TJ Paris, 7 févr. 2025, RG 24/01309

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Monsieur [F]
Maître MENDES-GIL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/01309 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35CD

N° MINUTE : 4 JCP

JUGEMENT
rendu le vendredi 07 février 2025

DEMANDEUR
Etablissement [Localité 3] HABITAT- OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître MENDES-GIL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0173

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [F],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Madame [S] [J] née [F], en sa qualité de fille

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 décembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 février 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 07 février 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/01309 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35CD

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 février 1984, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti à Monsieur [X] [F] et Madame [O] [G] épouse [F] un bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 portant sur un logement situé [Adresse 1] pour un loyer de 1475,28 francs outre une provision sur charges.

Madame [O] [G] épouse [F] est décédée le 7 janvier 1998.

Se plaignant d’une inoccupation du logement, un constat par commissaire de justice a été effectué le 1er mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier2023, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [X] [F] et Madame [O] [G] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour inoccupation,L’expulsion des locataires et de tout occupant de leurs chefs avec le concours de la force publique si besoin et séquestration des meubles,Leur condamnation solidaire à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi,Leur condamnation solidaire à lui payer 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens en ce inclus le coût du procès-verbal de constat et de l’assignation.
Monsieur [X] [F] a délivré un congé par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 février 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 décembre 2024.

A l'audience, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles il a maintenu les demandes de son acte introductif d'instance et sollicité le rejet des prétentions adverses.

Monsieur [X] [F] a été valablement représenté à l’audience utile par sa fille, Madame [J] [S]. Il a confirmé oralement avoir délivré un congé le 23 février 2024 car il n’occupe plus les lieux après s’être rapproché du domicile de sa fille en raison de problèmes de santé, notamment des difficultés à se déplacer, mais que le bailleur a refusé la reprise des clés. Il a ajouté avoir été hospitalisé à compter de juin 2022 pendant 10 mois. Il a par ailleurs évoqué avoir subi un trouble de jouissance en raison de travaux sur l’ascenseur l’ayant empêché en pratique de résider dans le logement objet du litige. Au final, il a sollicité la validation de son congé du 23 février 2024 à effet au 23 mars suivant et la condamnation du bailleur a lui restituer les loyers perçus du 26 septembre 2022 au 23 mars 2024 en réparation du trouble de jouissance.

L'affaire a été mise en délibéré au jour même par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [X] [F] a communiqué le certificat de décès de son épouse par note en délibéré du 14 janvier 2025.

Par ailleurs, il sera observé qu'il n'a pas été contesté par les parties que le bail litigieux est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, cette loi étant d’ailleurs visée dans le dispositif de l’assignation.

Sur la demande du bailleur en résiliation du bail

Selon l’article I bis de la loi du 1er septembre 1948, nonobstant les dispositions de l'article 1742 du code civil, même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d'abandon du domicile par le locataire, même en l'absence de délivrance d'un congé.

Aux termes de l'article 10 2°, n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre. En particulier, lorsque l'occupant apportera la preuve qu'il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d'occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH ne justifie pas avoir délivré un congé à son locataire en raison de son inoccupation supposée de l’appartement pris à bail pendant huit mois. En outre, le constat de commissaire de justice du 1er mars 2023, mentionne que « la voisine déclare que l’appartement est inoccupé depuis plusieurs mois » sans plus ample précision sur la durée de cette inoccupation alléguée. Or, le commissaire de justice constate que le dressing contient « des vestes masculines », qu’une armoire est « garnie de vêtements », ainsi que « de l’eau (demeure) à l’intérieur des WC » et que la « robinetterie est alimentée en eau », ce qui semble correspondre à une occupation du logement actuelle ou récente. Dans le même sens, le commissaire de justice a aussi relevé la présence d’un « déambulateur », ceci renvoyant aux difficultés à se déplacer de Monsieur [X] [F] exprimées à l’audience du 6 décembre 2024. En conséquence, l’absence de réfrigérateur, le désordre relevé dans les pièces et la poussière sur les meubles, sont des éléments insuffisants pour établir d’une inoccupation pendant huit mois, à défaut d’autres pièces complémentaires. De plus, si Monsieur [X] [F] a admis à l’audience utile avoir été hospitalisé pendant 10 mois à compter de juin 2022, les bulletins d’hospitalisation versés aux débats corroborent partiellement cette affirmation, ce qui peut être accueilli comme un motif légitime au sens de la loi à une inoccupation du logement pendant une certaine durée.
La demande en résiliation du bail de [Localité 3] HABITAT OPH sera en conséquence rejetée.

