TJ Paris, 7 févr. 2025, RG 24/06096

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Emmanuel LANCELOT

Copie exécutoire délivrée
le :
à : SCP MENARD - WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06096 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5E7W

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 février 2025

DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS,
Toque : P0128

DÉFENDEURS
Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS,
Toque : C2020

Madame [M] [C] [D], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS,
Toque : C2020

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation
Décision du 07 février 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06096 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5E7W

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2020, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à M. [S] [X] et Mme [M] [C] [D] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 503,10 euros et de 104,51 euros pour la place de parking.

Par actes de commissaire de justice du 30 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 473,57 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [X] et Mme [M] [C] [D] le 18 novembre 2022.

Par assignations du 12 juin 2024, la société IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder au séquestre des meubles et à l'expulsion de M. [S] [X] et Mme [M] [C] [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 3 472,27 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif,
- 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 22 novembre 2024, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 novembre 2024, s'élève désormais à 5 209,14 euros, terme de mois d'octobre 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société IMMOBILIERE 3F considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [X] et Mme [M] [C] [D], représentés par leur conseil, reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant.

[S] [X] et Mme [M] [C] [D] indiquent ne plus percevoir les aides au logement et en ignorer la raison.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [X] et Mme [M] [C] [D] ont indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 30 décembre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 473,57 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er mars 2023.

Cependant, eu égard à la reprise du paiement du loyer courant ainsi qu'à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 14 novembre 2024, M. [S] [X] et Mme [M] [C] [D] lui devaient la somme de 5 209,14 euros, terme du mois d'octobre 2024 inclus.

M. [S] [X] et Mme [M] [C] [D] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [X] et Mme [M] [C] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 987,14 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mars 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [X] et Mme [M] [C] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,