TJ Paris, 7 févr. 2025, RG 24/10237

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [G] [K]
[B] [K]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Bruno MATHIEU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10237 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6H5C

N° MINUTE : 11

JUGEMENT
rendu le 07 février 2025

DEMANDEURS
Monsieur [W] [T], demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [N], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Bruno MATHIEU, avocat au barreau de PARIS, Toque : R0079

DÉFENDEURS
Monsieur [G] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 février 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation
Décision du 07 février 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10237 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6H5C

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 août 2021, M. [W] [T] et Mme [B] [N] ont consenti un bail d'habitation à M. [G] [K] et Mme [B] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 620 euros et d'une provision pour charges de 30 euros.

Par actes de commissaire de justice du 25 mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1300 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [K] et Mme [B] [K] le 27 mars 2024.

Par assignations du 25 juin 2024, M. [W] [T] et Mme [B] [N] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [G] [K] et Mme [B] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-2600 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1000 euros à titre de dommages et intérêts
-1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 4 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 22 novembre 2024, M. [W] [T] et Mme [B] [N], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 22 novembre 2024, s'élève désormais à 6500 euros. M. [W] [T] et Mme [B] [N] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré respectivement à personne et à domicile M. [G] [K] et Mme [B] [K] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

M. [W] [T] et Mme [B] [N] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [W] [T] et Mme [B] [N] ont précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [G] [K] et Mme [B] [K].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [W] [T] et Mme [B] [N] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 25 mars 2024 et la somme de 1300 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M [W] [T] et Mme [B] [N] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, [W] [T] et [B] [N] font valoir à l'audience qu'à la date du 22 novembre 2024, M. [G] [K] et Mme [B] [K] leur devaient la somme de 6500 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l'absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l'assignation, soit 2600 euros, suivant décompte arrêté au 31 mai 2024.

M. [G] [K] et Mme [B] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024 sur la somme de 1300 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 650 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 26 mai 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les dommages et intérêts

Il n’y a pas lieu à condamnation à dommages et intérêts, eu égard à l’absence de préjudice distinct de celui qui sera réparé par la présente décision.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [K] et Mme [B] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de [W] [T] et [B] [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,