TJ Paris, 7 févr. 2025, RG 24/05654

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Valérie FIEHL

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Nadine RAULT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05654 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CEG

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 07 février 2025

DEMANDEURS
Monsieur [E] [G], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de Me Nadine RAULT, avocat au barreau de PARIS, Toque : C0412

Madame [J] [G] épouse [O], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de Me Nadine RAULT, avocat au barreau de PARIS, Toque : C0412

DÉFENDERESSE
Madame [U] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS,
Toque : E1294

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 février 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 07 février 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05654 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CEG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2011, prenant effet le 16 août 2011, l'indivision [D] représentée par Mme [U] [D] a consenti aux époux [G] un bail d'habitation sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3200 euros et d'une provision pour charges de 200 euros, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataire un commandement de payer la somme principale de 9825,25 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 7 mai 2024, les époux [G] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
In limine litis.
-Annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que tous les actes subséquents.
-Juger que Madame [D] n'a pas respecté ses engagements contractuels.
En conséquence,
-Condamner Madame [D] à régler une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance de Monsieur et Madame [G].
-Ordonner la compensation entre les dommages et intérêts et l'arriéré de loyer en principal mentionné aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire.
-Autoriser Monsieur et Madame [G] à consigner l'arriéré de loyer tel que résultant du commandement de payer visant la clause résolutoire le cas échéant, et la somme mensuelle à venir de 1235.79 € jusqu'à la résolution du litige auprès de la CARPA ou de la Caisse des Dépôts et de la Consignation.

A titre subsidiaire,
-Suspendre les effets de la clause résolutoire.
-Accorder un mois de délai de paiement à Monsieur et Madame [G] pour régler l'arriéré de loyer.
En tout état de cause,
- Condamner Madame [D] au paiement de la somme de 2500 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC.
-La condamner aux entiers dépens d'instance.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 22 novembre 2024, les époux [G], représentés par leur conseil, sollicitent se référant à leurs conclusions n°2 déposées à l'audience de :
In limine litis,
-Juger le commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que tous les actes subséquents nul.
En conséquence,
-Débouter Madame [D] de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
En tout état de cause,
-Suspendre les effets de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire,
- Débouter Madame [D] de sa demande de résiliation du bail aux torts des locataires.

En tout état de cause,
-Juger que Madame [D] n'a pas respecté ses engagements contractuels.
En conséquence,
-Condamner Madame [D] à régler une somme de 17.425 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice global de Monsieur et Madame [G].
-Ordonner la compensation entre les dommages et intérêts et l'arriéré de loyer en principal.

A titre subsidiaire, à défaut d'octroi de dommages et intérêts :
-Autoriser Monsieur et Madame [G] à consigner l'arriéré de loyer et la somme mensuelle à venir de 1357.49 € jusqu'à la résolution du litige, auprès de la CARPA ou de la Caisse des Dépôts et de la Consignation.

A titre infiniment subsidiaire,
-Accorder un mois de délai de paiement à Monsieur et Madame [G] pour régler l'arriéré de loyer d'un montant de 17,471,12 € au titre de la période comprise entre le mois d'août 2023 et le mois de septembre 2024 inclus.
-Débouter Madame [D] de l'ensemble de ses plus amples demandes.
-Condamner Madame [D] au paiement de la somme de 2500 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC.
La condamner aux entiers dépens d'instance.

Mme [D] représentée par son conseil, sollicite du juge se référant à ses conclusions déposées à l'audience de :
- débouter les époux [G] de l'ensemble de leurs demandes
- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- être autorisée à faire procéder à l'expulsion des époux [G] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer
-17471,12 euros au titre de l'arriéré locatif résultant d'un solde restant dû sur les loyers allant d'août 2023 à septembre 2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2024 à hauteur de 9825,25 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus
- 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

1. Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur et Madame [G] sollicitent des dommages et intérêts au motif qu'ils subissent depuis plus de trois ans de multiples nuisances sonores en lien avec les travaux réalisés dans l'immeuble jouxtant leur appartement, tels que curage, désamiantage, déplombage de l'immeuble existant, réhabilitation de l'immeuble (ravalement et nettoyage des façades, mise aux normes du bâtiment pour les personnes à mobilité réduite, transformation du commerce situé en rez-de-chaussée en sas d'accueil avec modification de l'accès au bâtiment, réfection de la charpente à l'identique et suppression des édicules techniques, rénovation des locaux intérieurs, végétalisation et réaménagement de la cour de l'immeuble, installation d'une climatisation coffrée en sous-sol). Ils font valoir que leur bailleur n'aurait rien entrepris afin de tenter de remédier à la situation, faisant ainsi preuve d'une négligence fautive en s'abstenant de toutes démarches positives envers le maître de l'ouvrage du chantier litigieux susceptibles d'amoindrir leur inconfort acoustique croissant.

Aux termes du b) de l'alinéa 3 de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. L'article 1725 du code civil précise toutefois par ailleurs que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l'espèce, force est de constater que M. et Mme [G] ne démontrent aucun manquement contractuel de la bailleresse.
En effet, Mme [D] ne peut être tenue responsable des nuisances et des troubles causés par le chantier de construction de l'immeuble voisin.
Il appartiendra, le cas échéant, aux preneurs d'agir directement contre les tiers dans les conditions du droit commun de la responsabilité délictuelle.
La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

2. Sur la nullité du commandement et la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
Néanmoins, les contrats reconduits tacitement postérieurement au 29 juillet 2023 se voient appliquer l'article 10 précité, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation en date du 13 juin 2024.

En l'espèce, le contrat de bail signé le 26 juillet 2011 a pris effet le 16 août 2011, pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction. Il a ainsi été reconduit, les 16 août 2014, 2017, 2020 et pour la dernière fois le 16 août 2023, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi sus visée, il convient en conséquence de faire application du nouveau délai de six semaines.
Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 27 mars 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 9825, 25 euros n'a pas été réglée par les époux [G] dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mai 2024.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [E] [G] et Mme [J] [O] épouse [G] leur permettent raisonnablement d'assumer le remboursement de leur dette locative dans un délai d'un mois en plus du loyer courant, comme ils le sollicitent.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder le délai de paiement d'un mois sollicité pour leur permettre de s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [E] [G] et Mme [J] [O] épouse [G] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, Mme [U] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 novembre 2024, M. [E] [G] et Mme [J] [O] épouse [G] lui devaient la somme de 17471,12 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [E] [G] et Mme [J] [O] épouse [G] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 9825,25 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] [G] et Mme [J] [O] épouse [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

La demande visant à autoriser Monsieur et Madame [G] à consigner l'arriéré de loyer et la somme mensuelle à venir de 1357.49€ jusqu'à la résolution du litige, auprès de la CARPA ou de la Caisse des Dépôts et de la Consignation sera rejetée à défaut de tout fondement juridique.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 4077,49 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 9 mai 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [U] [D] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [G] et Mme [J] [O] épouse [G], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à la demande de Mme [U] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées et de les condamner à lui régler la somme de 2500 euros à ce titre.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,