TJ Bobigny, 10 févr. 2025, RG 24/04009

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 FEVRIER 2025

Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 24/04009 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7LS
N° de MINUTE : 25/00134

Monsieur (sans prénom) [K]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Maître Dominique DAMO de la SELEURL JURISDEMAT AVOCAT, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 256

Madame [M] [Y] épouse [K]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Dominique DAMO de la SELEURL JURISDEMAT AVOCAT, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 256

DEMANDEURS

C/

Monsieur [O] [V]
[Adresse 4]
[Localité 5]
défaillant

Monsieur (sans prénom) [V]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Me Vierginie SRILINGAM, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 121
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro du 04/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

Madame [G] [R] [R] [B] épouse [V]
[Adresse 4]
[Localité 5]
défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 2 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 21 juin 2023, Monsieur (sans prénom) [K] et Madame [M] [Y] épouse [K] ont signé une promesse unilatérale de vente avec Monsieur [O] [V], Monsieur (sans prénom) [V] et Madame [G] [R] [B] épouse [V] pour une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 6], cadastrée Section AZ n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 265.000 € sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

Le compromis de vente n'a pas été réitéré par acte authentique.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, Monsieur (sans prénom) [K] et Madame [M] [Y] épouse [K] ont fait assigner Monsieur [O] [V], Monsieur (sans prénom) [V] et Madame [G] [R] [B] épouse [V] devant le tribunal judiciaire de Bobigny et demandent de :
« RECEVOIR Monsieur et Madame [K] en leur demandes et l’y dire bien fondée,

CONDAMNER solidairement Madame [G] [R] [R] [B], Monsieur [O] [V] et Xxx [V] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 26.500,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue contractuelle.

JUGER que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 27 octobre 2023 en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

CONDAMNER solidairement Madame [G] [R] [R] [B], Monsieur [O] [V] et Xxx [V] à verser à Monsieur et Madame [K] une somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER solidairement [G] [R] [R] [B], [O] [V] et Xxx [V] aux entiers dépens. »

Au soutien de leurs prétentions et au visa de l’article 1231-5 du code civil, les époux [K] font valoir que les consorts [V], ont manqué à leurs obligations contractuelles en ne justifiant pas avoir déposé, dans les délais impartis, une demande de prêt répondant aux modalités fixées dans la promesse unilatérale de vente ; que la condition suspensive d’obtention du prêt doit être réputée défaillie du fait de leur négligence et que par suite ils sont fondés à exiger le paiement de la clause d’immobilisation.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignés par remise à étdue, Monsieur [O] [V] et Madame [G] [B] n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 02 décembre 2024.

Par message RPVA en date du 11 décembre 2024, Monsieur (sans prénom) [V] a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

En application de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en soi une cause de révocation.

En l’espèce, à l’audience d’orientation du 7 mai 2024, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire à l’audience du 12 juin 2024 aux fins de constitution en défense, à défaut clôture.

A l’audience du 12 juin 2024, les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, conformément à ce qui avait été annoncé, la clôture a été prononcée.

Aux termes d’un message RPVA en date du 11 décembre 2024, Monsieur (sans prénom) [V] sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture faisant valoir d’une part, qu’il a constitué avocat et d’autre part, qu’il a déposé une demande d’aide juridictionnelle.

Or, son conseil ne s’est constitué que le 03 décembre 2024, soit près de 8 mois après l’assignation qui leur a été délivrée le 12 avril 2024 et près de 6 mois après l’ordonnance de clôture du 12 juin 2024 et il ne justifie d’avoir déposé une demande d’aide juridictionnelle que le 29 novembre 2024, soit également très postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue le 12 juin 2024.

Dès lors, force est de constater qu'aucune cause grave ne s'est révélée après l'ordonnance de clôture rendue le 12 juin 2024.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de rabat de l'ordonnance de clôture.

