TJ Saint-Denis de La Réunion, 10 févr. 2025, RG 24/00008

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION)

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JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L'EXPROPRIATION

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JUGEMENT DE FIXATION D'INDEMNITÉS DU 10 FEVRIER 2025

DOSSIER N° RG 24/00008 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXCY
NAC : 70C

Minute N° 25/00003

À l’audience du 10 Février 2025, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Juge de l'Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/196 de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 03 juillet 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU TERRITOIRE DE LA COTE OUEST
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]

Représentée par Maître Nicolas CHARREL, de la SCP CHARREL ET ASSOCIES, avocat au Barreau de Montpellier
Représentée par Maître Virginie GARNIER, avocat au barreau de Saint-Denis-de-la-Réunion

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEUR(S)

S.A.R.L. MAKINA O.I.
[Adresse 1]
[Localité 6]

Représentée par Maître Alain ANTOINE, avocat au barreau de Saint-Denis-de-la-Réunion

D'AUTRE PART,

En présence de Madame Sandra SERIACAROUPIN-DELATTRE, Commissaire du Gouvernement.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon ordonnance en date du 07 mars 2019, le juge de l’expropriation de Saint-Denis a déclaré expropriés immédiatement pour cause d’utilité publique au profit de la Communauté Territoire de la Côte Ouest (le TCO) les immeubles, portions d’immeubles, droits réels immobiliers cadastrés dans les sections n° HN [Cadastre 2], AB [Cadastre 4] et AB [Cadastre 5] appartenant aux consorts [B] et situés sur le territoire de la commune de [Localité 9], dans le secteur Cambaie-Oméga, et a envoyé l’autorité expropriante en possession.

Par jugement du 09 novembre 2015, le juge de l’expropriation a fixé le montant de l’indemnisation due aux consorts [B].

Le 19 avril 2019, la SARL [B] a conclu une convention d’occupation précaire avec la SARL MAKINA OI pour une occupation de 600 m² sur la parcelle HN [Cadastre 2] à effet à compter du 1er juillet 2019 et un avenant a été signé entre les mêmes parties, le 23 décembre 2020, au titre d’une surface supplémentaire allouée à la SARL MAKINA OI.

Par arrêt du 18 mai 2020, la cour d’appel de Saint-Denis a dit n’y avoir lieu à jonction avec une procédure, déclaré irrecevables comme tardives les conclusions du commissaire du Gouvernement et confirmé pour le surplus le jugement du 09 novembre 2015 déféré.

Le 10 août 2020, le TCO a procédé à la consignation des sommes dues aux consorts [B] dont attestation de paiement a été délivrée le 29 septembre 2020.

L’ensemble des consorts [B] a été avisé par voie de signification de la consignation le 18 janvier 2021.

À son entrée en possession le 18 février suivant, le TCO a constaté que plusieurs occupants se maintenaient sur les lieux expropriés HN 208 dont la SARL MAKINA OI.

Le 18 février 2021, le TCO a fait signifier à la SARL MAKINA OI une sommation interpellative
aux fins qu’elle justifie d’un titre d’occupation.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 17 juin 2021, réceptionné le 21 juin 2021, le TCO a indiqué à la SARL MAKINA OI les éléments de la procédure d’expropriation lui précisant être à présent propriétaire de la parcelle HN [Cadastre 2], suite au versement des indemnités, lui rappelant que la précédente sommation a permis de l’identifier comme occupante et lui réclamant des pièces complémentaires à ce titre.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 janvier 2022, réceptionnée le 15 janvier 2022, le TCO a mis en demeure la SARL MAKINA OI via son gérant, M. [E], de quitter les lieux dans un délai de 3 mois, et lui a indiqué qu’elle était redevable d’une indemnité de 11.571 euros (1.102 euros par mois) au titre de son occupation depuis le 18 février 2021.

