TJ Paris, 7 févr. 2025, RG 24/08956

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Association ATFPO ES QUALITE DE CURATEUR
Me Elodie JOBIN

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Céline YANNI-SEBAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08956 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55LH

N° MINUTE : 8

JUGEMENT
rendu le 07 février 2025

DEMANDERESSE
S.C.I. HABITAT CAVAIGNAC, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Céline YANNI-SEBAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

DÉFENDEURS
Association ATFPO ES QUALITE DE CURATEUR, dont le siège social est sis [Adresse 1]
comparante en personne

Monsieur [N] [S] [C], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Elodie JOBIN, avocat au barreau de PARIS,
Toque : D1064
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024019858 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 février 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 07 février 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08956 - N° Portalis 352J-W-B7I-C55LH

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 Juin 2002, la SCI habitat CAVAIGNAC a donné à bail à M. [N] [S] [C] un local d'habitation situé [Adresse 2] (3ème étage.

Par jugement du 12 février 2004 M. [N] [S] [C] a été placé sous mesure de curatelle renforcée et l'association ATFPO désignée curateur.

Par acte du 25 juillet 2024, la SCI Habitat CAVAIGNAC a fait assigner, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, M. [N] [S] [C] afin de voir:
-Condamner Monsieur [B] [C] [N] au paiement de la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêt pour troubles anormaux du voisinage,
En conséquence :
-Prononcer la résiliation du bail,
-Ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ;
-Ordonner l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique;
-Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;
-Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;
- Condamner le défendeur à payer au demandeur une indemnité d'occupation de 466.93 euros par mois (montant du loyer et charges), à compter de la résiliation et jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié ;
- Condamner le défendeur aux dépens de l'instance ;
- Condamner le défendeur au paiement de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Dire que la décision est assortie de l'exécution provisoire.

L'affaire, initialement appelée à l'audience de référé du 26 septembre 2024 a été renvoyée à l'audience au fond du 22 novembre 2024 à laquelle la SCI Habitat CAVAIGNAC, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation.

Elle fait état de troubles de voisinages depuis plusieurs mois tels que des odeurs nauséabondes, du tapage nocture, provenant du logement de M. [S] [C], des personnes reçues au domicile du locataire qui déféquent, vomissent et urinent régulièrement dans les parties communes de l'immeuble, dorment sur le palier et insultent les voisins. Elle indique que M. [N] [S] [C] ne démontre pas que les troubles du voisinage auraient cessé.

En défense, M. [N] [S] [C] et sa curatrice, l'association ATFPO, représentés par leur conseil, demandent au juge en se référant à leurs écritures déposées et visées à l'audience, de :
- Dire que l'action est relative à un trouble anormal de voisinage;
- Dire que la demande en justice n'a pas été précédée d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice :
En conséquence,
- Dire la demande en justice irrecevable.
Sur le fond :
Vu la loi du 6 juillet 1989,
- Débouter la SCI HABITAT CAVAIGNAC de l'ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire :
- Accorder à Monsieur [S] [C] un délai d'un an pour se reloger ;
- Refuser d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte :
- Ecarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Le conseil de M. [S] [C] expose que celui-ci occupe le logement depuis 22 ans, qu'il a d'importants problèmes de santé et serait en difficultés au regard de ses troubles cognitifs s'il devait s'adapter à un nouvel environnement ajoutant que des personnes autour de lui ont profité de sa vulnérabilité et qu'une plainte a été déposé à leur encontre, indiquant que les troubles du voisinage ont cessé.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera déclaré que la demande en justice relative à un trouble de voisinage est recevable, eu égard à l’absence de tentative de conciliation préalable, au regard des circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative.

1. Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

En application de l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location. Il en résulte notamment que la jouissance paisible impose d'occuper les lieux loués sans créer aux autres occupants de l'immeuble des troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage.

L'article 12 des conditions générales du contrat de bail rappellent que le preneur est tenu d'user paisiblement de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le présent contrat.

Les articles 1741 et 1224 du code civil, permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur.

Selon l'article 1741 du code civil, le contrat de bail se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Du principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, il résulte que les juges du fond doivent rechercher si les nuisances, même en l'absence de toute infraction aux règlements, n'excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et en application des dispositions de l'article 144 du code de procédure civile.

En l'espèce, la bailleresse produit à l'appui de sa demande de résiliation du contrat de bail :

