TJ Bordeaux, 10 févr. 2025, RG 24/01420

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/01420 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZG7H

3 copies

GROSSE délivrée
le 10/02/2025
à la SELARL CMC AVOCATS
la SELARL SELARL FRIBOURG ET ASSOCIES

Rendue le DIX FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sonia BELLIER, 1ère Vice-présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. LA CAZ, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité, audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Anne-sophie DECOUX de la SELARL SELARL FRIBOURG ET ASSOCIES, avocats au barreau de LIBOURNE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. BIGA FIT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Marie-christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 21 juin 2024, la S.C.I. LA CAZ a assigné la S.A.R.L. BIGA FIT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par ses dernières conclusions du 29 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, elle demande au juge des référés de :

* constater la résiliation d’un bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;

* ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300 euros par jour de retard;

* ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

* condamner la S.A.R.L. BIGA FIT à lui payer :

- 157.938,65 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er décembre 2024 ;
- les intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 ;
- une indemnité d’occupation égale au montant des loyers majorés de 50 % ;
- subsidiairement, 121.056 euros au titre des loyers et charges de l’année 2024 ;

* la condamner à lui payer 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

La S.C.I. LA CAZ expose que, par acte en date du 26 décembre 2016, elle a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BIGA FIT des locaux situés à [Localité 4], lots 17 et 18 de la [Adresse 5], à usage de salle de sport, moyennant un loyer annuel de 85.200 euros H.T.
Des loyers sont restés impayés et par acte du 22 avril 2024, elle a fait délivrer au locataire commandement de payer visant la clause résolutoire.
Elle soutient que la S.A.R.L. BIGA FIT conteste de mauvaise foi le décompte des loyers dus en faisant état de la non application par le bailleur du bouclier loyer instauré par la loi du 16 août 2022 plafonnant la hausse annuelle des loyers à 3,5 %, dispositif prolongé jusqu’au 31 mars 2024, alors qu’elle a procédé à des remises de loyer sur les trois dernières années, rendant le montant des loyers appelé inférieur à ce qui aurait été exigible.
Elle s’oppose à la demande de délai de paiement, n’ayant pas à supporter les conséquences financières pour la société locataire de l’installation de deux autres enseignes de salle de sport dans le même secteur.

Par dernières conclusions du 31 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la S.A.R.L. BIGA FIT s’oppose à la demande qui se heurte à une contestation sérieuse.

Elle reconnaît être redevable de loyers impayés, mais en conteste le quantum, les montants sollicités par le bailleur ne prenant pas en compte les dispositifs légaux du bouclier anti inflation.
Elle sollicite des délais de paiement afin de lui permettre de procéder à la vente de son fond de commerce.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse.

L'article 835 permet au juge des référés lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code du commerce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Il permet au juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 22 avril 2024 ;

- que la S.A.R.L. BIGA FIT ne s'est pas acquittée de son obligation de paiement dans le délai ci-dessus prescrit ;

Suivant le décompte versé aux débats par la S.C.I. LA CAZ, la dette locative s'établissait au 1er décembre 2024 à la somme de 157.938,65 euros H.T..

La S.A.R.L. BIGA FIT soutient que pour l’année 2023, le loyer annuel H.T. ne pouvait excéder la somme de 97.350,13 euros, soit un montant mensuel de 8.112 euros H.T., et pour 2024 celle de 100.880 euros, soit un montant mensuel de 8.406 euros H.T.
Or, le décompte de la S.C.I. LA CAZ fait apparaître un loyer mensuel H.T. réclamé de 5.393,35 euros pour l’année 2023, de sorte que le montant demandé est inférieur à ce qui aurait pu être exigé.
Pour l’année 2024, il s’élève à 8.573 euros H.T. effectivement supèrieur.
Seul le premier trimestre est cependant concerné par le dispositif du bouclier anti inflation.
En tenant compte de l’argumentation de la S.A.R.L. BIGA FIT, le montant des loyers incontestablement dû s’élève, après correction de la réclamation du bailleur au titre du premier trimestre 2024, à la somme de 157.437,65 euros H.T..

Il y a lieu de condamner la S.A.R.L. BIGA FIT à payer la somme provisionnelle de 157.437,65 euros H.T.. au titre des loyers, des indemnité d'occupation et des charges arriérés arrêtés au 1er décembre 2024, et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable.

La S.A.R.L. BIGA FIT fait état d’une situation économique difficile en lien avec les conséquences de la fermeture et d’une reprise des activités difficile à la suite de la crise sanitaire.
Elle indique souhaiter pouvoir céder le fonds de commerce et sollicite un délai de 24 mois pour apurer sa dette.
Les éléments relatifs à sa situation financière ne sont pas communiqués, de sorte qu’un échéancier ne peut être accordé.
Il y a lieu seulement de reporter le paiement dans le cadre d’un délai qui ne pourra excéder six mois afin de permettre une cession, sous condition de réglement du loyer courant.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; elle sera déboutée de sa demande relative à l'article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire et à charge d'appel;

Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la S.C.I. LA CAZ et la la S.A.R.L. BIGA FIT et en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 22 mai 2024.

Condamne la S.A.R.L. BIGA FIT à payer à la S.C.I. LA CAZ la somme provisionnelle de 157.437,65 euros H.T.. €uros au titre de l’arriéré locatif au 1er décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de leur date d’échéance pour les sommes exigibles ultérieurement.

Accorde à la S.A.R.L. BIGA FIT un délai de six mois pour s’acquitter de sa dette, sous réserve du paiement du loyer courant.

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai.

Dit que, faute pour la S.A.R.L. BIGA FIT de payer à bonne date le montant du loyer courant, et le solde de la dette à l’expiration du délai ci-dessus, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
° le tout deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise,
° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique,
° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
° la S.A.R.L. BIGA FIT sera débitrice d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux.

Dit qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Rejette le surplus des demandes.

Condamne la S.A.R.L. BIGA FIT aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision a été signée par Sonia BELLIER, 1ère Vice-présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,