En réponse, M. [E] a écrit adhérer totalement au projet d’ampleur Ecocité de Cambaie mais vouloir continuer de faire fonctionner sa société précisant que ses recherches en terrains déjà entreprises s’avèrent vaines pour l’instant. Il a sollicité dès lors un délai pour pouvoir quitter les lieux, un accompagnement du TCO, et dit continuer de verser les sommes mensuelles à la SARL [B].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 08 décembre 2022, signifiée par huissier de justice à personne morale, le TCO a mis de nouveau en demeure la SARL MAKINA OI via son gérant, M. [E], de quitter les lieux dans un délai cette fois de 2 mois, ce qui là encore est demeuré sans effet.

Selon procès-verbal de constat du 14 février 2023, il a été mis en évidence la présence d’un portail en limite de parcelle HN [Cadastre 2] outre une plaque signalétique renseignant notamment le nom de la société MAKINA OI et les activités qu’elle propose. Sur place, [L] [N], se présentant comme responsable d’exploitation, a confirmé que la SARL MAKINA OI occupe toujours les lieux.

Par acte du 06 mai 2024, le TCO a dès lors fait citer la SARL MAKINA OI devant le juge de l’expropriation, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :
- ordonner à la SARL MAKINA OI ainsi que tous les occupants de son chef de libérer définitivement sa propriété, cadastrée HN [Cadastre 2], sise [Adresse 3] à [Localité 9] dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
- assortir la mesure d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard,
- ordonner en tant que de besoin le concours de la force publique,
- condamner la défenderesse aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 août 2024 et a fait l’objet d’un renvoi pour réplique de la défenderesse.

Après plusieurs renvois, la procédure a été retenue à l’audience du 09 décembre 2024.

Par dernières conclusions en défense, la SARL MAKINA OI a demandé au juge de :
- débouter le TCO de toutes ses demandes,
- le condamner à lui verser la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles,
Subsidiairement,
- lui accorder les plus larges délai pour s’exécuter,
- dire n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire laquelle entraînerait des conséquences manifestement excessives à son égard.

Elle fait valoir que le TCO ne peut qu’être débouté de ses demandes compte tenu de l’absence de mise en oeuvre effective du droit au relogement et du droit de propriété de l’occupant exproprié. Elle souligne que la notion d’occupant recouvre les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux, que les commerçants, artisans et industriels ont un droit de priorité, que lorsque la réinstallation provisoire n’est pas possible, le commerçant, l’artisan ou l’industriel bénéficie, en lieu et place, d’une indemnisation des pertes financières résultant de la cessation temporaire d’activité.

Elle soutient que preneuse de l’expropriée, elle n’a bénéficié ni du droit à la réinstallation ni de son droit de propriété pour l’attribution de locaux de même nature et qu’il ne lui a pas été offert de se réinstaller dans les conditions légales prévues pour acquérir un local dans un immeuble compris dans l’opération. Elle précise que le TCO n’est entré en possession que le 18 février 2021, suite au paiement des indemnités de dépossession aux propriétaires, et qu’elle est donc recevable à se prévaloir de la convention d’occupation précaire signée antérieurement le 19 avril 2019 et de son avenant du 23 décembre 2020.

Par dernières conclusions en réplique et récapitulatives, le TCO maintient ses demandes et fait valoir que si l’occupant peut, sous certaines conditions, bénéficier de propositions de relogement, tel n’est pas le cas de la défenderesse qui ne peut se prévaloir d’un bail postérieur à l’ordonnance d’expropriation. Elle ajoute qu’il appartient à l’expropriant de dénoncer les occupants des lieux, que seuls ceux régulièrement dénoncés par le propriétaire peuvent bénéficier d’un droit à indemnisation, qu’à défaut de dénonce, les occupants perdent le bénéfice des règles protectrices et sont occupants sans droit ni titre dès lors que l’expropriant a procédé au paiement à l’exproprié.
Le TCO déclare que ce n’est que postérieurement au transfert de propriété que la défenderesse est entrée dans les lieux et qu’elle ne peut donc se prévaloir des dispositions protégeant les occupants de bonne foi.
Il dit être entré en possession le 18 février 2021suite à la consignation des sommes dues aux expropriés et être, dès lors, fondé à demander des expulsions.
Il ajoute avoir fait diligenté une enquête sociale auprès de la SEMAC, dès le mois de septembre 2014, laquelle n’a pas révélé la présence de la SARL [B] qui n’a aucun droit sur la parcelle en cause, et a fortiori la défenderesse qui tient prétendument ses droits de celle-ci, fondant son occupation sans droit ni titre.
Elle indique que la défenderesse a déjà obtenu des délais importants pour quitter les lieux, qu’elle savait son occupation précaire, outre les courriers et mises en demeure reçues par elle.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures de parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion de l’occupante