- un courrier de VMH, gestionnaire de bien immobilier en date du 25 septembre 2023 faisant état de “beaucoup de bruit à partir de 3 h du matin, d'odeurs insupportables provenant de l'appartement de Monsieur [S] [C] et de dépôts d'ustensiles devant sa porte sur le palier”
- un courrier de la curatrice de M. [S] [C], faisant état de la présence de personnes au domicile de ce dernier depuis le mois d'octobre 2023, contre son gré qui insultent les auxilaires de vie
- des échanges de mails du 22 janvier, 8 février, 27 mars et 11 avril 2024 entre la société VMH, gestionnaire du bien immobilier, et les voisins faisant état de nuisances en lien avec les personnes que fréquente M. [S] [C] (vomi, urine, présence d'individus dans les parties communes) et de plusieurs interventions de la police aux fins de faire évacuer les visiteurs de celui-ci,
- des mails collectifs signés par une quinzaine de voisins de l'immeuble en date du 10 et du 20 avril 2024 faisant état de sévères nuisances en lien avec les personnes que M.[S] [C] reçoit : présence d'urine quasi quotidienne dans l'ascenseur, défécations humaines dans les parties communes, présence de squatteurs dans l'immeuble et le local à poubelles, présence d'individus sous drogue (crack) ou alcoolisés, menaces physiques et verbales à l'encontre des autres locataires, rondes et surveillances organisées par les voisins pour assurer la sécurité,
- un courriel du 27 mars 2024 décrivant les démarches effectuées auprès du curateur de M. [S] [C] pour faire cesser les nuisances,
- des photos des parties communes (couloir, paliers, escalier) souillées par des excréments, des traces d'urine, de vomi, des crachats,
- divers courriels faisant état de nuisances provenant des occupants de l'appartement occupé par Monsieur [B] [C] (bruit, déambulations dans l'immeuble, salissures des parties communes)
- une déclaration de main courante de madame [D] [V] au commissariat du [Localité 3] en date du 23 janvier 2024, qui déclare avoir emménagé dans l'immeuble en 2023 et invoque des fortes odeurs provenant de l'appartement de Monsieur [S] [C], en lien avec un défaut d'entretien, des nuisances telles que des poubelles déposées devant sa porte, de la fumée sortant de l'appartement, des personnes alcoolisées ou fumant dans les parties communes en ce compris Monsieur [S] [C], des insultes et des menaces,
- le courrier de Mme [H] du 7 février 2024 faisant état de nuisances nocturnes : cris, disputes, coups contre les portes, homme dormant sur le palier,
- le courrier RAR de VMH, adressé à Madame [F] curatrice de Monsieur [S] [C] à l'ATFPO en date du 8 février 2024 faisant état de problèmes de propreté, de sécurité et de nuisances sonores, dans le logement de ce dernier et de difficultés liées aux amis bruyants que reçoit M. [S] [C] qui fument, boivent, vomissent et urinent dans les parties communes de l'immeuble
- un courriel du 23 janvier 2024 d'un locataire qui fait état d'agressions subies et de nuisances sonores dans la nuit par les occupants du logement de Monsieur [S] [C] et ce dernier décrits alcoolisés et sous l'empire de substances
- deux mises en demeure de l'association ATFPO en la personne de Madame [F] en sa qualité de curatrice, par VMH, gestionnaire de l'immeuble, en date du 8 février et du 15 juillet 2024.

M.[N] [S] [C], assisté de son curateur, et de son conseil produit pour sa part:
- une plainte contre X en date du 15 décembre 2023 pour abus de faiblesse déposée par Mme [W] [F], déléguée de l'ATFPO curatrice faisant état de personnes qui se rendent au domicile de M. [S] [C], mangent sa nourriture, fument, insultent et gènent les auxiliaires de vie, les soupçonnant de voler le majeur protégé,
- une attestation de Mme [T] [E], dont il convient de relever la qualité d'auxiliaire de vie employée au service de M. [S] selon laquelle les personnes à l'origine des troubles auraient cessé de venir au domicile de ce dernier depuis le mois d'octobre 2024.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que de nombreux occupants de l'immeuble dans lequel réside M. [N] [S] [C], en l'espèce plus d'une quinzaine, ainsi que le gardien se sont plaints à diverses reprises, et sur une période de près d'une année,entre septembre 2023 et août 2024, du comportement de M. [N] [S] [C] et des personnes qu'il reçoit à son domicile, décrivant celles-ci bruyantes, alcoolisées ou sous l'empire de stupéfiants, qui vomissent, déféquent et urinent régulièrement dans les escaliers et les parties communes, dorment, fument et boivent sur les paliers, certaines étant à l'origine de menaces verbales à l'égard des autres locataires. Les voisins font état de vives inquiétudes tant en termes de sécurité que de nuisances sonores et d'hygiène.

La curatrice de M. [N] [S] [C] fait valoir qu'il ne serait pas responsable des agissements des personnes qui viennent à son domicile et qu'il en serait lui-même victime.
S'il convient de prendre en considération le caractère vulnérable du locataire, cette circonstance ne peut suffire à le décharger de toute responsabilité, n'étant nullement démontré que les personnes à l'origine des troubles du voisinage viendraient à son domicile contre son gré alors même, au contraire qu'il est décrit comme fumant et buvant avec elles dans l'immeuble. S'il ne peut être exclu que le majeur protégé démontre une certaine ambivalence à l'égard de ceux qu'il accueille, sans qu'on puisse savoir s'il subit ou encourage leurs visites, il apparait en tout état de cause qu'il n'est pas en capacité ni de se protéger, ni de protéger les voisins de ses fréquentations et que les comportements décrits et leur répétitions tout au long de l'année 2024 excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Le bail liant les parties sera, en conséquence, résilié et il sera fait droit à la demande de la bailleresse tendant à voir prononcer l'expulsion de M. [N] [S] [C], ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, le recours à la force publique étant d'ores et déjà autorisée par la présente décision.

2. Sur la demande de délais

Au regard de la vulnérabilité du locataire et des tensions du marché locatif, il sera accordé à M. [N] [S] [C], sur le fondement de l'article L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, un délai de six mois pour quitter le logement et permettre à la curatrice, en charge de la mesure de protection de trouver une solution d'accueil adapté au profil de M. [S] [C].

3. Sur la demande de dommages et intérêts

Il n'y a pas lieu à condamnation à dommages et intérêts, n'étant pas démontré l'existence d'un préjudice distinct de celui qui sera réparé par la présente décision.

4. Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, la majoration sollicitée n'apparaissant pas justifiée.

5. Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [N] [S] [C], qui succombe, supportera les dépens en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.

En équité, il sera décidé de condamner M. [N] [S] [C] à règler la somme de 100 euros à la bailleresse en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS