TJ Bobigny, 10 févr. 2025, RG 24/03281

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 FEVRIER 2025

Chambre 1/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/03281 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7GF
N° de MINUTE : 25/00201

Monsieur [W] [T]
[Adresse 4]
[Localité 10]

représenté par Me Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

DEMANDEUR

C/

Monsieur [P] [T]
[Adresse 9]
[Localité 11]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mme Sylviane LOMBARD, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Laurie SERVILLO, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par Mme Sylviane LOMBARD, assisté de Madame Laurie SERVILLO, greffier.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié en date du 28 février 2003, Monsieur [W] [T] et Monsieur [P] [T] ont acquis en indivision un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 16] (Seine-Saint-Denis).
Par assignation signifiée le 14 mars 2024, Monsieur [W] [T] a fait citer Monsieur [P] [T] devant le tribunal judiciaire de Bobigny et a demandé, au visa des articles 815 et suivants du code civil, 840 du code civil, des articles 1360 et 1361 du code civil, de l’article 1377 du code de procédure civile, de l’article 1686 du code de procédure civile, de :
- déclarer Monsieur [W] [T] recevable et bien fondé en ses demandes et y faisant droit,
- ordonner qu’aux requêtes poursuites et diligences de Monsieur [W] [T], qu’il sera par Monsieur le Président de la [13] qu’il convient de commettre, avec faculté de délégation, de procéder aux opérations de compte, liquidation partage de l’indivision existant entre [P] [T] et [W] [T],
- commettre l’un de Messieurs les Juges du siège pour surveiller les opérations de liquidation partage et de faire un rapport sur l'homologation de liquidation s'il y a lieu,
et préalablement à ces opérations, et pour y parvenir,
- ordonner qu'il sera aux mêmes requêtes, poursuites et diligences que celles figurant ci-dessus, à l'audience des criées de ce tribunal, sur le cahier des clauses et conditions de vente qui sera déposé par Maître Jean-Claude GUIBERE, Avocat au Barreau de la Seine Saint Denis, procédé à la vente par licitation en un seul d’enchère des biens et droits immobiliers sis à [Localité 16] (Seine Saint Denis) [Adresse 5] dénommée [Adresse 15], sur la mise à prix de 200 000.00 €, avec faculté de baisse de mise à prix du quart, puis de moitié à défaut d’amateur durant trois feux successifs, sans autre formalité que celles de l’Avocat poursuivant.
- faire sommation sous quinzaine de la délivrance des présentes à Monsieur [P] [T], d’une part de fournir le contrat de location qu’il a consenti unilatéralement, et d’autre part de condamner à rapporter entre les mains du Notaire commis l’intégralité des loyers perçus unilatéralement par ses soins.
- à défaut de déférer à la présente sommation, fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [T] pour la jouissance privative des biens et droits immobiliers sis à [Localité 16] (Seine Saint Denis) [Adresse 5] dénommée [Adresse 15], dont il bénéficie de la perception unilatérale des loyers depuis le 01 janvier 2018 jusqu’au jour de la libération effective desdits lieux par Monsieur [P] [T] ou de tout occupant de son chef à la somme de 1 000.00 € mensuelle,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- ordonner l'emploi des dépens en frais de vente, dont distraction au profit de Maître Jean-Claude GUIBERE, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du NCPC.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [W] [T] fait valoir qu’il n’a plus de contact avec Monsieur [P] [T], qu’il a tenté à plusieurs reprises un partage amiable de leurs intérêts patrimoniaux communs, sans succès. Au soutien de sa demande de licitation, le demandeur affirme que les biens indivis ne sont pas commodément partageables en nature, que Monsieur [P] [T] jouit privativement des biens indivis puisqu’il a loué le bien et en perçoit seul les loyers. Il ajoute enfin que les avis de valeur estiment le bien à la somme de 200.000 euros.

Monsieur [P] [T] n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l'article 56 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur pour plus ample examen de ses moyens.

A l'issue de la mise en état, la clôture de la procédure a été prononcée le 14 octobre 2024.