L’article L. 231-1 du code de l’expropriation détermine le moment auquel l’expropriant peut prendre possession des lieux en précisant que, une fois le transfert de propriété opéré, les détenteurs de droits sont tenus de quitter les lieux dans le délai d’un mois à compter soit du paiement de l’indemnité soit de sa consignation en cas d’obstacle au paiement.

Passé ce délai qui ne peut, en aucun cas, être modifié, même par autorité de justice, l’expropriant peut demander au juge de l’expropriation d’ordonner l’expulsion des occupants.

Par ordonnance du ordonnance 07 mars 2019, les parcelles figurant au cadastre de la commune de [Localité 9] sous les sections n° HN [Cadastre 2], AB [Cadastre 4] et AB [Cadastre 5] ont été déclarées immédiatement expropriées au profit du TCO.

Les indemnités d’expropriation ont été fixées par un jugement du 09 novembre 2015 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis du 18 mai 2020.

Ces indemnités ont été consignées selon décision n° DP2020-027 du 10 août 2020 (pièce n° 1).
Cette décision ainsi que la déclaration de la consignation en date du 11 septembre 2020 et l’attestation de paiement de la Trésorerie du [Localité 7] en date du 30 septembre 2020 ont été signifiées aux expropriés par huissier de justice du 06 janvier 2021.

L’ensemble des consorts [B] a été avisé par voie de signification de la consignation le 18 janvier 2021. Le TCO est entrée en possession le 18 février 2021.

Contrairement à ce qu’indique le TCO, ce n’est pas postérieurement au transfert de propriété que la défenderesse est entrée dans les lieux litigieux.

La SARL MAKINA OI dit détenir un titre d’occupation. Elle ne produit curieusement aucune pièce à ses écritures et se réfère à celles versées par le TCO et notamment une convention d’occupation précaire conclue, le 19 avril 2019, entre la SARL [B], occupante, et elle-même, en tant que sous-occupante, contre une indemnité d’occupation de 720 euros HT et des charges constituées par le remboursement des impôts, taxes et contributions de toute nature concernant le bien occupé au prorata de la surface occupée, ce qui n’a rien de modique, l’acte contenant curieusement une clause résolutoire à l’instar d’un bail (pièce n° 6).

La SARL MAKINA OI dit se référer aussi à la pièce n° 9 versée par le TCO qui est un avenant signé entre les mêmes parties le 23 décembre 2020 au titre d’une surface supplémentaire d’occupation, sans intérêt dans le litige.

Il ressort de l’arrêt de la cour d’appel du 18 mai 2020, que la première partie de la parcelle HN [Cadastre 2] est exploitée par la SARL [B] pour laquelle [H] [B] a produit une convention précaire à titre gratuit en date du 1er janvier 2013, et d’autres conventions que la cour a estimé anciennes disant que rien ne démontre qu’elles sont toujours en vigueur.

Il sera relevé qu’une convention d’occupation précaire ne peut être un moyen pour celui qui l’octroie d’échapper aux dispositions contraignantes du bail, ce qui est pourtant le cas en l’espèce.

