

La défenderesse indique qu’il peut aussi être envisagé la méthode dite de la récupération foncière. Cette méthode correspond à la valeur du terrain nu lorsque cette valeur est supérieure à celle du bâti édifié dessus, déduction faite des coûts de démolition. Or, force est de constater qu’aucun bâti n’existe en l’espèce sur les parcelles en cause.

Ces méthodes, non pertinentes, ne pourront être retenues.

Il ressort de l’expertise produite par la défenderesse, qu’au titre de la méthode par comparaison, peu adaptée selon l’expert car le bien se situe dans un marché de niche où peu d’offres n’existent (moins de 5 % des ventes enregistrées) et la part des terrains de grande taille ne représentant que 2 % du marché, et celui étudié étant classifié dans la part représentant 15 % du marché.
L’expert indique que selon l’Observatoire de l’immobilier, les prix varient entre 83 et 1417 euros le m², soulignant qu’un terrain inférieur à 900 m² aura un coût au m² supérieur à un terrain de plus grande taille, et évoque des références très limitées dans le secteur soit des mutations en :

- 2023 : [Adresse 44] (AP [Cadastre 11]/[Cadastre 12]/[Cadastre 13]) pour une superficie de 2141 m² pour un prix au m² de 810,84 euros,
- 2022 : [Adresse 38] (AO [Cadastre 32]/[Cadastre 30]) pour une superficie de 5138 m² pour un prix au m² de 965,69 euros,
- 2021 : [Adresse 37] (AO[Cadastre 20]/[Cadastre 21]) pour une superficie de 1397 m² pour un prix au m² de 957,48 euros.

L’exert relève, au surplus, que la première référence est plus excentrée que le bien en cause (alors qu’elle n’hésite pas à proposer par ailleurs la [Adresse 42]), et donnant sur le [Adresse 38], plus bruyant si bien que cet expert propose des mutations plus anciennes intervenues en :

- 2016 : [Adresse 36] (AO [Cadastre 8]/[Cadastre 14]) pour une superficie de 761 m² pour un prix au m² de 854,14 euros,
- 2017 : [Adresse 36] (AO [Cadastre 16]/[Cadastre 18]/[Cadastre 19]) pour une superficie de 783 m² pour un prix au m² de 1021,71 euros,
- 2017 : [Adresse 43] (AP [Cadastre 28]) pour une superficie de 257 m² pour un prix au m² de 778,21 euros
- 2018 : [Adresse 43] (AP [Cadastre 17]/[Cadastre 7]) pour une superficie de 580 m² pour un prix au m² de 880 euros.

L’expert dit être parvenu, eu égard à l’évolution des prix au niveau national, à laquelle la Réunion n’échappe pas (1254 euros en 2024 contre 883,52 euros en 2017), à un prix de 1.250 euros le m² selon la méthode de comparaison, comme repris par la défenderesse.

Pour la détermination du prix des parcelles en question, il convient d’utiliser la méthode par comparaison en ce que des termes de référence, soit des transactions de biens similaires, récentes, proches voire très proches en termes de localisation, et dotées de caractéristiques comparables, existent contrairement à ce que soutient l’expert et ont été versés au dossier.

Il ne pourra être retenu les termes de référence anciens fournis, pour les besoin de la cause, un terme dépassant 1.000 euros le m², par l’expert de la défenderesse, en ce que des termes plus récents ont été présentés par la commissaire du gouvernement, lesquels permettent d’appréhender une valeur plus adaptée et concrète du marché dans la zone tandis que l’expert de la SCI Bossman Son retient son évaluation sur la base de prix dans la France entière ou de ventes réalisées 7 ans auparavant.

Si les termes retenus par la commissaire du gouvernement concernent de plus petites surfaces que les parcelles à évaluer, cela ne peut être que favorable en termes de détermination du prix, l’expert de la défenderesse ayant lui-même relevé dans son rapport “qu’un terrain inférieur à 900 m² aura un coût au m² supérieur à un terrain de plus grande taille”.

La recherche effectuée à ce titre par la commissaire du gouvernement a donc mis en évidence 6 termes de référence (TC) de terrains non bâtis, dans le même zonage, et correspondant à des mutations de moins de 5 ans, dans un rayon de moins de 2,5 km des parcelles concernées par la procédure, soit des mutations intervenues en :