L'affaire a été fixée à l'audience du 16 décembre 2024 et mise en délibéré au 10 février 2025.

Sur la demande d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage

L'article 1476 du code civil dispose notamment que le partage de la communauté, pour tout ce qui concerne ses formes, le maintien de l'indivision et l'attribution préférentielle, la licitation des biens, les effets du partage, la garantie et les soultes, est soumis à toutes les règles qui sont établies au titre " Des successions " pour les partages entre cohéritiers.

Aux termes de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

L’article 840 du code civil expose que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le déterminer ou lorsque le partage n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

L’article 1361 du code de procédure civile indique que le tribunal ordonne le partage s’il peut y avoir lieu (...) Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l'acte constatant le partage.

Selon l’article 1360 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

L’article 1364 du code de procédure civile indique que si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.

En l’espèce, l’assignation contient un descriptif sommaire des biens indivis, comprenant un immeuble en copropriété au [Adresse 5] dénommée [Adresse 15], cadastrés :
Section AE n°[Cadastre 7] lieudit [Adresse 1] pour une contenance de 16a 83ca
Section AE n°[Cadastre 8] lieudit [Adresse 5] pour une contenance de 4a 60ca
Section AI n°[Cadastre 6] lieudit [Adresse 3] pour une contenance de 4a 28ca
Le lot n°63 un appartement
Le Lot n°176 un box

La tentative de réaliser un partage amiable est justifiée par le courrier du 17 avril 2023 adressé par Me Guibere, avocat, à Monsieur [P] [T].

Ainsi, il convient d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux ayant existé Monsieur [W] [T] et Monsieur [P] [T].

En raison de la complexité des opérations liée à la composition du patrimoine comprenant notamment des biens soumis à publicité foncière, il y a lieu de désigner un notaire et de commettre un juge pour surveiller ces opérations.

A défaut d'accord des parties sur le nom du notaire à désigner, Maître [I], notaire, [Adresse 2], [Localité 12], ou tout autre notaire de l'étude en cas d'indisponibilité, sera désigné pour y procéder.

La mission du notaire
Il y a lieu de rappeler qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira la masse partageable, les comptes entre les copartageants, et les droits des parties, ainsi que la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.

Il est rappelé que le notaire dispose de la faculté d'interroger le FICOBA et le FICOVIE, sans que le secret professionnel puisse lui être opposé.

A cette fin, il appartient au notaire de se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte au titre des loyers, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants.

En effet, chaque indivisaire peut être créancier de la masse au titre d’impenses qu’il a faites, de frais divers qu’il a acquittés, de la rémunération de sa gestion ou de ses travaux personnels comme débiteur de cette masse au titre d’une indemnité d’occupation, des pertes ou détériorations qu’un bien indivis aurait subi par sa faute, de la perception de fonds indivis qu’il n’aurait pas remis à l’indivision ou prélevés dans la caisse de celle-ci ou encore d’une avance en capital.

Si un désaccord subsiste après soumission de son projet d’état liquidatif, le notaire établira un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, qu’il transmettra accompagné de son projet d’état liquidatif au juge commis lequel fera rapport au tribunal des points de désaccord subsistants, le cas échéant, après une tentative de conciliation devant le juge commis.

Le notaire commis peut en application de l’article 1365 alinéa 3 du code de procédure civile, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, s’adjoindre un expert, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis.

Aux termes de l’article R. 444-61 du code de commerce, le notaire doit être, préalablement à la signature de l’acte, intégralement provisionné du montant de ses émoluments, des frais et des débours et à défaut, il ne peut commencer sa mission.

Sur la sommation de production du contrat de bail et des loyers perçus
Monsieur [W] [T] a demandé au tribunal de faire sommation sous quinzaine de la délivrance du contrat de location et des loyers perçus.

Il convient de rappeler qu’il appartient au notaire de se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte au titre des loyers, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants.

Dès lors, il sera rappelé à Monsieur [P] [T] qu’il appartient aux parties de remettre au notaire tout document utile à l’accomplissement de sa mission.

