TJ Bordeaux, 10 févr. 2025, RG 24/01642

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/01642 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZL3H

3 copies

GROSSE délivrée
le 10/02/2025
à la SELARL CHRISTOPHE GARCIA
la SAS DELTA AVOCATS

Rendue le DIX FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sonia BELLIER, 1ère Vice-présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.N.C. LES JARDINS DES QUAIS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. BURDI, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 24 juillet 2024, la S.N.C. LES JARDINS DES QUAIS a assigné la S.A.S. BURDI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par dernières conclusions du 10 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, elle demande au juge des référés de :

* constater la résiliation d’un bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;

* ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard;

* ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

* condamner la S.A.S. BURDI à lui payer :

- 113.680,59 euros au titre des loyers et charges impayés ;
- une pénalité de 10 % des sommes dues à titre de pénalité forfaitaire ;
- une indemnité d’occupation égale au double du montant des loyers, indexée, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- les intérêts au taux contractuel de retard ;
- une indemnité de retard correspondant à six mois de loyers ;

* dire que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre de dommages et intérêts;

* la condamner à lui payer 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût de la sommation et du commandement de payer.

La S.N.C. LES JARDINS DES QUAIS, titulaire d’une convention d’occupation du domaine public consentie par le GRAND PORT MARITIME DE [Localité 3], expose que, par acte sous signatures privées en date du 10 mai 2022, elle a consenti à la S.A.S. BURDI un contrat de sous location portant sur le lot n°17 au rez de chaussée du Hangar 18, moyennant un loyer annuel de 45.250 euros.
Des loyers sont restés impayés et par acte du 27 mars 2024, elle a fait délivrer à la S.A.S. BURDI commandement de payer la somme de 74.061,48 euros et visant la clause résolutoire.
Elle indique s’opposer à la demande de conciliation et de délais de paiement.

Par dernières conclusions du 10 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la S.A.S. BURDI sollicite une mesure de conciliation.
Elle conclut subsidiairement au rejet des demandes, le quantum des loyers dus apparaîssant sérieusement contestable, et, plus subsidiairement, demande la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Il n’y a pas lieu à conciliation préalable, mesure refusée par la S.N.C. LES JARDINS DES QUAIS.

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse.

L'article 835 permet au juge des référés lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code du commerce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Il permet au juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 27 mars 2024 ;

- que la S.A.S. BURDI ne s'est pas acquittée de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

Suivant le dernier décompte versé aux débats arrêté au 9 janvier 2025, la dette locative s'établit incontestablement à la somme de 113.680,59 euros.
La S.A.S. BURDI ne justifie pas de réglements en sus de ceux qui figurent au crédit du compte. La saisie conservatoire ne vaut pas paiement, et lesprovisions pour charges sont bien exigibles.

La créance du bailleur n’est par conséquent par sérieusement contestable.

Toutefois, la S.A.S. BURDI produit les justificatifs comptables faisant apparaître une situation économique difficile mais qui peut être temporaire, compte tenu du peu d’ancienneté et de l’évolution favorable de l’activité.

Il y a lieu dans ces conditions d'accorder à la S.A.S. BURDI un délai de paiement pour régler sa dette locative par le biais de mensualités de 800 €, et de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés, et ce, sous peine, en cas de non paiement à l'une quelconque des échéances, de déchéance du terme et d'exécution de la mesure d'expulsion.

Les clauses du bail relatives aux pénalités encourues doivent être écartées à ce stade, comme susceptibles d’être modérées mais par le juge du fond.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; elle sera déboutée de sa demande relative à l'article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire et à charge d'appel;

Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la S.N.C. LES JARDINS DES QUAIS et la S.A.S. BURDI et en conséquence la résiliation du contrat à compter du 27 avril 2024.

Condamne la S.A.S. BURDI à payer à la S.N.C. LES JARDINS DES QUAIS la somme provisionnelle de 113.680,59 €uros au titre de l’arriéré locatif au 9 janvier 2025.

Dit que la S.A.S. BURDI pourra s’acquitter, en plus des loyers courants, de cette somme par mensualités consécutives de 4.700 €uros, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois, le solde de la dette devant être réglé avec la dernière échéance.

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Dit que, faute pour la S.A.S. BURDI de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
° le tout deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise,
° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique,
° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
° la S.A.S. BURDI sera débitrice d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux.

Dit qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Rejette toutes autres demandes.

Condamne la S.A.S. BURDI aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision a été signée par Sonia BELLIER, 1ère Vice-présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,