- TC1 : 2022 - [Adresse 3] (AY [Cadastre 1]) à moins de 870 m des parcelles préemptées pour une superficie de 275 m² pour un prix au m² de 811,64 euros.
Il s’agit d’une vente en particuliers d’un terrain concerné par l’emplacement réservé n° 52 pour l’alignement de la [Adresse 41] où existe une maison en ruine (23 m) et n° 69 pour la réalisation d’un chemin piéton (14 m) ;
- TC 2 : 2024 - [Adresse 33] (AZ [Cadastre 4]/[Cadastre 9]/[Cadastre 10]), à 2,32 km du bien en cause, pour une superficie de 969 m² de terrains nus pour un prix au m² de 909,18 euros.
Il s’agit d’une vente en particuliers et la commune (bien préempté à l’amiable) d’un terrain concerné par l’emplacement réservé n° 52 pour l’alignement de la [Adresse 41] (23 m) et n° 69 pour la réalisation d’un chemin piéton (14 m) ;
- TC3 : 2020 - [Adresse 31] (AY [Cadastre 15]), à moins d’un km des parcelles préemptées, pour une superficie de 308 m² pour un prix au m² de 730,52 euros,
vente réalisée entre une SCI et la commune, d’une parcelle classée à la fois en Ed et Udp, et destinée à l’alignement de la [Adresse 41] sur 23 m ;
- TC 4 : 2022 - [Adresse 22] et [Adresse 6] (AO [Cadastre 10]/[Cadastre 30]) pour une superficie de 5138 m² pour un prix au m² de 890,04 euros,
il s’agit d’une vente passée entre la SODIAC et l’EPFR de terrains non bâtis en secteur Udp avec accès à la [Adresse 41] suite à une mise à l’alignement (ER 52). Le bien n’est qu’à 185 m des parcelles en cause.
- TC 5 : 2021 - [Adresse 37] (AO [Cadastre 20]/[Cadastre 21]), à 165 m des parcelles en cause, pour une superficie de 1397 m² pour un prix au m² de 957,48 euros, comme relevé mais non retenu en défense,
cette parcelle également concernée par la réserve foncière dans le cadre du projet PRUNEL avec alignement (ER 52) ; la vente a été réalisée entre 2 SCI, chacune détenant une parcelle ; la commune a sollicité l’EPFR pour l’acquisition et le portage de ces parcelles en vue d’une réserve foncière pour le projet PRUNEL, l’acte de vente précise qu’il s’agit d’un terrain bâti d’un ensemble immobilier de plusieurs constructions dont une ruine, le tout en très mauvais état et voué à démolition ; la vente porte donc sur l’assiette foncière et le bien a été vendu 957,48 euros le m² ;
- TC6 : 2019 - [Adresse 6] (AO [Cadastre 29]), à moins de 185 m des parcelles préemptées, pour une superficie apparente de 828 m² pour un prix au m² de 822,24 euros,
la vente a eu lieu entre la SODIAC et l’EPFR de terrains non bâtis (pour réalisation d’une petite place publique arborée et aménagée, avec alignements).

Le prix moyen de ces 6 termes est de 853,52 euros le m².

Si l’on ajoute le premier terme avancé par l’expert de la défenderesse (2023 [Adresse 44] (AP [Cadastre 11]/[Cadastre 12]/[Cadastre 13]) pour une superficie de 2.141 m² pour un prix au m² de 810,84 euros, l’on obtiendrait une moyenne inférieure de 847,42 euros. Si l’on retenait les deux termes présentant la surface cadastrale la plus grande, l’on obtiendrait un prix moyen de 865,71 euros.

Mais si l’on ne garde que les termes entièrement concernés par la zone Udp (TC4, TC5 et TC6), relativement à des parcelles référencées AO, [Adresse 41], soit au plus près des terrains à évaluer, le prix moyen s’élève cette fois et in concreto à 889,92 euros le m², autrement dit à 890 euros le m².

Toutefois, la configuration des biens, leur situation géographique proche de l’hyper centre-ville et du littoral, mais aussi la superficie des parcelles déjà desservies par les réseaux, permettent de dire que les parcelles en cause bénéficient d’une situation privilégiée.

Toutefois, des éléments péjoratifs tenant au quartier [Adresse 37] existant comme décrits plus haut, il sera retenu une situation privilégiée a minima. Il convient, en conséquence d’appliquer une plus-value en conséquence de + 8 % du prix au m² sur la base de 890 euros, soit un prix au m² de 961,20 euros.

Il convient dès lors de fixer, au vu des 859 m² concernés par les parcelles cadastrées section AO [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 27], situées [Adresse 5] et [Adresse 5] à [Localité 34], le prix de 825.670,80 euros, qui sera arrondi à 825.671 euros, hors la TVA sur marge à recalculer au jour de la vente, comme demandé par l’EPFR et non contesté en défense.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

Sur les honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur

Les parties s’accordant à dire que la commission d’agence de 110.000 euros sera supportée par l’EPFR, il en sera décidé ainsi.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Bossman Son une somme au titre des frais non répétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits en justice au vu de la préemption dont elle fait l’objet. Toutefois, la somme demandée, au demeurant non justifiée, sera réduite à de plus justes proportions.

L’EPFR sera donc condamné à payer à la SCI Bossman Son la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’EPFR supportera, en outre, les dépens de la présente procédure conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation mais non le coût de l’expertise versée à la procédure par la défenderesse eu égard à son caracrère peu déterminant comme exposé plus haut.

PAR CES MOTIFS