Sur la demande de licitation de l'immeuble indivis
En application de l’article 841 du code civil, la licitation des immeubles dépendant de l’indivision peut être ordonnée par le tribunal.

L’article 1361 du code de procédure civile dispose que le juge ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions de l’article 1378 du code de procédure civile sont réunies.

Aux termes de l'article 1377 du code de procédure civile, le Tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution.

Selon l’articles 1272 alinéa 1er du code de procédure civile, les enchères sont reçues soit par un notaire commis à cet effet par le tribunal judiciaire, soit à l'audience des criées par un juge désigné par ce tribunal.

En application de l’article 1273 du code de procédure civile, le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Le tribunal peut préciser qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu'il fixe.

Aux termes de l’article 1274 du code de procédure civile, le tribunal fixe les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation du bien.

En l’espèce, la valeur de mise à prix, qui n'est pas un prix de vente mais une valeur d'appel, doit être suffisamment attractive pour éviter la désertion des enchères. Elle ne peut dépasser le tiers ou la moitié de la valeur vénale.
Or, il apparaît que Monsieur [W] [T] sollicite la mise à prix du bien immobilier, à vendre en un seul lot, à 200.000 euros, c’est-à-dire à un montant proche de l’estimation de la valeur vénale faite par l’agence [14] de [Localité 17], laquelle a estimé le bien entre 220.000 et 225.000 euros.
Le tribunal peut, dans l’intérêt des parties, baisser la mise à prix proposée par Monsieur [W] [T], mais il lui faut pour cela plusieurs estimations de la valeur vénale du bien pour avoir des éléments de comparaison.
Or, Monsieur [W] [T] ne produit pas d’avis de valeur vénale provenant d’agences immobilières différentes.

Dans le cadre des opérations devant le notaire commis, les parties devront apporter chacune deux avis de valeur vénale du bien indivis, lesquelles seront établies par des agences immobilières différentes.

Dès lors, à ce stade des opérations, la demande de vente par licitation du bien indivis sollicitée par Monsieur [W] [T] sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 815-9 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

L'indemnité d'occupation due par un indivisaire doit être assimilée à un revenu accroissant à l'indivision ; elle a pour objet de compenser l'impossibilité pour les autres indivisaires de bénéficier des fruits et revenus du bien indivis du fait de son occupation privative par l'un des indivisaires. Elle est donc due à l'indivision.

L’état de vétusté du bien, incompatible avec sa mise en location, est un motif impropre à décharger l’occupant de son obligation d’indemniser l’indivision.

L’évaluation de l’indemnité d’occupation relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En application de l’article 815-10 du même code, aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être.

La prescription est suspendue par l’assignation formulant des demandes au titre du versement d’une indemnité d’occupation.

Il en résulte, en cas de partage judiciaire, qu'aucune recherche ne doit remonter à plus de cinq ans en arrière à compter de l'assignation qui tend à la reconnaissance de ce droit.

Un procès-verbal de difficulté notarié interrompt la prescription dès lors qu’il fait état des réclamations concernant l’indemnité d’occupation.

En l’espèce, Monsieur [W] [T] allègue que le bien indivis est loué, que Monsieur [P] [T] en a l’unique jouissance et qu’il perçoit à ce titre des loyers.

S’il est de principe que celui qui jouit exclusivement d’un bien doit à l’indivision une indemnité d’occupation, la charge de la preuve pèse sur le demandeur à cette indemnité.

Or, les pièces produites par Monsieur [W] [T] ne permettent pas d’établir que Monsieur [P] [T] jouit seul du bien indivis, mis en location.

En conséquence, à ce stade des opérations la demande de Monsieur [W] [T] aux fins de voir fixer une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [P] [T] sera rejetée.

Sur les autres demandes et les dépens

. Les dépens seront employés en frais généraux de partage ce qui ne permet pas leur distraction au profit des avocats. Les dépens seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision.

. En application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et elle n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS