TJ Bobigny, 10 févr. 2025, RG 23/03163

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/03163 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XLTO
N° de MINUTE : 25/00099

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] [Localité 5], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [G] [T]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 19

C/

DEFENDEURS

Madame [W] [M]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Me Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 69

S.A.R.L. CABINET [Z] [H]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Maître Jean-philippe TOUATI de la SELEURL Jean-Philippe Touati Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 1003

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] [M] était propriétaire des lots 9, 10 et 12 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Madame [W] [M] a cédé ses lots par acte authentique du 8 décembre 2020.

L’immeuble a été administré par le cabinet [Z] [H] en qualité de syndic jusqu’au 17 décembre 2019.

Par actes en date du 28 février 2023 et du 10 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [W] [M] ainsi que le cabinet [Z] [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, en paiement de l’arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 avril 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-condamner Madame [W] [M] à lui payer la somme de 10 405,10 euros au titre des appels impayés au 4ème trimestre 2020,
-autoriser la partie la plus diligente à solliciter du notaire la libération du squestre au profit de chacune des deux parties
-au besoin, condamner le cabinet [Z] [H] à lui payer des dommages et intérêts équivalents au différentiel entre la somme de 10 405,10 euros et celle mise à la charge de Madame [W] [M]
-condamner le cabinet [Z] [H] à lui payer la somme de 4 077,30 euros à titre de remboursement des frais portés de manière illicite au compte de Madame [W] [M]
-condamner Madame [W] [M] et/ou le cabinet [Z] [H], au besoin in solidum, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner tout succombant aux dépens,
-rappeler l'exécution provisoire.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 21 mai 2024, Madame [W] [M] sollicite du tribunal de :
-Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes
-Ordonner à Maître [P] [D], Notaire sise [Adresse 3] – [Localité 8] de libérer la somme de 16 279,84 euros encore séquestrée entre ses mains, suite à la vente du 8 décembre 2020,
-Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de Maître CHARNI, avocat au barreau de Bobigny.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 18 juin 2024, le cabinet [Z] [H] sollicite du tribunal de :
-Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes
-Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de Me Jean-Philippe TOUATI, avocat au barreau de Paris.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 16 octobre 2024 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [W] [M] à lui payer la somme de 10 405,10 euros au titre des appels impayés au 4ème trimestre 2020.

Madame [W] [M] fait valoir que les comptes établis par le cabinet [Z] [H] ne sont pas fiables, ce qu’avait dénoncé le syndic lui ayant succédé. Elle soutient que certains paiements n’ont pas été imputés sur son compte, et que certaines charges lui ont été prélevées de manière abusive, pour un montant total de 4 438,80 euros. Elle indique qu’une avance de 1 212,51 euros aurait dû lui être remboursée. Sur fondant sur deux résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires en 2019 et 2020, elle ajoute qu’il existe une incertitude sur le prix exact payé par le syndicat des copropriétaires au titre de travaux votés en 2018, et sur le sort réservé à l’indemnité que devait verser l’assurance pour un montant de 8 270 euros.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, sont produits aux débats :
-l’acte de vente du 8 décembre 2020
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 23 mai 2019, 17 décembre 2019, 4 juillet 2020 et 12 juillet 2021
-l’état daté dressé le 3 décembre 2020
-deux décomptes arrêtés au 26 avril et 10 août 2021, ce dernier étant arrêté à la somme de 14 482,40 euros
-les appels de charges sur la période.

Il y a lieu d’exclure du décompte les sommes suivantes :
-la somme de 2 595,73 euros appelée le 31 décembre 2014 au titre d’un solde antérieur dont il n’est justifié par aucune pièce, les procès-verbaux d’assemblée générale correspondants n’étant pas produits
-les frais de contentieux, pour un montant total de 3 589,80 euros, dont le montant n’est pas réclamé par le syndicat des copropriétaires.
Soit la somme totale de 6 185,53 euros.

Madame [W] [M] ne justifie pas avoir procédé à des paiements dont il n’aurait pas été tenu compte. Le fait que le syndicat des copropriétaires ait pu par la suite mettre en cause la gestion du syndic n’est pas davantage de nature à l’exonérer du paiement de ses charges, les comptes ayant été validés par l’assemblée générale des copropriétaires. S’agissant de l’avance de travaux, elle est due par Madame [W] [M] au syndicat des copropriétaires dans la mesure où elle a été votée par l’assemblée générale des copropriétaires.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [W] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 296,87 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 4ème trimestre 2020.

Il convient d’ordonner la libération du séquestre à hauteur de 8 296,87 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires, et du solde du séquestre au bénéfice de Madame [W] [M].

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Se fondant sur l’article 1992 du code civil, le syndicat des copropriétaires sollicite que le cabinet [Z] [H] soit condamné à lui payer à titre de dommages et intérêts le différentiel entre la somme de 10 405,10 euros et la somme mise à la charge de Madame [W] [M] au titre de son arriéré de charges.
Il sollicite également que le cabinet [Z] [H] soit condamné à lui payer la somme de 4 077,30 euros correspondant aux frais de gestion abusivement facturés.

Le cabinet [Z] [H] fait valoir que les frais facturés sont ceux prévus au contrat de syndic.

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir sollicité le cabinet [Z] [H] pour obtenir les pièces justificatives relatives au solde antérieur à 2014.

S’agissant des frais de contentieux, il ressort des contrats de syndic produits par le cabinet [Z] [H] que ceux-ci étaient prévus contractuellement.

Faute pour le syndicat des copropriétaires d’apporter la preuve que le cabinet [Z] [H] ait commis une faute dans sa gestion, il y a lieu de le débouter de sa demande de dommages et intérêts ainsi que de sa demande en remboursement des frais de recouvrement.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [W] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat au barreau de Paris.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Il est équitable de débouter le cabinet [Z] [H] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, sans qu'il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,