Une convention d’occupation précaire ne peut être conclue à titre gratuit. Or la SARL [B] a conclu une convention à titre gratuit. Occupante, la SARL [B] a conclu elle-même une convention d’occupation précaire avec la défenderesse, sous-occupante, sans verser l’accord du propriétaire de la parcelle à cet égard, contre une indemnité d’occupation de 720 euros mensuels outre des charges constituées par le paiement par la sous-occupante de ses impôts, contributions et taxes, ce qui est totalement illégal au titre d’un bail et au titre d’une convention qui ne doit comporter qu’une redevance modique. Les conventions dont se prévaut la défenderesse sont totalement irrégulières, outre que la précarité qui les fondent n’existe pas.

Au 18 février 2021, jour où le TCO est entré en possession de la parcelle HN [Cadastre 2], il a sommé la SARL MAKINA OI de justifier d’un titre d’occupation. [X] [E], gérant de la SARL MAKINA OI, a répondu à l’huissier instrumentaire occuper les lieux en vertu d’une convention d’occupation précaire dont le “bailleur” est la SARL [B] et le montant du “loyer” de 1000 euros, ce qui atteste de la confusion manifeste dans l’esprit des SARL concluantes entre convention d’occupation précaire et bail et de l’illégalité constatée.

Force est de constater qu’au 18 février 2021, la SARL MAKINA OI ne détenait de droit d’occuper la parcelle HN [Cadastre 2] d’aucun propriétaire et, en tout état de cause, si tant est qu’existerait une convention d’occupation précaire, elle est devenue caduque dès le 18 février 2021.

Il résulte de ce qui précède que la SARL MAKINA OI ne peut en aucun cas se prévaloir des dispositions qu’elle allègue pour se dire (sous)-occupante de bonne foi. Nul n’est en effet censé ignorer la loi. Les textes qu’elle avance au titre d’un droit de propriété n’ont en outre aucun sens dans la présente espèce.

Avertie dès le 18 février 2021 de la procédure d’expropriation et de la nature (déjà fort) précaire de son occupation -dont elle ne s’est jamais préoccupée de la légalité- la SARL MAKINA OI a ensuite été mise en demeure le 13 janvier 2022 de quitter les lieux dans un délai de 3 mois, soit au 14 avril 2022, ce qui est resté infructueux.

Elle a même alors curieusement dénié au TCO sa qualité de propriétaire en répondant à la mise en demeure de quitter les lieux du 13 janvier 2022 et à la demande d’indemnités d’occupation qu’elle continuait de verser des sommes mensuelles à la SARL [B].

Par une nouvelle mise en demeure de quitter les lieux du 8 décembre 2022, le TCO lui a malgré tout accordé un nouveau délai de 2 mois, soit jusqu’au 9 février 2023.

Or, par constat d’huissier du 14 février 2023, il a été mis en évidence que la défenderesse se maintenait toujours dans les lieux, ce qui était le cas encore au 09 décembre 2024, date de l’audience.

Il y a donc lieu dans ces conditions d’ordonner l’expulsion de la SARL MAKINA OI comme indiqué au dispositif et de l’assortir d’une astreinte compte tenu des mises en demeure restées infructueuses et des délais importants dont a déjà bénéficié la défenderesse qui se maintient toujours dans les lieux. Le montant de l’astreinte sera toutefois réduit à de plus justes proportions.

Le TCO sera donc débouté du surplus de sa demande au titre de l’astreinte.

S’agissant de l’octroi des plus larges délais, au demeurant déjà obtenus depuis 4 ans, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article L.231-1 du Code de l’expropriation, qui déroge aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge de l’expropriation ne dispose d’aucune marge de manoeuvre pour modifier le délai d’un mois imparti aux occupants pour quitter les lieux.

La SARL MAKINA OI sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Le TCO n’ayant eu d’autre choix que de faire citer la défenderesse pour faire valoir ses droits en justice, il convient de condamner la SARL MAKINA OI à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’assignation (70,18 euros), de la signification à toutes fins (75,19 euros), du constat d’huissier et de l’expulsion.

Il convient de rappeler que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris et de dire que rien ne justifie, au vu de ce qui précède sur le maintien abusif dans les lieux, d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS