TJ Paris, 7 févr. 2025, RG 24/05250

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [V] [M]
Me Julie YVERNAT

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05250 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46X5

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 février 2025

DEMANDERESSE
S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, Toque : E0007

DÉFENDEURS
Monsieur [V] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [G] épouse [M], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de Me Julie YVERNAT, avocat au barreau de PARIS,
Toque : D0237

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de [U] [N], Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de [U] [N], Greffier en préaffectation,
Décision du 07 février 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05250 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46X5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2010, la société SAGECO a consenti un bail d'habitation à Mme [L] [M] et M. [V] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 808,56 euros et d'une provision pour charges de 250,26 euros.

En juin 2010, la société SAGECO a été absorbée dans le cadre d'une opération de fusion absorption par la société EFIDIS.

A compter du 1er janvier 2019, la société EFIDIS est devenue la société CDC HABITAT SOCIAL.

Par actes de commissaire de justice du 22 février 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL venant au droit de la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8 714,07 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [M] et M. [V] [M] le 27 février 2024.

Par assignations du 15 mai 2024, la société CDC HABITAT SOCAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [M] et M. [V] [M] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, majoré de 10%, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à libération des lieux,
- 11 281,39 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, à parfaire le jour de l'audience,
- 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l'audience du 10 octobre 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi, pour être finalement retenue à l'audience du 22 novembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 22 novembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, terme d'octobre 2024 inclus, s'élève désormais à 9 496,26 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société CDC HABITAT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La société CDC HABITAT SOCIAL expose qu'un accord d'échéancier a été mis en place et est respecté depuis le mois de mai 2024

Mme [L] [M], assistée par son conseil, reconnait en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 315 euros, en plus du loyer courant.

Mme [L] [M] expose être en cours de procédure de divorce et indique ne plus pouvoir régler le loyer en raison d'un abandon de famille de son époux écarté du logement pour des faits de violences.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [L] [M] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, sur la jonction des dossiers

En application de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l'espèce, la même assignation a été placée deux fois, de sorte qu'un second dossier a été créé par le greffe.
Il y a en conséquence lieu d'ordonner la jonction des deux dossiers sous le même numéro de répertoire général, sans que cela ne puisse être analysé comme la jonction de deux instances distinctes.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 23 février 2024 et que la somme de 8714,07 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 avril 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de Mme [L] [M] de s'acquitter de la dette et à l'accord d'échéancier de paiement conclu avec la bailleresse le 07 mai 2024, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 13 novembre 2024, Mme [L] [M] et M. [V] [M] lui devaient la somme de 9 496,26 euros, terme d'octobre 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [L] [M] et M. [V] [M] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [M] et M. [V][M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 149.22 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 4 avril 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [M] et M. [V] [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 50 euros à la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,