Sur la demande principale en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Sur la réalisation de la condition suspensive

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

Aux termes de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l'article 1304-3 du code civil, lorsque le bénéficiaire a lui-même empêché l'accomplissement de la condition, celle-ci n'est plus « défaillie » mais réputée réalisée, de sorte que celui-ci est redevable de l'indemnité d'immobilisation.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement pour soutenir que la condition suspensive est défaillie de démontrer qu'il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d'obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt.

En l’espèce, la promesse de vente conclue le 21 juin 2023 entre les parties prévoit, en pages 11 et 12, une condition suspensive d’octroi d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :
Organisme prêteur : tout établissement ou courtier de son choix Montant maximal de la somme empruntée : 265.000 €Durée maximale du remboursement : 25 ans Taux nominal d’intérêt maximal : 4,5 % l’an (hors frais de dossier, d’assurances et de garanties).
La promesse prévoit également que « L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 21 août 2023.
(…)
Faute par le BENEFICIAIRE d’avoir informé son notaire et le PROMETTANT dans le délai de la condition suspensive, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par le BENEFICIAIRE d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le PROMETTANT d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts, demeurée infructueuse. »

Il n'est pas contesté qu'aucune offre de prêt n'a été transmise aux promettants ou au notaire dans les délais prévus par la promesse de vente.

Se pose donc la question de savoir si la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute ou non des acquéreurs.

Il appartient aux consorts [V] de rapporter la preuve d'avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive.

A cet égard, ils ne produisent aucun document, tandis que les époux [K] versent aux débats un mail du 7 novembre 2023 aux termes duquel le notaire, Maître [L] [P] indique qu’en dépit de plusieurs relances, les consorts [V] n’ont justifié ni de leurs démarches pour obtenir un prêt, ni d’une offre ou d’un refus de prêt.

Dans ces conditions, les consorts [V] ne démontrent pas avoir accompli les diligences qui leur incombaient pour la réalisation de la condition suspensive litigieuse, en empêchant ainsi l’accomplissement, de sorte que la vente litigieuse n’a pas été réalisée de leur fait. La condition suspensive sera donc réputée accomplie.

Sur la clause d’immobilisation

La clause d’immobilisation prévue en pages 27 et 28 de la promesse unilatérale de vente signée le 21 juin 2023 prévoit que :
« En considération de la promesse et de l’indisponibilité du BIEN en résultant pour le PROMETTANT, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de VINGT-SIX MILLE CINQ CENTS EUROS (26.500,00 €).
Le BENEFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard, le 3 juillet 2023, en la comptabilité de Maître [I] [L] [P], notaire soussigné, la somme de TREIZE MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS (13.250,00 €).
Il est ici précisé que, dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue, si bon semble au PROMETTANT, et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes. 
(…)
b)en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci. (…) ».

Aux termes d’un mail en date du 7 novembre 2023, Maître [L] [P], indique que les consorts [V] n’ont pas procédé au virement de la somme de 13.250 €.

Dès lors, qu’il a déjà été démontré que la condition suspensive a défailli par la faute des acquéreurs, qu’elle doit donc être considérée comme réalisée, que le bénéficiaire, c’est-à-dire les consorts [V] n’ont ni versé la somme de 13.250 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, ni levé l’option dans le délai contractuellement prévu à savoir le 21 septembre 2023, ils ne peuvent qu’être tenus de verser aux promettants l’indemnité d’immobilisation telle que prévue aux pages 27 et 28 de l’acte notarié.
Il sera rappelé que la stipulation d'une indemnité d'immobilisation n'est pas une clause pénale, car elle n'a pas pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de son obligation, de sorte que le montant d'une telle indemnité ne peut donc être réduit par le juge.
L'indemnité d'immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire.
En conséquence, les consorts [V] seront condamnés à payer aux époux [K] la somme de 26.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023, date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, les consorts [V] seront condamnés aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

En l'espèce, sera prononcée la condamnation des consorts [V] à payer aux époux [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n’y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS