TJ Paris, 10 févr. 2025, RG 24/04053

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Magali DELATTRE ; S.C.I. [Localité 4]

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04053 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PTR

N° MINUTE : 1-2025

JUGEMENT
rendu le lundi 10 février 2025

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son Syndic la SAS le cabinet PG LANCE & CIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0234

DÉFENDERESSE
S.C.I. [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Audrey BELTOU, Greffière lors de l’audience et de Antonio FILARETO, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 décembre 2024
Délibéré le 10 février 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 février 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 février 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04053 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PTR

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AIGUES MORTES est propriétaire du lot n°2 dans l'immeuble sis [Adresse 3] à PARIS (75001), soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet PG LANCE & CIE, a assigné la SCI AIGUES MORTES devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts et sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
- 6347,02 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 6 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 janvier 2024 sur la somme de 7252,15 euros,
- 977,80 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 1000 euros de dommages et intérêts,
- 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

A l’audience du 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son conseil, actualise sa demande à la somme de 5886,92 euros.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que la SCI AIGUES MORTES ne paye pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Il précise que depuis la délivrance de l’assignation, la défenderesse a procédé à des paiements. S’agissant des frais de recouvrement, il indique avoir procédé à des diligences exceptionnelles, ayant dû mandater un auxiliaire de justice pour recouvrer les sommes dues.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, la SCI AIGUES MORTES n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande:

- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot n°2, indiquant la répartition des tantièmes (37/1007èmes),
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024,
- les régularisations de charges 2021, 2022, 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mars 2023, 5 septembre 2023, 19 décembre 2023 comportant :
o approbation des comptes des exercices 2022, 2023,
o vote des budgets prévisionnels 2023, 2024
o vote des budgets travaux, travaux ou opérations suivantes : travaux planchers (AG du 29 mars 2023 résolution 4.3), remplacement des luminaires (AG du 29 mars 2023 résolution 4.4), travaux cheminées (AG du 29 mars 2023 résolution 4.5), reprise solins (AG du 29 mars 2023 résolution 20), vitrification escaliers (AG du 29 mars 2023 résolution 24), pose de détecteur de présence (AG du 29 mars 2023 résolution 28),

- un certificat de non recours desdites assemblées générales
- un état récapitulatif de la créance au 4 décembre 2024,
- six courriers de relance en date des 27 octobre 2022, 8 novembre 2022, 27 janvier 2023, 14 février 2023, 20 avril 2023, 3 août 2023,
- une mise en demeure du 12 septembre 2023,
- un commandement de payer la somme de 7252,15 euros par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024,,
- le contrat de syndic.

En l'espèce, les paiements effectués par la SCI AIGUES MORTES doivent être imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne, conformément à l'article 1342-10 du code civil.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5886,92 euros, portant sur la période du 1er juillet 2023 (appel 1er trimestre 2024) au 2 octobre 2024 (2ème appel charges 2025).

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 5886,92 euros.

Cette somme produira intérêt à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 977,80 euros se décomposant comme suit :
- 14,60 euros de frais de relance,
- 64,80 euros de mise en demeure,
- 194,40 euros pour la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice,
- 204 euros de constitution d’hypothèque,
- 500 euros pour la transmission du dossier à l’avocat.

Au regard des pièces versées en procédure, les frais de relance et de mise en demeure apparaissent justifiées. S’agissant des autres demandes, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Il sera accordé 79,40 euros à ce titre.

Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, il est établi que la SCI AIGUES MORTES présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,