Sur le congé délivré par le locataire et ses conséquences

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 septembre 1948, la demande d’un locataire en résiliation du bail est adressée au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation prend effet à l'expiration du délai d'un mois à compter du jour de la réception de la lettre recommandée.

En l’espèce, si Monsieur [X] [F] ne communique pas une copie de son congé, il produit en revanche le justificatif d’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception signé du bailleur le 23 février 2024 et un courrier de celui-ci du même jour selon lequel il accuse réception de « la lettre du 23 février 2024 relative à la demande de congé », « enregistré pour le 22 mars 2024 ».

Dès lors, le congé de Monsieur [X] [F], qui respecte le formalisme légal, et valable si bien que le bail s’est trouvé résilié à l’issue du délai légal d’un mois, soit le 23 mars 2024.

Or il est constant que les clés n’ont pas été remises au 23 mars 2024 et qu’aucun état des lieux de sortie n’a été effectué. Monsieur [X] [F] étant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef à défaut de libération volontaire des lieux, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Par ailleurs, Monsieur [X] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [X] [F] produit un décompte justifiant que le solde était nul au 31 mars 2024, terme de mars 2024 inclus. Il n’est donc redevable d’aucun arriéré de loyers et charges. Sur l’indemnité d’occupation sollicité par [Localité 3] HABITAT OPH, il sera relevé que Monsieur [X] [F] verse aux débats un courrier du bailleur du 27 février 2024, intitulé « annulation de votre congé de logement » au motif que le « dossier est en contentieux ». Or, aucune disposition légale de la loi du 1er septembre 1948 n’autorise un bailleur à annuler par lui-même un congé valablement délivré par un locataire.

La demande de [Localité 3] HABITAT OPH au titre de l’indemnité d’occupation sera en conséquence rejetée pour la période allant du 24 mars 2024 au 15ème jour inclus suivant la signification du jugement, cette date correspondant à l’échéance du délai laissé à Monsieur [X] [F] pour libérer volontairement les lieux et remettre les clés à [Localité 3] HABITAT OPH.

[Localité 3] HABITAT OPH sera en conséquence condamné à restituer le trop perçu pour la période du 24 mars 2024 au 15ème jour inclus suivant la signification du jugement. Il n’y a pas lieu de prévoir de quelconque intérêt même au taux légal.

En revanche, à défaut de libération du logement et de remise des clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, Monsieur [X] [F] sera condamné à payer à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à partir du 16ème jour suivant la signification du jugement et jusqu’à la date de libération définitive des lieux.

Sur la demande reconventionnelle en manquement à l'obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, lequel dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance et de jouissance paisible, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

Par ailleurs, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Monsieur [X] [F] produit une affiche informant les résidents de la mise à l’arrêt de l’ascenseur à partir du 2 janvier 2023 pour 7 jours. Or, il a indiqué à l’audience du 6 décembre 2024 qu’il avait été hospitalisé en juin 2022 pendant 10 mois si bien qu’il n’occupait pas, par définition, l’appartement pris à bail pendant la période de mise à l’arrêt de l’ascenseur et n’a donc aucunement été impacté.
La demande indemnitaire de Monsieur [X] [F] sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie supportera la charge de ses dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il ne sera alloué aucune somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera par conséquent rejetée.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,